Большинство промпроектов погибают не на стройке. Они погибают раньше – в голове.
В прошлом посте я напомнил «пещеру» Платона: когда тени принимают за реальность.
В промдевелопменте есть свои тени – фразы, которые звучат как здравый смысл, но чаще всего съедают годы и деньги.
Ниже – 7 таких теней. Узнаете свою – считайте, что вы уже сэкономили себе одну очередь.
🌑 1. «Построим – спрос придёт»
Как звучит: «Рынок большой, дефицит есть – кто-нибудь заедет.»
Чем заканчивается: объект готов, сценария сделки нет. Каждый месяц простоя – не ожидание, а убыток.
Вместо этого: до первого бетона фиксируем – кто клиент, какой формат (BTS / аренда / продажа), коридор цены. Строим под сценарий, не под надежду.
Проверка: есть реальные запросы с параметрами, а не «в целом интересуются».
🌑 2. «Главное – статус»
Как звучит: «Получим статус ОЭЗ / индустриального парка – льготы всё решат.»
Чем заканчивается: статус есть, бизнес-логики нет. Льготы не выпрямят «кривую» экономику.
Вместо этого: сначала считаем проект «в голом поле». Статус – это только усилитель (турбонаддув), не фундамент (не сам двигатель).
Проверка: проект убедителен без слова «статус».
🌑 3. «Мы знаем наших резидентов»
Как звучит: «У нас очередь, мы рынок чувствуем.»
Чем заканчивается: очередь на словах, без обязательств. «Хотеть заехать» и «иметь бюджет + одобрение банка» - разные вселенные.
Вместо этого: переводим «знаем» в маркеры – параметры размещения, сроки решения, требования к инженерии, источник денег.
Проверка: есть подписанные LOI / MOU или хотя бы term-sheet по ключевым условиям.
🌑 4. «Сети и дороги решат всё»
Как звучит: «Подведём газ и дороги – проект полетит.»
Чем заканчивается: инфраструктура есть, а продукт не упакован. Резиденту нужны не киловатты, а скорость запуска.
Вместо: продаём не мощности, а скорость – типы площадей, сроки подключения, сервис, правила входа.
Проверка: есть «маршрут резидента» от заявки до запуска – шаги, сроки, документы.
🌑 5. «Сделаем универсально»
Как звучит: «Типовые корпуса подойдут всем.»
Чем заканчивается: никому не идеально. В итоге торг скидками вместо продажи ценности.
Вместо: 2–3 продуктовых сценария (light industrial / производство с инженерией / BTS).
Проверка: у каждого сценария – своя целевая отрасль и unit-экономика.
🌑 6. «Масштаб вытащит»
Как звучит: «Побольше гектаров – на объёме сойдётся.»
Чем заканчивается: масштаб умножает ошибки модели. Больше площадь – больше кассовый разрыв.
Вместо этого: короткие очереди. Первая кормит вторую. Масштаб – после доказанной модели.
Проверка: первая очередь работает без допущения «потом станет легче».
🌑 7. «Город будет рад»
Как звучит: «Мы создаём рабочие места – нам помогут.»
Чем заканчивается: проект встаёт на согласованиях – ПЗЗ, экология, мастер-план.
Вместо: заранее встраиваем проект в логику территории – ограничения, транспорт, интересы стейкхолдеров.
Проверка: понятно, кто держит ключевые решения и на каких условиях проект проходит.
Если узнали хотя бы одну тень – это не приговор. Это точка, с которой можно развернуть к свету (и прибыли).
И ещё. Многие из этих теней проявляются уже на этапе выбора площадки. Дальше хочу рассказать, как делать аудит участка, чтобы не строить на иллюзиях.
Накидайте 🔥, если хотите разбор по аудиту площадки
🎩 Промышленный Гудвин
@Арслан Аюпов | Создаю работающие пром. площадки под ключ
#мысли #ошибки
