«Хочу снести стену на кухне!» Как сделать перепланировку законно (и не разориться)

Живу в старом фонде, кухня — 8 м². Хотел объединить её с комнатой, но узнал, что соседа за самоуправство чуть квартиры не лишили и заставили всё восстановить за свой счёт. Решил идти легальным путём, и оказалось, что на нём много нюансов. Делюсь инструкцией, чтобы эти нюансы не стали для вас проблемой.

Предварительно: понять, что можно, что сложно, что нельзя

Иногда какие-то работы даже и перепланировкой назвать нельзя, а какие-то вещи вам никогда не согласуют. Узнал об этом, когда консультировался в компании, где заказывал проект перепланировки (об этом — позже). Итак, делю затеи на четыре группы сложности.

🟢 Можно

• Установить лёгкую перегородку (например, стеклянную или реечную) так, чтобы это не влияло на площадь помещения и не мешало эвакуации и вентиляции.
• Переставить электроплиту на кухне.
• Заменить старое половое покрытие на паркет, ламинат, керамику или линолеум (при условии, что конструкция пола не изменится — то есть все опорные балки должны остаться на месте).
• Установить навесной потолок.

Если вы задумали делать такие перестановки, вам не потребуется ничего согласовывать.

🟡 Можно, но с согласованием

• Сделать проход в ненесущей стене.
• Объединить комнату с коридором.
• Совместить ванну с туалетом или разделить санузел.
• Остеклить балкон или лоджию (если дом не относится к памятникам архитектуры).
• Перенести или сделать новую ненесущую стену в помещении. Например, изолировать проходную комнату (при условии, что она не останется без окна и батареи).

Всё это — чуть более сложная перепланировка, которая не влияет на безопасность конструкций. Согласовывают такие вещи обычно легко.

🟠 Можно, но сложно

• Повысить уровень пола в квартире с помощью тяжёлой заливки.
• Соорудить на первом этаже отдельный вход в квартиру или балкон с нуля.
• Увеличить балкон.
• Перенести инженерные сети: например, водопровод или электропроводку.
• Сделать проём в несущей стене.
• Купить квартиру этажом выше или ниже и прорубить к ней лестницу.

В общем — всё, что касается вмешательства в конструкцию дома. Если очень хочется, то попробовать можно. Но такие работы нужно проводить с согласованием профессиональных архитекторов или тех, кто проектировал ваш дом.

🔴 Точно нельзя

• Убрать или сократить вентканалы.
• Перенести кухню или санузел туда, где они будут располагаться над жилыми комнатами соседей снизу.
• Объединить комнату с газифицированной кухней (что я как раз и хотел).
• Снести перегородку между комнатой и балконом.
• Вывести центральное отопление на балкон.
• Снести несущую стену.
• Присоединить часть подвала или чердака.

Здесь уже всё то, что не просто меняет конструкцию дома, но и несёт угрозу жителям. Так что лучше сразу об этом забыть.

Цена ошибки

В той же компании, где я консультировался, мне поведали, какие могут быть последствия нелегальной перепланировки.

1. Штраф. Узнало БТИ или управляющая компания о вашей переделке — оштрафуют на 2–50 тысяч рублей.
2. Новый ремонт. Нарушителя, скорее всего, обяжут сделать всё как было и дадут на это конкретный срок.
3. Суд и лишение квартиры. Самый тяжкий сценарий, если игнорировать требование восстановить прежний облик жилья. Квартиру могут отобрать через суд и выставить на торги с уценкой процентов в 30. То есть бывший владелец получит деньги, но, например, 4 млн ₽ вместо рыночных 6 млн ₽. Плюс всё равно будет нужно оплатить демонтаж своей самодеятельности.
4. Другие риски. Если продаёте квартиру с несогласованной перепланировкой, готовьтесь к уступкам в цене. Продуманный покупатель, скорее всего, запросит план квартиры (если приобретает в ипотеку — то точно запросит). Когда он увидит несоответствие, откажется от покупки или запросит хорошую скидку, ведь тогда он берёт эти проблемы на себя.

Тактика «я по-тихому» рискованна

Я раньше думал: «Мой дом — моя крепость» и за стенами ничего не видно. Но это на волю случая, бывает всякое.

1. «Вредные» соседи. Дедушка за стеной страдает от шума перфоратора, жалуется, куда надо, и к нарушителю направляют инспектора.
2. Визит коммунальных служб. Вызвали бригаду от управляющей компании устранить засор в ванной. Те обнаружили, что вентшахта после ремонта в другом месте, — и всё. Они обязаны зафиксировать нарушение.
3. Побочки перепланировки. Когда ремонт имеет последствия для других жителей. На этом, кстати, и попался мой сосед. Он без разрешения провёл тёплые полы и положил плитку. Но провёл неудачно: через пару лет у соседей снизу закапал потолок. Сосед сначала «встал в позу», ведь заново всё это переделывать сложно и дорого. Дело дошло до суда, и ему грозила та самая потеря квартиры. В итоге он всё восстановил. И у себя, и у соседей.
4. При продаже. Про это уже говорилось выше. Если квартира с нелегальной перестройкой никак не продаётся, придётся идти и согласовывать её постфактум. Так тоже можно, но это рискованно — не советую.

Пошаговый алгоритм правильной перепланировки

Я хотел снести стену между кухней и гостиной, чтобы сделать что-то типа евродвушки. Выяснилось — так нельзя: моя кухня газифицирована. Но можно организовать проход в стене и поставить раздвижную перегородку. Так я и решил сделать.

1. Заказал проект

Да, если самому сделать дыру в стене, это не согласуют. Нужен проектный план работ компетентных компаний с допуском саморегулируемых организаций (СРО).

Обязательно убедитесь, что компания есть в едином реестре СРО, иначе БТИ в дальнейшем откажет в перепланировке. Запросите эту информацию в выбранной компании.

Я обзвонил несколько таких организаций, выбрал ту, где сразу ответили на все вопросы. Стоят такие бумажки прилично: заплатил 20 000 ₽ — и через неделю всё было готово.

Вдобавок к плану компания выдаёт техническое заключение о допустимости и безопасности работ. С этими двумя документами я пошёл дальше.

2. Собрал остальные документы

Полный пакет выглядит так:

• проект перепланировки;
• техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
• заявление на перепланировку;
• правоустанавливающие документы (у меня это дарственная, также подходит договор купли-продажи, долевого участия или акт приёма-передачи квартиры);
• техпаспорт (заказал онлайн на «Госуслугах»).

Если есть другие собственники квартиры, нужно ещё нотариальное согласие от них.

3. Подал заявку

Сейчас всё это можно сделать в «Госуслугах»

• Выбрал услугу по согласованию перепланировки.
• Заполнил электронное заявление.
• Прикрепил сканы документов.
• Указал адрес.

Мне сказали, что не во всех регионах можно всё отправить онлайн. Так что, если не нашли свою область или край в списке, придётся идти в МФЦ.

Отправил и вскоре получил разрешение. Оно, кстати, не бессрочное. В Петербурге — 1 год. В других регионах срок может отличаться.

4. Нанял спецбригаду

Стена была ненесущая, поэтому согласовали проём на 1,5 м. С несущей, если бы дали согласие, максимум на 90 см. Но тут выяснилось, что сам я продолбить проём не могу, хотя и руки у меня на месте. Дело в том, что в стене проходила проводка на розетку: чтобы сделать проход, нужно перенести проводку. А это уже вмешательство в коммуникации.

Я бы это и сам легко сделал, но такую перепланировку «от себя» не приняли бы. По правилам, всем, что касается изменений в коммуникациях или несущих стенах, должны заниматься компетентные подрядчики с тем же допуском СРО.

Пришлось снова потратиться. Ещё 25 000 ₽ за каприз соединить комнату и кухню напрямую.

5. Всё сделал, уведомил администрацию

Даже после разрешения и финала работ не всё готово. Нужно, чтобы изменения утвердили по факту. Для этого надо отправить уведомление о выполненной перепланировке. В моём случае это снова получилось сделать через «Госуслуги».

Далее я ждал комиссию, которая воочию проверит соответствие плану. На всякий случай не делал на стенах финальную отделку, не устанавливал раздвижные стеклянные перегородки: вдруг не приняли бы и всё пришлось бы сносить. Но через несколько дней пришли пару человек, всё посмотрели, замерили и выдали акт о завершённой перепланировке.

Потом уже администрация сама направила информацию об изменениях в Росреестр, так что на этом моя перепланировка закончилась. Только осталось доделать стены и установить раздвижную перегородку.

Вот что в итоге получилось

Резюмирую историю

По деньгам. За план перепланировки, работу бригады и перегородку отдал 65 000 ₽. Это четверть от расхода на весь ремонт, который я устроил в комнате и прихожей.

По времени. Остальной ремонт в квартире я провернул за две недели, но проём занял больше времени. На сбор информации, подготовку проекта, рассмотрение заявки, сам ремонт и осмотр комиссии ушло полтора месяца.

Теперь я доволен: ремонт закончил, кухня и комната выглядят почти единым пространством. Конечно, совсем без стены было бы лучше. Но и так смотрится современно.

По ощущениям. Хоть я всё сделал по букве закона, не ожидал, что этот проект заберёт столько времени, сил и денег. Теперь у меня другая мысль: переехать в новую квартиру с современной планировкой, где не нужно создавать себе удобное пространство сквозь пыль, бюрократию и затраты.

Я превратил свою ветхую квартиру в более-менее современную, но подъезд и унылый двор я изменить не могу. А в ЛСР современная планировка — это база, плюс просторные и ухоженные дворы.

В конце 2025 года в Петербурге открылась станция метро «Юго-Западная», напротив которой стоит новый жилой комплекс «Морская миля». Присмотрел там двухкомнатную квартиру с кухней-гостиной на 17 м², раздельным санузлом и окнами на две стороны. Вот чего я хотел бы. Жена не против, так что забронировали квартиру. Будем продавать свою неудобную трёшку и перебираться в комфортную евродвушку с отделкой.

Примерно такая кухня-гостиная у нас будет

Узнайте больше о проектах, доступных квартирах и актуальных условиях покупки на сайте ЛСР и по телефону: 8 800 350 65 47.