Многие делают перепланировку для удобства: объединили кухню с гостиной, расширили санузел, присоединили лоджию.
А потом приходит момент продажи — и внезапно:
- покупатель просит скидку;
- банк не одобряет ипотеку;
- сделка срывается на этапе оценки.
Почему так происходит? Потому что перепланировка — это не только красиво и удобно, но и юридический риск.
Разберём, какие перепланировки считаются критичными, как они влияют на стоимость квартиры и что делать собственнику, чтобы не потерять деньги.
Какие перепланировки самые проблемные («красные флаги»)
Не все изменения одинаковы. Где-то переставили перегородку — и никто не заметит. А где-то банк увидит риск и просто скажет: «нет».
1) Мокрые зоны: кухня и санузел
Самые частые проблемы:
- санузел расширили за счёт жилой комнаты;
- перенесли кухню в жилую зону;
- изменили стояки/канализацию/вентиляцию.
Почему это важно: это затрагивает инженерные коммуникации и может нарушать нормы.
2) Несущие стены
Любые проёмы/демонтаж/вмешательство в несущие конструкции — серьёзный риск.
Даже если сделали аккуратно, без документов это выглядит как потенциальная опасность.
3) Лоджия или балкон в комнату
Очень популярно — и очень спорно:
- убрали оконный блок;
- объединили лоджию с комнатой;
- перенесли радиатор на лоджию;
- нарушили тепловой контур.
Покупатели боятся, банки часто отказывают, а узаконить такое иногда сложно.
4) Инженерные изменения
Например:
- перенос газового оборудования;
- перерезали вентиляцию;
- изменения в отоплении/радиаторах.
Как перепланировка влияет на стоимость квартиры
1) Появляется дисконт (скидка)
Покупатель понимает: если перепланировка не узаконена, могут быть расходы:
- на узаконивание;
- на «вернуть как было»;
- на экспертизы/документы;
- иногда — на штрафы/время.
И закладывает это в цену.
Поэтому возникают фразы: «нам нужно торговаться», «слишком рискованно».
2) Сужается круг покупателей
Самое важное: если покупатель покупает в ипотеку, то банк будет проверять объект.
А с неузаконенной перепланировкой:
- ипотека может не пройти;
- остаются покупатели с наличными;
- а они торгуются сильнее и выбирают спокойные варианты.
3) Банк может отказать
Банк часто отказывает, если:
- фактическая планировка не совпадает с документами;
- перепланировка затрагивает «красные зоны»;
- объект не проходит внутренние требования.
И самое неприятное — это может выясниться на финальной стадии, когда вы уже нашли покупателя.
Что делать собственнику: 3 рабочих сценария
Сценарий 1: Узаконивать
Подходит, если:
- перепланировка в принципе согласуемая;
- вы не торопитесь;
- хотите продать дороже и спокойно, включая ипотечных покупателей.
Плюсы: выше цена, меньше торга, больше покупателей.
Минусы: время и расходы на документы.
Сценарий 2: Вернуть «как было»
Иногда это проще и безопаснее, особенно если:
- перепланировка несогласуемая;
- затронуты несущие стены или лоджия;
- вам нужна «чистая» квартира под ипотеку.
Плюсы: снимаете риски.
Минусы: ремонт, демонтаж, расходы.
Сценарий 3: Продавать с дисконтом
Подходит, если продавать нужно быстро и вы готовы:
- ограничить круг покупателей;
- заложить скидку в цену;
- честно проговорить ситуацию.
Главное — не пытаться спрятать. Это всё равно вскроется на оценке или проверке банка.
Как подготовиться к оценке квартиры (чтобы не было сюрпризов)
Перед продажей/ипотекой проверьте документы:
- выписка ЕГРН;
- поэтажный план/экспликация (БТИ или аналог);
- техплан (если обновлялся);
- документы о согласовании (если есть).
Оценщик и банк всё равно сравнят фактическое состояние с документами.
Лучше заранее понимать, где вы находитесь: узаконено / не узаконено / спорно.
✅ Мини-чек-лист перед выставлением на продажу
- Сравните фактическую планировку с документами (поэтажный план/БТИ).
- Проверьте «красные зоны»: мокрые зоны, несущие стены, лоджия.
- Если узаконено — подготовьте подтверждения.
- Если не узаконено — выберите стратегию: узаконить / вернуть / дисконт.
- Помните: при ипотеке покупателя возможен отказ банка.
- Сделайте независимую оценку — чтобы понимать реальную цену и аргументировать её.
Итог
Перепланировка может сделать квартиру удобнее, но если она не узаконена — это риск для покупателя.
А риск почти всегда превращается в:
- торг,
- дисконт,
- отказ банка,
- срыв сделки.
Если вы планируете продажу или ипотеку — лучше заранее разобраться с перепланировкой и подготовить документы. Это экономит деньги, время и нервы.