САДОВЫЕ КВАРТАЛЫ: ЦЕНЫ И СДЕЛКИ - 2025

САДОВЫЕ КВАРТАЛЫ: ЦЕНЫ И СДЕЛКИ - 2025

#итоги25

#вторичныйрынок

#садовыекварталы

Про феномен ценообразования в этом комплексе можно рассуждать долго, но опишу его двумя словами - «локация» и «дефицит предложения».

Локация особенная - сердце Хамовников и одновременно его «чрево», Усачевский рынок (привет «Чреву Парижа» Э.Золя), плюс квартальна застройка - единое окружение. В общем, самые-самые «Хамовники-Хамовники». Тамим образом, Садовые кварталы - это не только комплекс, но и уточненная особая локация.

Уже не первый год предложения в свежих домах ЦАО, готовых к проживанию, в дефиците. С учетом раскрученности Хамовников здесь получаем дополнительный «коэффициент дефицита».

Если еще запрос «свежие дома в Хамовниках» уточним: «квартира с ремонтом в Садовых кварталах», получим самый высокий индекс цен не только в Хамовниках, но и во всем ЦАО.

Индекс цен для актуальных предложений с ремонтом на 1.01.2026 г.:

▪️В Хамовниках - 1,721 млн руб./м2

▪️В ЦАО - 1,855 млн руб./м2

▪️В «Садовых Кварталах» - 2,623 млн руб./м2

За прошлый год индекс цен для лотов с ремонтом в «Садовых Кварталах» практически не изменился - прирост составил всего 3,7%.

Скачок для цен предложения с ремонтом случился во втором полугодии 2024 г., многие его связывают с «фактором пруда». На мой взгляд, гораздо большее влияние оказал «фактор премиального флиппинга» (совпавший по времени с «прудом»). Именно в первой половине 24-го года на рынке стали появляться первые предложения с качественным ремонтом «под тапочки» в «новом» ценовом диапазоне.

Уже к началу 2025 года в продаже было несколько квартир с ценой метра 3-3,5 млн м2. Собственники и их агенты, глядя на эти цифры, тоже стали подкручивать «свои цианы» вверх (с ремонтом и в бетоне), но с переменным успехом. Некоторые объявления так и висят до сих пор.

Тем не менее, рост цен сделок тоже зафиксирован. Не такой впечатляющий, как рост цен предложения, но тем не менее. Важный нюанс - разные типы лотов имеют разную востребованность и разные цены продажи.

Например, все рекордные сделки прошлого года в «Садовых Кварталах» прошли с квартирами на три спальни. В комплексе давно дефицит таких лотов. Качественный ремонт «под тапочки» добавил ценности и ликвидности.

Однако у меня нет информации, чтобы квартиры 104 и 117 м2 (популярные небольшие форматы ) с очень хорошим ремонтом продавались за 3-3,5 млн м2.

В данный момент для таких квартир с двумя спальнями считаю справедливой оценку 2,1 -2,5 млн за м2 в зависимости от планировки и этажа/корпуса. И это при том объеме предложения, которое сейчас имеем. Если сразу выйдет еще 10 аналогичных объектов, не уверен, что рынок переварит их по текущим ценам.

Всего за 2025 год в комплексе удалось идентифицировать 46 сделок, что на треть меньше, чем в 2024-м (69).

Из 46 объективно далеко не все сделки прошли «на максималках». Знаю недавний пример и за 1,5 млн руб./м2 с отделкой.

К сожалению нет данных по всем продажам, возможны погрешности в оценках.

Но главный вывод вряд ли изменится: в Садовых Кварталах разрыв между индексами цен предложения и сделок максимальный в ЦАО. Нужно очень внимательно оценивать каждый конкретный лот. Вроде бы - банальность, но поведение многих участников рынка доказывает обратное.

@zamoskvorechnik