Автор: Антонина Юдина
Споры с собственниками нежилых помещений — особенно с ИП и ООО, владеющими магазинами, кафе или офисами в многоквартирных домах, — часто сводятся не к отказу платить, а к отрицанию принадлежности помещения к МКД вообще.
«Мой магазин — отдельное здание», «у нас свой фундамент», «мы не подключены к общим коммуникациям» — такие доводы регулярно звучат в судах.
Но решают не слова, а документы и факты: выписки из ЕГРН, технические паспорта, данные ФИАС и результаты осмотров, а иногда и экспертизы.
Когда магазин — часть дома
В Кабардино-Балкарии ФКР проиграл в двух инстанциях, пытаясь взыскать долг с собственника магазина, который утверждал: «это отдельное здание».
Суды первой и апелляционной инстанций согласились с ответчиком — пока дело не дошло до кассации.
Кассационный суд (дело № А20–2672/2024) установил:
- из выписки ЕГРН не следует, что магазин находится в отдельно стоящем здании;
- в техническом паспорте магазин обозначен именно как часть строения МКД;
- магазин и жилой дом расположены на одном земельном участке и имеют общую стену.
Дело было направлено на новое рассмотрение — и на этот раз иск ФКР удовлетворили полностью.
Когда «магазин» — действительно другое здание
Обратная ситуация — в Мурманской области.
ФКР более года взыскивал задолженность с предпринимателей — собственников нежилого помещения, утверждая, что оно относится к МКД. Ответчики настаивали: это отдельное нежилое здание.
Суды первой и апелляционной инстанций поддержали ФКР.
Но кассация (дело № А42–1868/2024) обратила внимание на:
- выписку из ЕГРН, из которой следовало, что спорного помещения в составе МКД нет;
- то, что МКД и нежилое здание построены в разные годы.
Дело отправили на новое рассмотрение.
Когда суды ошибаются, потому что не проверяют данные
В Башкирии ИП сумел доказать в кассации, что его нежилое помещение не относится к МКД (дело № А07–21704/2024).
Подтверждением служили вступившие в силу решения судов общей юрисдикции, в том числе по аналогичному иску ФКР к другому собственнику в том же здании.
Арбитражные суды нижестоящих инстанций почему-то проигнорировали эти доказательства — и только кассация направила дело на пересмотр.
На что обращают внимание суды при определении принадлежности
Судебная практика показывает: при решении вопроса «входит ли нежилое помещение в состав МКД?» суды ориентируются на объективные сведения:
1. Выписка из ЕГРН:
- есть ли помещение в составе многоквартирного дома,
- имеет ли оно общий или отдельный кадастровый номер.
2. Технический паспорт:
- как обозначено помещение — как часть здания или как самостоятельный объект.
3. Фактическая инфраструктура:
- общие ли стены, фундамент, инженерные коммуникации,
- один ли земельный участок.
4. Адрес по ФИАС:
- совпадает ли официальный адрес помещения с адресом МКД.
Как не ошибиться при подаче иска?
В «ДомОнлайн.Капремонт» можно автоматически проверить, относится ли нежилое помещение к составу МКД, ещё до формирования долговой базы.
Система сопоставляет данные из ФГИС ЕГРН, ФИАС, ГИС ЖКХ и иных систем и проинформирует:
— если у помещения отдельный кадастровый номер не связанный с родительским МКД;
— если адрес по ФИАС отличается даже незначительно (например, «д. 5» и «д. 5, стр. 1»);
— если в назначение объекта указан как самостоятельное здание, а не как помещение в составе МКД.
Такие расхождения система помечает как ошибку, чтобы вы могли провести дополнительную проверку.
Это позволяет избежать подачи иска к ненадлежащему ответчику, сэкономить месяцы судебных разбирательств и не терять деньги на ошибках, на которые может обратить внимание кассация.
Вывод
Споры с коммерческими собственниками — это не борьба с уклонением от оплаты, а точная работа с техническими и регистрационными данными.
Суды не принимают на веру утверждения ни ФКР, ни должников. Они требуют доказательств из официальных источников.
- Если помещение по документам и инфраструктуре — часть МКД, долг взыщут.
- Если оно самостоятельное, — даже примыкающее к дому, — платить за капремонт МКД оно не обязано.
Автоматизированное сопоставление технических характеристик и привязка к адресу через ФИАС — это не «дополнительная функция», а инструмент, позволяющий избежать потери времени, судебных расходов и упущенных сумм в делах, где исход зависит от одного техпаспорта.