Рынок недвижимости в России недавно взорвал «Эффект Ларисы Долиной». Сделку продажи-покупки квартиры пытались оспорить на основании того, что продавец действовал под давлением мошенников. Однако рискованные ситуации как для продавцов, так и для покупателей могут возникнуть и в других случаях.
О них в интервью агентству Полит74 рассказала заместитель руководителя Управления Росреестра по Челябинской области Марина Воронина.
- Марина Дмитриевна, какие меры предпринимает Росреестр для защиты покупателей жилья от мошенничества при регистрации сделок?
- Действуя в соответствии с Федеральным законом № 218 о государственной регистрации недвижимости, Росреестр осуществляет правовую экспертизу документов, предоставленных для государственной регистрации перехода права или самих прав. В законе четко прописаны все процедуры, которые мы выполняем, включая проведение правовой экспертизы. Этот этап позволяет нам установить, действительно ли обратился надлежащий собственник; имеются ли у него полномочия, если он представляет интересы другой стороны; а также выявить возможные ограничения и обременения. Мы можем обнаружить ситуацию, когда лицо не имело права на обращение за государственной регистрацией, либо, в случае представительства по доверенности, установить, нужна ли личная явка покупателя в соответствии с записями в ЕГРН.
- Каковы основные признаки мошеннических схем?
- Признаком мошенничества может быть срочность сделки. В таких случаях следует проявлять особую бдительность, особенно если условия сделки представляются крайне выгодными. Не всегда удается определить, действительно ли продавец действует под давлением третьих лиц, или же это его собственное добровольное решение. Бывает, что у людей действительно сложилась критическая ситуация, например, им срочно необходимо продать свое жилье, так как они собираются уехать. Мошенники постоянно оказывают давление, подгоняя продавцов, чтобы быстрее получить деньги наличными. В таких ситуациях ни рассрочка, ни ипотечные кредиты не принимаются.
- Могли бы вы рассказать о наиболее распространенных типах мошенничества на рынке недвижимости, которые известны Росреестру?
- В последнее время общественное внимание привлекает ситуация, известная как «Эффект Ларисы Долиной». Когда продавцы оказываются под влиянием третьих лиц, разобраться в ситуации сложно. Обычно продавец ведет себя спокойно, его действия аргументированы. Проблема касается не только пожилых людей, она затрагивает и молодежь. Молодые люди часто излишне самоуверенны и полагают, что с ними в жизни ничего случиться не может – у них всё под контролем. Порой они также могут не обращать должного внимания на важные детали.
Все начинается с неожиданного телефонного звонка. Необходимо быть внимательными, следить за номером телефона, на который вы отвечаете, и никогда не передавать свои персональные данные. Никто, включая поликлиники и коммунальные службы, не имеет права запрашивать ваши данные по телефону или в мессенджерах. Важно соблюдать правила «цифровой гигиены», не сообщать никому информацию, которая может вас идентифицировать.
Есть ситуации, когда готовятся поддельные документы, которые затем подаются на государственную регистрацию. Порой люди даже не могут предположить, что такие документы не соответствуют действительности. Росреестр не принимает документы и не присутствует на заключении сделок, мы видим документы уже после того, как они направлены нам из МФЦ.Зачастую участники сделки расплачиваются до момента осуществления государственной регистрации, сразу после похода в офис МФЦ. Однако на рынке недвижимости бывают случаи, когда не приходится полагаться на порядочность стороны, продающей имущество.
- Какую информацию обязаны предоставлять продавцы недвижимости, чтобы покупатели могли убедиться в законности сделки?
- Прежде всего необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Лучше получить актуальную выписку непосредственно перед совершением сделки. Рассмотрим идеальную ситуацию, в которой мы не задумываемся о мошенничестве. Вам предлагают купить недвижимость. В первую очередь, попросите у продавца выписку из ЕГРН и сравните ее с правоустанавливающими документами, которыми он располагает. Выписка поможет определить, существуют ли ограничения на совершение сделки. Возможно, продавец признан недееспособным, и от его имени действуют другие лица, которые должны иметь полномочия для заключения сделки.
Внимательно анализируйте ситуацию и тщательно изучайте документы. Если у вас возникают вопросы, их нужно решать сразу. Это не рядовая ситуация, мы не покупаем недвижимость каждый день, поэтому важно сосредоточиться. Посмотрите, кто указан как собственник в правоустанавливающих документах, и совпадает ли он с тем, кто упоминается в выписке из реестра недвижимости. На момент сделки у продавца могут отсутствовать оригиналы документов, но по вашей просьбе он может предоставить заверенные копии. Так можно убедиться, действительно ли это тот самый человек.
Если сделка осуществляется по доверенности, что сейчас является распространенной практикой, вы можете проверить доверенность через с помощью онлайн-сервиса Федеральной нотариальной палаты. Он покажет, действительно ли доверенность была выдана. Важно иметь выписку о переходе права на данный объект, как дополнительный документ. Обратите внимание на частоту смены собственников. Если за последние год-два собственники менялись два или три раза, это может оспаривать надежность сделки, то стоит задуматься, стоит ли приобретать такую недвижимость.
- Какие еще шаги рекомендуется предпринять покупателем перед подписанием договора купли-продажи недвижимости?
- Поговорить с соседями. Это способ выяснить, есть ли у владельца намерение продавать квартиру. Если продавец пожилой человек, стоит узнать, есть ли у него родственники, и обсудить возможность связи с ними. Важно выяснить, знают ли они о намерениях продать недвижимость. Когда переход права на жилое помещение происходит через посредников, возникает риск, связанный с теми моментами, которые стали известны как «Эффект Ларисы Долиной». В таких случаях родственники могут не подозревать о намерениях продавца. Мошенники пытаются внушить ему, что не стоит никому сообщать. Если у продавца не будет понимания по поводу желания увидеться с родственниками, это должно насторожить.
- Каково значение проверки правоустанавливающих документов на объект недвижимости для сделки? Собственник может заказать их копии.Стоит ли всегда за этим обращаться?
- Обязательно нужно обращаться за выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая дает полную информацию об объекте. В случае возникновения споров, можно оперировать этим инструментом. Важно, чтобы выписка не содержала каких-то ограничений, которые не позволяли бы заключать сделку.
- Есть ли специальные инструменты, предлагаемые Росреестром для повышения информированности покупателей о рисках мошенничества?
- Росреестр разработал методическое пособие для граждан о способах защиты недвижимого имущества от мошенничества, которое подробно объясняет последовательность действий. Вы можете получить выписку из ЕГРН, а также подать заявление, запрещающее заключение сделок без вашего личного участия. Это можно сделать с компьютера или телефона без необходимости посещать МФЦ и другие офисы, принимающие документы.
Люди, которые долгое время проводят в командировках или находятся в отъезде, оставляя квартиры пустыми или сдавая их в аренду, могут столкнуться с рисками. Мошенники находят способы получить необходимую информацию для неправомерного распоряжения вашим имуществом. Информация доступна через МФЦ, выписки ЕГРН. Однако сейчас в целях защиты правообладателей в соответствии с законодательство все персональные данных скрыты и не отображаются в выписке ЕГРН, если ее закажет иное лицо.
Поэтому покупатель может запросить у продавца получение выписки, тогда в ней будет отображена информация о фамилии, имени, отчестве и дате рождения собственника. Или возможен другой вариант.Если продавец выставил на продажу имущество и действительно заинтересован в сделке купли-продажи, то он может заранее открыть сведения о себе в ЕГРН. Однако, если намерений по продаже недвижимости нет, делать это не нужно.На портале Госуслуг у каждого правообладателя есть информация по объекту, там можно посмотреть, есть ли согласие на отображение персональной информации.
- Как Росреестр взаимодействует с другими государственными службами и правоохранительными органами в борьбе с мошенничеством на рынке недвижимости?
- У нас есть определенные инструменты для взаимодействия. Например, мы можем получать информацию о факте выдаче доверенности. Также мы сверяем паспортные данные. Есть у нас и другие инструменты. Например, служба судебных приставов регулярно предоставляет информацию об аресте на имущество — наличие такой информации может быть критически важным при сделке. Мы всегда проверяем запись в Едином государственном реестре недвижимости. Вы можете лично подать документы, но если у вас нет времени, можете оформить доверенность. Доверенности подлежат проверке, что является дополнительной мерой безопасности.
Однако когда речь идет о произошедших фактах, особенно если применялись схемы мошенничества с давлением третьих лиц на продавца, ситуация становится более сложной и выходит за рамки нашей компетенции, переходя в плоскость правоохранительных органов.
- Что делать покупателям жилья, если они подозревают, что стали жертвами мошеннической схемы?
- Необходимо обратиться в правоохранительные органы, а затем в суд. В настоящее время ситуация претерпевает изменения. После заседания Верховного Суда, который рассматривал нашумевшее дело, связанное с влиянием третьих лиц на продавцов, появляются новые перспективы. Сейчас в Госдуме рассматривается проект закона, который обяжет продавцов доказывать, что покупатель знал о наличии обмана. Предполагается внесение поправок в 179-ю статью Гражданского кодекса, а также введение презумпции добросовестности покупателя, что существенно изменит подход судов к рассмотрению дел, касающихся оспаривания сделок.
- Каково ваше мнение о роли юридических консультаций при покупке жилья и их важности в контексте защиты от мошенников?
- Если вам что-то непонятно в порядке оформления и требованиях закона или вы опасаетесь, что каких-то моментов вы просто можете не учесть, что создаст риск для оспаривания сделок в дальнейшем, тогда стоит задуматься об обращении в специальные юридические фирмы. Там расскажут, каким образом выстраивать действия по покупке или продаже жилья.
Для грамотного проведения операций на рынке недвижимости на сайте Росреестра есть сервис «Жизненные ситуации». С его помощью можно получить полезные рекомендации по самостоятельному оформлению недвижимости и осуществлению различных юридических действий с объектами. Дается алгоритм действий -это значительно упрощает процесс подготовки к сделке (купля-продажа, дарение, наследование и др). На данном ресурсе содержится актуальная информация о порядке оказания государственных услуг Росреестра, размере госпошлины, возможности обратиться в электронном виде. Таким образом получатель услуг Росреестра в каждом отдельном случае сможет оценить степень подготовленности к выходу на сделку, а также полноту уже имеющегося на руках пакета документов и сориентируется, какие ещё необходимо представить.
- Марина Дмитриевна, в каких случаях вы рекомендуете оформлять сделку покупки-продажи жилья через нотариусов?
- Есть нормы закона, которые требуют, чтобы некоторые сделки были оформлены нотариально. Например, такая норма в прошлом году введена для договоров дарения, в том числе между близкими родственниками. Есть другие виды договоров, которые касаются несовершеннолетних, где происходит отчуждение доли. Что касается остальных договоров, не упомянутых в законе как обязательные для нотариального удостоверения, здесь это уже личное решение. Услуги нотариуса имеют дополнительную финансовую составляющую. Но если человек хочет быть уверен в законности сделки, её дополнительной проверке и защите своих прав, лучше обратиться к нотариусу. Безусловно, это даёт дополнительные гарантии.