На практике основные ошибки закладываются ещё на этапе выбора объекта. Вот от чего хотелось бы уберечь инвесторов:
1.
Покупка «подешевле за углом» без инфраструктуры
Самая типичная ошибка — ориентироваться только на цену за квадратный метр.
Инвесторы выбирают объект:
•без нормальной инфраструктуры
•без управляющей компании
•без понятной концепции парка
Формально квадрат дешевле.
Но дальше начинаются сложности со сдачей, эксплуатацией и реальной доходностью.
В итоге объект куплен дешевле, а его сдавать приходится долго и дорого.
2.Игнорирование качества девелопера и эксплуатации
Многие смотрят на здание «в моменте»: новое, аккуратное, всё выглядит нормально.
Но гораздо важнее:
•сколько лет девелопер на рынке
•в каком состоянии находятся его первые объекты
•как реально работает управляющая компания
❌Проблемы почти всегда всплывают позже,
когда объект уже сдан, оборудование заехало, а исправлять что-то становится сложно и болезненно.
3.Недооцененное значения масштаба парка
Маленький парк = дорогая эксплуатация.
Охрана, уборка, обслуживание сетей, дороги, инфраструктура
всё это распределяется между резидентами.
Если парк небольшой, себестоимость эксплуатации на один метр растёт.
Это напрямую влияет и на арендную ставку, и на ликвидность объекта.
4.Непонимание ликвидности и точки выхода
Часто инвесторы считают окупаемость «в лоб»:
купил → сдал → разделил.
Но грамотная инвестиция всегда предполагает точку выхода.
Важно заранее понимать:
•кому и как объект можно будет продать через 3–5 лет
•останется ли у него арендный поток
•будет ли он интересен следующему инвестору
Ликвидность объекта не менее важна, чем текущий доход.
5.Ожидание, что любой объект будет расти в цене
Рынок молодой, и рост был быстрым. Но это не значит, что любой промышленный объект автоматически дорожает.
Объекты без концепции, инфраструктуры и качественного управления:
•хуже сдаются
•сложнее продаются
•не показывают ту доходность, на которую рассчитывал инвестор
Лучше купить дороже у надёжного девелопера в качественном парке и стабильно сдавать объект по высокой ставке, чем сэкономить на входе и долго решать проблемы с активом.
Если вы хотите инвестировать в промышленную недвижимость
вместе с надёжным девелопером и выбрать актив, который будет работать и расти годами — пишите нам.