Ипотека – один из самых востребованных способов для приобретения жилья. И, конечно, всем хочется потратить на проценты банку минимальное количество собственных средств. В этой статье мы расскажем о 5 действенных способах сэкономить на ипотеке. И поможет нам в этом заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Подписывайтесь на наш официальный телеграм-канал ИпoтeкaPRO | Этaжи.
5 основных способов, о которых пойдет речь в статье:
- Рефинансирование под меньший процент.
- Досрочное погашение кредита.
- Использование материнского капитала и налогового вычета.
- Оплата единовременной комиссии за снижение ставки.
- Оформление ипотеки по льготным программам.
Рефинансирование ипотеки под меньший процент
Суть рефинансирования заключается в том, что вы погашаете старый кредит за счет средств нового кредита.
Оформить новую ипотеку можно как в том же банке, там и в совершенно другом. С помощью рефинансирования можно существенно уменьшить ставку по кредиту и ежемесячный платеж. Изменятся и сроки, в которые нужно полностью выплатить долг.
Когда стоит рефинансировать ипотеку
Как правило, имеет смысл сделать рефинансирование в следующих ситуациях:
- банк предлагает более выгодные программы;
- изменились жизненные обстоятельства и появилась возможность взять ипотеку по льготной программе (например, по Семейной ипотеке, если родился ребенок).
Важно! Обычно рефинансировать ипотеку можно после 6 платежей. Но есть банки, которые допускают рефинансирование сразу.
Как правильно выбрать банк для рефинансирования
Особое внимание стоит обращать не только на условия кредитования (процентная ставка, размер платежа и т.д.), но и на полную стоимость кредита.
Татьяна Решетникова: «Чаще всего ставку ниже предлагают именно для клиентов чужого банка, поэтому присматривать варианты перехода можно еще при оформлении кредита. А переходить таким образом из банка в банк можно неограниченное количество раз. При этом шаг снижения ставки желателен более 1-1,5%, но учитывать нужно будет реальные дополнительные расходы. Обращая внимание на ПСК, необходимо понять, какие дополнительные расходы банк учел при расчете этой цифры, ведь реальные расходы могут отличаться и важно учесть именно их и сравнивать экономию как в процентном соотношении, так и в денежном выражении. Расчет производится с учетом реального срока погашения и будущих досрочных погашений основного долга, продажи квартиры и т.д».
Документы и этапы оформления
Для рефинансирования обычно требуется следующий пакет документов:
- паспорт России;
- текущий кредитный договор;
- платная справка от прежнего банка с оставшейся суммой задолженности и фактами о добросовестности заемщика;
- документы, подтверждающие официальную занятость и доход;
- документы основания по недвижимости и выписка из ЕГРН.
При положительном ответе банка могут потребоваться дополнительные документы. Например, справка о внесении платежей, об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и т.д.
Для рефинансирования достаточно обратиться в выбранный вами банк и предоставить собранные документы.
Досрочное погашение кредита
Еще один вариант сэкономить на процентах банку – досрочно закрывать кредит. Сделать это можно в любой момент. Это может быть полное погашение долга, а может быть постепенное снижение платежа или уменьшение срока кредитования.
Два варианта досрочного погашения: уменьшение платежа или срока
При внесении средств на досрочное погашение долга сразу выбирайте вариант изменения графика после пересчета. Можно снизить платеж, а срок оставить прежним, либо наоборот – платеж будет тот же, но срок уменьшится.
Более подробно о досрочном погашении мы писали в этой статье.
Когда выгоднее всего вносить досрочные платежи
Татьяна Решетникова: «Многие банки позволяют сделать досрочное погашение в любой день и даже несколько раз в месяц, но важно знать как меняется платеж в очередную платежную дату. Очень часто слышала жалобы от клиентов, что досрочное погашение не состоялось – просто требовались определенные дополнительные действия. Чтобы не допускать ошибок, рекомендую досрочное погашение проводить в платежную дату».
Как правильно оформить досрочное погашение в банке
Досрочное погашение бывает полным или частичным.
При полном погашении обязательно уточняйте у банка остаток долга, чтобы внести все до последнего рубля. Только тогда кредит будет считаться закрытым. Также запросите у банка подтверждение о полном закрытии долга.
А после проведенного частичного досрочного погашения нужно запросить новый график кредитования. По закону один раз в месяц банк обязан предоставлять его бесплатно, но фактически запросы банки не ограничивают, так как они зачастую формируются в электронном виде в мобильном приложении.
Использование материнского капитала и налоговых вычетов
Часто бывает так, что кредит был оформлен до появления ребенка в семье. Так вот, когда счастливое событие случится, вполне можно направить материнский капитал на закрытие ипотеки.
Напомним, сейчас сумма маткапитала составляет:
- 728,9 тыcяч pyблeй зa poждeниe или ycынoвлeниe пepвeнцa пocлe 2020 гoдa – снижение платежа под 19,9% на 20 лет в размере 12235 рублей;
- 234, 3 тыcяч pyблeй зa втopoгo peбeнкa, ecли мaть yжe пoлyчaлa cepтификaт зa пepвeнцa – снижение платежа под 19,9% на 20 лет в размере 3962 рублей;
- 963,2 тыcяч pyблeй – oбщaя cyммa cepтификaтoм зa пepвoгo и втopoгo peбeнкa, в тoм чиcлe пpи poждeнии двoйни – снижение платежа под 19,9% на 20 лет в размере 16298 рублей.
Также можно получить 963,2 тысяч рублей зa тpeтьeгo или пocлeдyющeгo peбeнкa, ecли paнee пpaвo нa мaткaпитaл нe былo peaлизoвaнo – тo ecть cтapшиe дeти poждeны дo 2007 гoдa.
В случае использования маткапитала на погашение ипотеки, обязательно выделение доли детям в квартире в течение 6 месяцев.
Важно! Как направить материнский капитал на строительство своего дома, мы рассказывали здесь.
Как получить имущественный налоговый вычет
Россияне могут вернуть 13% с расходов на покупку квартиры. Это может быть как стоимость жилья, так и проценты банку.
Но суммы ограничены:
- до 260 тысяч рублей за приобретение недвижимости;
- до 390 тысяч рублей за выплаченные проценты по ипотеке.
В налоговом вычете есть много нюансов. Например, не получится его вернуть в некоторых ситуациях – продавцом был близкий родственник, государство помогло приобрести жилье, квартира находится за пределами страны и т.д.
О платежных документах, необходимых для оформления налогового вычета, мы писали здесь.
Расчет выгоды от использования вычетов
Пример 1. При текущих рыночных ставках в среднем 19,9% при сроке кредита 20 лет и сумме ипотеки 3 миллиона рублей материнский капитал в максимальной сумме снизит платеж на 16298 рублей – с 50729 рублей до 34431 рублей. Переплата по кредиту снизится на 2,915 миллионов рублей.
Пример 2. В некоторых банках при направлении материнского капитала можно выбирать изменение графика – сокращение срока или платежа. Если текущий платеж посильный для семьи и есть желание максимально быстро погасить кредит и значительно уменьшить переплату, то можно выбрать вариант сокращения срока кредита. При тех же параметрах внесение субсидии в первые месяцы кредитования на погашение приведет к уменьшению срока на 172 месяца (14 лет и 3 месяца). Платеж останется тот же, но срок кредита будет уже не 20 лет, а менее 6 лет. Экономия по переплате составит 7,735 миллионов рублей, то есть переплата снизится с 9,175 миллионов до 1,440 миллионов рублей.
Татьяна Решетникова: «На самом деле лучший вариант изменения графика – с сокращением платежа. Но, понимая, какой эффект дает внесение платежа в прежнем формате, лучше стараться платить прежней суммой, оформляя каждый раз досрочное погашение – закрываем обязательный платеж, а все остальное направляем на досрочное. Таким образом, срок сократится также как во втором примере и получим аналогичную экономию. Но в какой-то момент может пригодиться возможность оплатить только обязательный платеж. А также подушку безопасности при меньших платежах сформировать проще. Если обязательный платеж 34,4 тысячи рублей, то накоплений в 103 тысячи рублей хватит на три месяца, а при платежах 50,7 тысяч – только на 2 месяца».
Оплата единовременной комиссии за снижение ставки
У большинства крупных банков России есть такая опция – вы можете оплатить комиссию один раз и навсегда снизить ставку по своему кредиту.
Как работает механизм снижения ставки за комиссию
Татьяна Решетникова: «Снижение ставки при оплате опции банка сейчас почти не доступно без участия партнера банка – застройщика или агентства недвижимости. При покупке вторичного жилья опцию может оплатить как покупатель, так и продавец недвижимости. Если обычная скидка по стоимости жилья малоэффективна, так как покупателей с наличным расчетом не так много, то скидка по ставке за те же деньги помогает выделить объект и привлечь покупателя с ипотекой, который в свою очередь получает сниженные платежи. Наиболее популярно снижение платежа на первый год, так как это позволит переждать период высоких ставок и рефинансировать ипотеку».
Субсидировать свою ставку по ипотеке сейчас можно в небольшом перечне банков. Чаще всего это делается через партнера банка – застройщика или агентство недвижимости.
В каких случаях комиссия окупается
Конечно, субсидировать ставку стоит только в ситуациях, когда это выгодно заемщику. Например, когда он по графику выплачивает кредит и не стремится к досрочному погашению.
Важно! Воспользоваться опцией снижения ставки можно только однократно.
Расчет экономии при разных сценариях
Пример 1. В обычной продаже продавец может выбирать – продавать по рыночной цене 7 миллионов 390 тысяч рублей или снизить цену до 7 миллионов. Но и снижение цены малоэффективно в период низкого спроса и дорогой ипотеки. Если стоимость оставить рыночной, но часть средств продавец направит на оплату маркетинговой ставки, то он получит те же 7 миллионов рублей, но приблизит сделку.
Для покупателя же ставка на первый год составит не 19,5%, а 9,3%. Платеж будет ниже стандартного на 44%, а после окончания льготного периода ипотеку можно рефинансировать.
Пример 2. Субсидирование на длительный период могут выбирать те покупатели, которые имеют высокий первоначальный взнос (от 40%), не планируют досрочного погашения и у них не предвидится возможности рефинансировать кредит. Купить нужно сейчас и максимально снизить платежи. Оплата комиссии за снижение ставки на весь срок обойдется дороже, но снижает платеж на 17%, а общую переплату на 14%. Можно подобрать иную скидку и льготный срок.
Льготные ипотечные программы
Наверное, самый очевидный вариант экономии на ипотеке – использование льготных программ. Сейчас в нашей стране есть много программ для разных категорий населения.
Льготные программы:
- Семейная ипотека;
- IT-ипотека;
- Сельская ипотека;
- Дальневосточная и Арктическая ипотека;
- Военная ипотека;
- ипотека для новых регионов РФ.
Более подробно о каждой из программ можно почитать здесь.
Семейная ипотека и условия участия
Семейная ипотека – самая часто используемая программа в России. Так вот, вы вполне можете рефинансировать уже имеющуюся ипотеку под Семейную, если в вашей семье появился ребенок. Такой способ поможет снизить процентную ставку и, соответственно, ежемесячный платеж.
Главное соблюсти следующие условия:
- осталось выплатить менее 80% всего долга перед банком;
- сумма кредита не превышает 6 миллионов рублей для регионов и 12 миллионов рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей;
- продавцом квартиры является инвестор или застройщик;
- недвижимость была приобретена по договору купли-продажи, договору долевого участия или договору уступки прав требования.
Сельская ипотека под сниженную ставку
Если речь идет о недвижимости в сельской местности, кредит на покупку можно оформить по ставке в 2% годовых. Программа действует только для определенных категорий населения.
Учтите, что после такой покупки обязательно в течение 5 лет подтверждать прописку.
Комбинированная ипотека с господдержкой
Есть 3 варианта:
- Кредит по средневзвешенной ставке.
- Сверхлимит.
- Комбо-ипотека.
Дополнительные способы снизить расходы
Конечно, мы рассмотрели не все варианты, помогающие сэкономить на ипотеке. Есть и другие способы – например, траншевая ипотека, увеличение первоначального взноса, отказ от дополнительного страхования и т.д.
Траншевая ипотека для строящегося жилья
Зачастую застройщики в партнерстве с банками предлагают приобрести квартиру в новостройке с помощью траншевой ипотеки.
Это способ, когда выплаты за недвижимость производятся несколькими частями (траншами). Таких траншей может быть от 2 до 5. Первый из них вносится еще до ввода в эксплуатацию дома и обычно составляет до 30% всей стоимости квартиры.
Еще один вариант – оформить рассрочку у застройщика на период строительства. Это поможет несколько месяцев или лет обойтись без выплаты процентов банку по ипотеке. А перед вводом дома в эксплуатацию уже можно перейти на ипотеку.
Увеличение первоначального взноса
Чем больше первоначальный взнос, тем ниже общая переплата по кредиту.
Татьяна Решетникова: «Увеличение первоначального взноса может привести не только к уменьшению суммы долга, но и к получению более выгодных условий кредита».
Отказ от дополнительного страхования
Напоминаем, что при оформлении ипотеки обязательно страховать только залоговое имущество – приобретаемую квартиру.
Все остальные виды кредитования являются дополнительными. Обязательно внимательно изучайте все предложения банка, чтобы вовремя отказаться от навязанных услуг страхования.
Важно! Даже если вы уже оформили страховку, у вас есть период охлаждения – это 14 календарных дней, в течение которых вы по закону вправе отказаться от услуги.
С компанией «Этажи» легко и приятно приобретать недвижимость – мы гарантируем безопасность сделки, сопровождаем на всех ее этапах и следим за юридической составляющей. А еще мы дарим скидку на процентную ставку от наших банков-партнеров, так что это еще один способ сэкономить на ипотеке.
Хотите узнать подробнее? Заказывайте бесплатную консультацию на сайте etagi.com.