Недвижимость или облигация? Разбираем «три НЕТ» в сделке на Белорусской

Недвижимость или облигация? Разбираем «три НЕТ» в сделке на Белорусской 

В последние недели ко мне, как к аналитику, часто приходят с вопросом: «Кристиана, что ты думаешь о новом фонде Сбера на БЦ на Белорусской с доходностью 19.5%?» 

Мой ответ всегда один: Смотрите не на ставку, а на структуру аренды. 

Ключ к адекватности оценки этого актива в 51 млрд ₽ — это понимание, зашит ли там механизм Triple Net (NNN). Удивительно, но даже в Private Banking многие путают NOI и валовый доход, не понимая, что такое «три НЕТ». 

Что такое Triple Net (NNN)?

Это стандарт западного рынка, который сейчас прорастает в России. «Triple net» означает, что три главных статьи расходов НЕ входят в ставку и оплачиваются арендатором сверху: 

1 Property Tax — налог на имущество.

2 Insurance — страхование здания.

3 Maintenance — эксплуатация и содержание. 

В чем разница для инвестора? 

• Обычная аренда (Gross): Вы получаете «толстую» сумму, из которой сами платите за всё. В итоге ваш чистый доход (NOI) «тает» от инфляции и налогов.

• NNN-аренда: Вы получаете чистый «купон», как по облигации. Все операционные риски — на арендаторе. 

Почему я акцентирую на этом внимание?

На горизонте 10 лет разница в оценке актива с NNN и без него может составлять десятки процентов. Для инвестора это водораздел между «запрыгивать с двух ног» и «не трогать даже пятиметровой палкой». 

Если в договоре аренды на Белорусской есть «ядовитые» опционы, размывающие поток, — доходность 19.5% останется только на бумаге. 

В Kamernaya Estate мы ищем именно такие «скучные», но защищенные активы, которые ведут себя как облигации, где залогом выступает бетон, а купоном - чистый поток без операционного шума. 

𝓮𝔁𝓬𝓵𝓾𝓼𝓲𝓿𝓮 𝓼𝓽𝓻𝓪𝓽𝓮𝓰𝔂 🎻🏙️🩺