Когда вы смотрите на новостройку, очень легко увлечься красивыми рендерами, архитектурой, lounge-зонами, фитнес-румами и громким именем девелопера. Всё это создаёт ощущение «лучшего проекта в локации» и мысль, что именно здесь вы заработаете больше всего.
Особенно когда застройщик обещает миллион за метр к концу стройки.
Как обещания расходятся с реальностью:
- Проект стартовал по 500 тыс ₽ за м², к концу стройки застройщик обещал миллион. А на вторичке через 3 года такие лоты стоят 600 тыс ₽ за м².
- Застройщик предлагает white box как удобный старт для ремонта. На деле его приходится сносить.
- Консьерж-сервис может быть обещан как премиальный, но жильцы быстро изучают прайс-лист УК и требуют заменить его на обычную охрану.
- В лобби обещают керамогранит, а в реальности кладут плитку из Леруа. В чистовой отделке обещают инженерную доску, а по факту оказывается ламинат.
- На рендерах премиум, в реальности комфорт+.
Вы спросите: «Почему так?»
Я отвечу: «Потому что вторичный рынок не платит за обещания».
Реальность жестока. Я убежден, что настоящая ценность квартиры скрыта не в упаковке, а в составе. А цену за квадратный метр в итоге определяет вторичный рынок, а не маркетинговый отдел девелопера, которому просто захотелось так оценить свой проект.
Что на самом деле ценит рынок и на что должен опираться инвестор:
- ЦА проекта
- Ликвидность
- Недооценка
- Расчеты
- Транспортная доступность
- Инфраструктура
- Окружение
- Конкуренты
- Архитектура
- Генподрядчик
- Инженерные системы: планировка, вид, этаж
Именно это будет важно покупателю на вторичке. Рендеры к тому моменту уже никого не интересуют — упаковку сняли, остался конкретный продукт.
Вывод
Я вас призываю не вестись на маркетинговую упаковку и красивые презентации.
Смотрите на планировки, инженерные решения, реальную инфраструктуру и окружение. Потому что то, что на старте кажется выгодой и престижем, очень часто становится прямой дорогой к многомиллионным убыткам.
Практика последних месяцев показывает, что даже проекты от топовых девелоперов не всегда соответствуют ожиданиям. Перечисленные пункты не дают стопроцентной гарантии качества. Кто вообще мог предположить, что Донстрой сдаст «Остров» в таком сыром виде? Никто.
Но эти критерии нужны не для идеала, а чтобы снизить риски при покупке и не попасть в заведомо слабый продукт.
При всём этом недвижимость всё равно остаётся лотереей. Никто заранее не знает, что в итоге получится. Поэтому задача инвестора — выбирать лучшее из доступного, а не верить в обещанный идеал.
Далее я запускаю серию постов, где подробно разберу каждый из этих пунктов и покажу, на что я смотрю при подборе недвижимости — и почему именно это решает на дистанции.