Выдача ипотеки в последние годы ужесточается из-за требований Центрального банка. Сложнее всего получить кредит заёмщикам с высокой долговой нагрузкой, низким первоначальным взносом и неидеальной кредитной историей.
Чтобы получить одобрение и выплачивать платежи, требуется соответствующий уровень дохода. По данным «РБК Недвижимость», на начало 2026 года зарплата, необходимая для одобрения ипотеки на однокомнатную квартиру на рыночных условиях в среднем по мегаполисам составляет 123,2 тыс. руб. Больше всего на эти цели нужно зарабатывать москвичам — 341 тыс. руб. в месяц и жителям Санкт-Петербурга — 194,4 тыс. руб., а меньше всего — жителям Волгограда и Челябинска — 80,6 тыс. и 83 тыс. руб. соответственно.
Помимо достаточного уровня дохода важен и первоначальный взнос: чем он выше, тем выше шансы на одобрение на этапе предварительной оценки. Эксперты считают, что одобрение возможно при первоначальном взносе около 20%, однако размер платежей и общая выгода зависят от условий банка. Оптимальным считается взнос от 30% и более — тогда увеличиваются число банков и доступных программ, а также повышаются шансы на одобрение.
Одним из важных факторов при выдаче ипотеки остается показатель долговой нагрузки (ПДН) — соотношение между суммой среднемесячных платежей по всем кредитам человека и его среднемесячным доходом.
При ипотеке оптимальным считается показатель долговой нагрузки до 30–40% от чистого дохода. Потенциальным заемщикам с высоким уровнем ПДН получить одобрение будет сложно. В зоне риска также находятся лица с неидеальной кредитной историей. Например, те, кто имеет частые мелкие просрочки.
Особенно осторожны банки к ипотечным заявкам от представителей отдельных сфер. К ним относятся самозанятые, ИП и специалисты, которые могут быть заменены ИИ и могут столкнуться с увольнениями.
Банки будут заметно строже относиться к выдаче ипотеки самозанятым и предпринимателям из‑за нестабильности доходов, а также на фоне налоговых изменений и роста нагрузки на бизнес. В зоне риска окажутся профессии, которые могут начать терять свою востребованность из-за развития нейросетей.
Продолжиться тенденция прослеживать подтверждённые официальные источники дохода. Люди, чьи доходы частично идут «в серую» или нестабильны, будут в зоне риска отказа. Трудности с одобрением сохранятся и для представителей профессий с высокой долей неофициальных выплат и отраслей, чувствительных к экономике (например, сфера услуг). Банки усилят проверку платежеспособности и стабильности дохода в условиях экономической неопределённости.
В этом году семейную ипотеку будет сложнее получить тем, кто уже пользовался льготной программой. С 1 февраля действует правило «одна семья — один льготный кредит» и обязательное участие супругов в качестве созаемщиков. Кроме того, ребёнок должен быть зарегистрирован по тому же адресу, что и заёмщик. Для оформления семейной ипотеки теперь требуется СНИЛС детей. Вторая ипотека на семью станет доступна после полного погашения первого займа и рождения ещё одного ребёнка.
Внедрение цифрового профиля и ужесточение правил семейной ипотеки в 2026 году усложнят доступ к кредитам тем, кто не может подтверждать доходы официально, а новое правило «одна семья — один льготный кредит» ограничит инвестиционные покупки».
Бывшие супруги также рискуют столкнуться с трудностями при получении льготной ипотеки из‑за дополнительных рисков повторной выдачи.
Кто ещё может столкнуться с трудностями при одобрении ипотеки в 2026 году:
- Заёмщики с доходами на грани допустимого уровня.
- Покупатели, чья сделка или выбранное жильё вызывают вопросы банка (преимущественно на вторичном рынке).
- Заёмщики предпенсионного возраста без подтверждённого капитала (например, недвижимость без залога).
Заходите на официальный сайт Эволюция недвижимости! Будем рады помочь с вопросами любой сложности!