Автор: Вячеслав, эксперт портал а Новостройкино
Если бы три года назад кому-то сказали, что мы будем считать ипотечную ставку 22% «рабочей», нас бы подняли на смех. Тогда мы морщили нос от 9% и искали 5%.
Но на дворе 2026 год. Эпоха дешевых денег закончилась. Ключевая ставка ЦБ держится на пике, а рыночная ипотека пробила психологический потолок в 20% и ушла выше.
И тем не менее, сделки идут. Люди берут кредиты. Кто эти люди? Финансовые самоубийцы, которые не умеют считать? Или стратеги, которые знают что-то, чего не знают остальные?
Давайте отложим эмоции и возьмем в руки калькулятор. Я покажу вам две стороны медали: «Математику рабства» и «Математику возможностей».
Часть 1. Математика рабства (Почему это страшно)
Давайте посчитаем типичную «двушку» в Москве или ближнем Подмосковье.
- Цена квартиры: 14 000 000 руб.
- Первоначальный взнос (30%): 4 200 000 руб. (допустим, вы продали бабушкину квартиру или накопили).
- Сумма кредита: 9 800 000 руб.
- Ставка: 22%.
- Срок: 20 лет.
Вбиваем в кредитный калькулятор и пьем валерьянку:
- Ежемесячный платеж: ~180 000 рублей.
- Переплата за 20 лет: ~33 500 000 рублей.
- Итоговая стоимость квартиры: 43 300 000 рублей.
Вердикт скептика: Это безумие. Вы покупаете одну квартиру себе и ТРИ квартиры дарите банку. Платеж 180 тысяч — это огромная нагрузка на семейный бюджет. В этот момент хочется закрыть сайт застройщика и уйти в аренду навсегда.
Но почему тогда люди всё равно покупают?
Часть 2. Математика возможностей (Почему это может быть выгодно)
Здесь в игру вступают два фактора, которые не учитывает простой калькулятор: Инфляция и Рефинансирование.
Аргумент №1. Деньги дешевеют быстрее, чем вы платите
Вспомните 2014 год. Зарплата в 60 000 рублей считалась отличной. Машина стоила 500 тысяч.
Сегодня 60 000 рублей — это "сходить в магазин несколько раз".
Инфляция (реальная, а не по телевизору) съедает стоимость денег.
- Взяв кредит сейчас, вы фиксируете цену квартиры. Она больше не подорожает для вас (тело долга — 9.8 млн).
- Платеж в 180 000 рублей сегодня — это много. Но через 5 лет, при текущих темпах инфляции, 180 тысяч будут ощущаться как сегодняшние 100. А через 10 лет — как 50.
- А вот аренда будет расти каждый год. Снимать такую квартиру сейчас стоит 60-70 тысяч, но через 3 года это будет 90, а через 5 лет — 120.
Вывод: Ипотека под 22% — это ставка на то, что рубль будет обесцениваться, а ваши доходы — расти (индексироваться).
Аргумент №2. Стратегия «Женись на доме, встречайся со ставкой»
Это поговорка американских риелторов. Вы выбираете квартиру (дом) на всю жизнь, а ставку — временно.
Никто в здравом уме не планирует платить 22% все 20 лет. Это запретительная ставка, цель которой — охладить экономику. Рано или поздно (через год, два или три) инфляция замедлится, и ЦБ начнет опускать ставку.
Как только ставки упадут до 12–14%, вы идете в банк и делаете рефинансирование.
- Ваш долг тот же: 9.8 млн.
- Но ставка становится 13%.
- Платеж падает со 180 000 до ~115 000 рублей.
Те, кто взял ипотеку сейчас, успели купить квартиру по текущей цене. Те, кто ждет снижения ставок, столкнутся с тем, что при дешевой ипотеке цены на квартиры мгновенно улетят вверх из-за ажиотажного спроса.
Часть 3. Сценарий «Ждун»: А если положить на вклад?
Самый популярный аргумент против покупки: «Зачем мне ипотека, если я могу положить свои 4.2 млн взноса на вклад под 20% и снимать жилье на проценты?»
Давайте посчитаем на горизонте 3 лет.
- Вклад: Ваши 4.2 млн под 20% принесут вам около 2.5 млн прибыли за 3 года (с капитализацией). У вас на руках 6.7 млн.
- Квартира: Квартира за 14 млн за 3 года может подорожать. Даже если рост будет скромным (10% в год из-за инфляции стройматериалов), через 3 года она будет стоить ~18.5 млн.
Итог: Вы накопили 6.7 млн, но квартира подорожала на 4.5 млн. Разрыв между вашими деньгами и ценой жилья УВЕЛИЧИЛСЯ.
Это называется «инфляционная ловушка». Пока вы копите, актив дорожает быстрее.
Резюме: Вы безумец или гений?
Вы «Безумец» (вам НЕЛЬЗЯ брать ипотеку), если:
- Платеж съедает более 60% вашего дохода. Вы рискуете дефолтом при первой же болезни или потере работы.
- Вы берете квартиру как инвестицию («под сдачу»). Аренда никогда не покроет платеж по ставке 22%. Это чистый убыток.
- Вы не планируете гасить досрочно или рефинансировать.
Вы «Стратег» (вам МОЖНО брать), если:
- Вам нужно жилье для себя здесь и сейчас (семья, дети). Жизнь нельзя поставить на паузу.
- У вас большой первоначальный взнос (от 40-50%), что делает платеж подъемным.
- Вы понимаете, что 22% — это временно, и готовы «перетерпеть» высокие платежи 2-3 года ради фиксации цены квартиры.
Ипотека-2026 — это инструмент не для бедных, а для дисциплинированных. Это способ купить актив чужими деньгами, пока эти деньги не сгорели в инфляции.
Совет эксперта:
Сейчас время торговаться. При таких высоких ставках спрос упал, и застройщики готовы давать прямые скидки на цену квартиры (до 15–20%), чтобы компенсировать вашу переплату по ипотеке.
Иногда выгоднее купить квартиру на 2 млн дешевле, но с высокой ставкой, чем ждать низкую ставку и покупать дорого.
Проверьте актуальные цены и скидки от застройщиков на карте Новостройкино:
А вы бы рискнули взять кредит под 22% или предпочтете аренду и вклад? Пишите в комментариях, обсудим вашу стратегию!