Новые условия с 1 февраля 2026 года уже здесь. Одна семья — одна ипотека. Оба супруга — созаёмщики.
И если у одного из вас проблемы с кредитной историей, квартиры не будет. А попытка обойти это через развод теперь официально признана Минфином бесперспективной.
Знаете это чувство: у вас есть первый взнос, двое детей до 7 лет, белая зарплата, но муж когда-то закрыл ИП с долгами, а жена в декрете. И банк говорит: «Извините, у супруга негативная кредитная история. Отказ».
Раньше вы бы оформили ипотеку на того, кто «чистый». Сейчас — нет.
Я перечитала документы Минфина, разъяснения для банков и комментарии брокеров. Вот что на самом деле происходит с семейной ипотекой с 1 февраля 2026. Без истерики, но с цифрами.
1. ОБА — ЗНАЧИТ ОБА. ЭТО НЕ ОБСУЖДАЕТСЯ
Раньше: муж берёт ипотеку, жена просто даёт согласие у нотариуса. Банк проверяет только заёмщика.
Сейчас: супруги — солидарные созаёмщики в одном договоре. Исключение — только если муж или жена иностранец либо военнослужащий по НИС.
Что это значит на практике?
Банк проверяет кредитные истории двоих. Если у одного из вас:
· были просрочки (даже давно погашенные);
· когда-либо было банкротство;
· есть действующие исполнительные производства;
· высокая долговая нагрузка по другим кредитам;
…вам откажут.
Даже если у второго супруга идеальная история, зарплата 300 тыс. и космический скоринг. Вы теперь — единый организм для банка.
2. СНИЛС РЕБЁНКА — ЭТО ВАШ НОВЫЙ ЦИФРОВОЙ ПАСПОРТ
С 1 февраля 2026 года семейная ипотека привязана не просто к семье, а к СНИЛС ребёнка.
Что это значит:
Если вы взяли ипотеку на Петю 2024 года рождения — по СНИЛС Пети больше никогда в жизни никто не получит льготную ставку.
Развод не обнуляет этот факт. Даже если вы разъехались, даже если ребёнок живёт с мамой — СНИЛС уже «засвечен» в базе.
Взять вторую ипотеку можно только если:
· полностью погашена первая;
· и родился ещё один ребёнок.
Никаких «перепривязок» старых детей к новым кредитам.
3. ПРОПИСКА ТЕПЕРЬ РЕШАЕТ ВСЁ
Второе жёсткое требование: родитель-заёмщик и ребёнок должны быть зарегистрированы по одному адресу.
Без этого — отказ. Даже если ребёнок ваш, даже если вы его содержите, даже если суд определил место жительства с вами, но штамп в паспорте стоит другой — ипотеки не будет.
Банки теперь запрашивают:
· справку по форме 8 (для детей до 14 лет);
· паспорт с отметкой о регистрации (для старших);
· выписку из домовой книги.
Срок действия документов — 30 дней. Не успели — собирайте заново.
4. РАЗВОД НЕ ПОМОЖЕТ. ЭТО ОФИЦИАЛЬНО
Самый популярный запрос февраля 2026: «А если развестись формально, прописать детей порознь и взять две ипотеки — на каждого родителя по ребёнку?»
Отвечаю: нет. Уже нет.
9 февраля 2026 года Минфин выпустил официальный комментарий для СМИ. Никакого нового постановления не было — это разъяснение, как ведомство трактует уже действующие с 1 февраля правила.
Цитата из комментария Минфина (РБК, 09.02.2026):
«Даже в случае расторжения брака между супругами проверка будет выполняться в том числе по данным детей (по СНИЛС), рождение которых выступило основанием для получения льготного кредита. Таким образом, оформление разных льготных кредитов разведенными супругами также будет невозможно. Только при рождении еще одного ребенка».
Юридическая сила этого комментария:
Это не закон. Но это прямая позиция ведомства, которое распределяет бюджетные субсидии по программе. Банки будут строго её придерживаться. Потому что если банк выдаст ипотеку вопреки позиции Минфина — он просто не получит возмещение.
Для вас как для заёмщика:
Спорить с банком, ссылаясь на то, что «нет документа», бессмысленно. Банк скажет: «Минфин нам так велел». И будет прав.
5. ЧТО ТЕПЕРЬ ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ У ОДНОГО ИЗ СУПРУГОВ ПЛОХАЯ ИСТОРИЯ?
Сценарий 1. Вы в браке и хотите квартиру.
Варианта два:
· Либо второй супруг «чистит» историю (закрывает старые долги, ждёт обновления КИ).
· Либо вы не берёте семейную ипотеку вообще — только рыночную или другие программы.
Сценарий 2. Вы готовы к реальному разводу.
Если брак распадается не фиктивно, а по факту, и вы становитесь матерью-одиночкой (или отцом-одиночкой) с детьми:
· Вы имеете право на семейную ипотеку.
· Второй родитель навсегда теряет право на льготу по СНИЛС этих детей.
Это не лазейка. Это выбор: кто из вас будет «носителем ипотеки», а кто останется без льготы.
Сценарий 3. Вы хотите вторую семейную ипотеку.
Условия:
1. Полностью погасить первую.
2. Родить ещё одного ребёнка.
3. Снова быть в браке (или быть единственным родителем).
Никаких других вариантов Минфин не предусматривает.
6. КОРОТКО: ПЯТЬ ФАКТОВ, КОТОРЫЕ НУЖНО ЗНАТЬ
- С 1 февраля 2026 муж и жена — всегда созаёмщики. Нельзя «спрятать» плохую кредитную историю.
- Семейная ипотека привязана к СНИЛС ребёнка. Один СНИЛС = одна ипотека. Навсегда.
- Ребёнок должен быть прописан с родителем-заёмщиком. Это жёсткое требование, а не рекомендация.
- Развод не даёт права на вторую ипотеку на второго родителя. Минфин это официально разъяснил 9 февраля.
- Чётких технических алгоритмов у банков пока нет. Подавайте в 3–4 банка, не верьте одному отказу. Но не пытайтесь обмануть систему — это чревато ставкой 24% и судами.
ВМЕСТО ПОСЛЕСЛОВИЯ
Я знаю, как выглядят заголовки у брокеров: «Разведём за три дня — получите две квартиры».
Это больше не работает. А с 9 февраля 2026 — официально признано Минфином бесперспективной схемой.
Моя задача — не научить вас обходить. Моя задача — чтобы вы не попали в ситуацию, когда:
· банк отказывает из-за кредитной истории мужа десятилетней давности;
· вы разводитесь фиктивно, а потом получаете ставку 24% по решению суда;
· вы теряете время и деньги, пытаясь сделать то, что уже невозможно.
Семейная ипотека — это не про хитрость. Это про одно жильё для одной семьи. Даже если семья распалась.
Знаете, пока я писала эту статью, в голове всплыло ещё штук пять «а что, если...». Для таких вопросов я и завела группу в Max. Там можно не стесняться, спрашивать любые глупости (спойлер: это не глупости, это реальные страхи) и просто чувствовать, что ты не одна с этой ипотекой.