Если вы откладывали ипотеку на потом, госполитика вас догнала.
С 1 февраля 2026 года правила игры изменились кардинально. Семейная ипотека теперь — это ровно одна льгота на одну семью, и контроль за этим стал жёстче.
Что поменялось и как теперь устроена сделка
Давайте начнём с фундаментальных изменений, которые касаются абсолютно всех.
Материнский капитал: новая математика поддержки
Индексация прошла, и теперь цифры выглядят так:
уммы подросли, и это радует. Но обратите внимание на логику:
- На первого ребёнка — 728 921,9 руб. База стала солиднее.
- На второго — +234 321,27 руб. К сумме за первого просто добавляется эта «прибавка».
- На второго, если на первого не получали — 963 243,17 руб. Это полный «комбо-пакет», самая крупная выплата.
- Остатки по старым сертификатам проиндексируют на 5,6%. Важный момент для тех, кто капитал не потратил целиком.
Но главное — изменения в правилах доступа к льготной ставке.
Теперь действует принцип обязательной финансовой солидарности.
Новое правило: оба супруга становятся заёмщиками по кредитному договору. Банк смотрит на общий семейный бюджет как на единое целое. Это повышает шансы на одобрение (больше совокупный доход), но и делает ответственность общей и неделимой.
Из этого правила есть только две лазейки:
1. Супруг(а) — иностранный гражданин. Закон не позволяет ему быть стороной в такой госпрограмме.
2. Супруг(а) — военнослужащий, участник накопительно-ипотечной системы (НИС). Он исключается из сделки, так как является потенциальным заёмщиком по своей, военной программе.
Важно: теперь можно рефинансировать «Комбо-ипотеку» (где маткап использовался как первый взнос) в полноценную «Семейную ипотеку». Это шанс для тысяч семей снизить свою ставку, если изначальные условия были не самыми выгодными.
Взять одновременно льготную военную и льготную «гражданскую» ипотеку. Почему «и вашим, и нашим» больше не работает
Кажется логичным: раз супругу военного не обязательно входить в его «военную семейную ипотеку» (это прямо прописано решением Минфина), значит, она может взять свою, «гражданскую». У семьи — две льготы. Гениально?
Нет. Специалисты Дом.РФ на портале «Спроси.Дом.РФ» дали исчерпывающее разъяснение.
Суть в принципе: одна семья — один правообладатель льготы (после 23 декабря 2023 года). Неважно, в какой форме эта льгота получена — в виде «гражданской» или «военной» семейной ипотеки.
Как это работает на живых примерах:
Сценарий А: военнослужащий после 23.12.2023 оформил семейную военную ипотеку. Его супруга автоматически лишается права брать отдельную «гражданскую» семейную ипотеку. Её СНИЛС будет «засвечен» в системе как принадлежащий члену семьи, уже использовавшей право. Новая возможность появится только в двух случаях: 1) полное погашение первой ипотеки и 2) рождение нового ребёнка, который ещё не был «привязан» к программе.
Сценарий Б (зеркальный): жена, гражданское лицо, после 23.12.2023 взяла «гражданскую» семейную ипотеку. Её муж, участник НИС, не может параллельно оформить семейную военную ипотеку. Барьер тот же: право на льготу в этой семье уже исчерпано.
Механизм контроля: банки (как, например, прямо заявляет ПСБ) при оформлении любой из программ теперь требуют СНИЛС обоих супругов. Система проводит кросс-проверку. Если один из СНИЛС фигурирует в сделке после ключевой даты, второй заявке будет дан отказ.
Вывод для семей военнослужащих: выбор между программами теперь — стратегическое решение. Нужно считать, что выгоднее именно вашей семье: льготные условия «военной» или более универсальные условия «гражданской» ипотеки.
А что если развод?
А вот здесь законодатели оставили временное пространство для манёвра, но оно напоминает минное поле.
Ситуация: один супруг (допустим, муж) взял ипотеку после 23.12.2023, второй в сделке не участвовал. Затем брак распался. Может ли теперь бывшая жена претендовать на льготу?
Теоретически — да. В разъяснениях Дом.РФ есть на это намёк. Логика строится на так:
1. Техническая брешь: до 1 февраля 2026 года банки не проверяли СНИЛС ребёнка на причастность к программе. Формально, в единой базе ребёнок не числится как «использовавший» льготу.
2. Условие прописки: бывшие супруги должны оставаться прописанными по одному адресу или ребёнок должен быть зарегистрирован именно с тем родителем, который в прошлой сделке не участвовал.
Практически — это не закон. Окончательное слово — за конкретным банком.
Альфа-банк, например, прямо требует в таких случаях решение суда об определении места жительства ребёнка. Льготу получит тот, с кем ребёнок живёт официально.
Позиция банков кардинально разнится. Одни могут принять справку о совместной прописке, другие — только судебное решение, третьи — вовсе откажут.
Важное уточнение: если ипотека была получена до 23.12.2023, она не считается использованием права. Это ваш «козырь», если вы в разводе и не участвовали в той, старой сделке.
Итог по разводам: лазейка существует, но она временная (до 1.02.2026) и крайне ненадёжная. Расчёт на неё — большой риск.
Финансовые доноры: как привлечь третьих лиц, не отдав им квартиру
Часто собственного дохода не хватает. Можно ли привлечь родителей или взрослых детей? Можно, но правила строго очерчивают их роль.
Что МОЖНО:
Включить любого человека (родственника или нет) в договор в качестве **созаёмщика**. Его доходы укрепят вашу заявку. Наличие у него детей не требуется.
Что НЕЛЬЗЯ категорически:
Сделать третье лицо единственным или основным собственником жилья. Цель программы — улучшить жилищные условия семьи с детьми, а не купить квартиру бабушке или инвестору.
Что находится в «серой» зоне:
Оформить на третье лицо долю в праве собственности. Минимальный размер доли по закону — 6 кв. м, но банк вправе установить свой лимит (часто это 10% от площади).
Ключевое условие: основная доля и право собственности должны принадлежать родителю, на чьего ребёнка оформляется льгота. Он — главный бенефициар.
Терминология сделки:
Основной участник: родитель с «целевым» ребёнком. Заёмщик и главный собственник.
Третье лицо: финансовый донор. Он помогает с одобрением кредита. Взамен он получает (возможно) долю в жилье и доступ к льготной ставке, которую «донирует» ему основной участник.
⚠️ Риски «донорских» схем: будущие споры при продаже, сложности с наследованием, претензии со стороны третьего лица. Всё должно быть зафиксировано в отдельном соглашении у юриста.
Экспертные выводы: Стратегия выживания в новых условиях
1. Приоритет — семья как единое целое. Новые правила усиливают коллективную ответственность. Все финансовые решения, особенно долговые, теперь принимаются сообща.
2. Жёсткий лимит: 1 семья = 1 льгота. Это главный урок 2026 года. Государство закрыло возможность дублирования поддержки. Выбор между «военной» и «гражданской» ипотекой стал окончательным и бесповоротным.
3. Развод — территория высокого риска и временных возможностей. Теоретический шанс для второго супруга есть, но он висит на волоске от трактовки банка. Не стройте на этом долгосрочных планов. Работайте только с официальными документами: решением суда и справками о регистрации.
4. Привлечение сторонних средств возможно, но контроль должен остаться у вас. Используйте родственников как финансовый рычаг, но не передавайте им право распоряжаться жильём. Чётко фиксируйте все договорённости на бумаге.
5. Ваш вопрос банку «А как у ВАС?». Универсальных ответов больше нет.
P.S. А что вы думаете о новых правилах?
Ипотечный учебный центр ®. Бесплатные вебинары для ипотечных брокеров.
#ипотека #брокер #ипотечныйброкер #риелтор #риэлтор #недвижка #недвижимость #вторичка #новостройки #ипотека2026 #семейнаяипотека #господдержка #льготнаяипотека #жилье #ипотекасдонором