Сегодня мы посмотрим квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр-т, 103. Дом был построен в 1870 году епархиальным архитектором Иваном Иудовичем Булановым в стиле эклектики.
Изначально это был трёхэтажный лицевой корпус, однако уже в 1880 году тот же архитектор провёл серьёзную перестройку: здание надстроили до четырёх этажей, а по сторонам двора появились флигели.
Правый флигель уходил к задней границе участка, где располагалось отдельное четырёхэтажное строение с въездными воротами. Все постройки были соединены каменными галереями.
По сути, это был типичный доходный дом своего времени, но выполненный качественно и красиво. Фасад и сегодня выглядит достойно, парадная производит приятное впечатление, хотя следы времени заметны — где-то утрачены исторические перила, где-то видны следы старения. И всё же нужно помнить: дому уже более 150 лет.
Общие параметры квартиры
Сегодняшний объект — квартира необычная. Она расположена на четвёртом этаже, её площадь составляет 268 м², высота потолков — около 3,2 метра. Но главное — здесь шестнадцать комнат, при этом всего два санузла и небольшая кухня.
Такое количество комнат появилось не случайно. Изначально квартира была гораздо более просторной по планировке, однако позже её разделили перегородками на множество небольших помещений.
Это не столько незаконная перепланировка, сколько практичное решение: большие комнаты разделили на маленькие, чтобы каждая имела собственное окно. Причина проста — квартира используется как доходный объект.
У неё один собственник, который разделил пространство на отдельные комнаты с целью сдачи и получения прибыли. Поэтому сегодня мы не столько будем рассматривать каждую комнату, сколько поговорим о самой сути подобного формата недвижимости.
Комнаты во двор и на Невский
Для начала взглянем на несколько комнат с окнами во двор. Вид типично петербургский — замкнутое пространство старого двора-колодца, минимум солнца, спокойная атмосфера. Такие комнаты обычно самые тихие, но и наименее востребованные.
Теперь посмотрим маленькие комнаты, выходящие окнами на Невский проспект. Здесь уже совершенно другая картина: шум, движение, городской ритм, но вместе с этим — престиж адреса и ощущение центра города. Несмотря на небольшую площадь, именно такие комнаты чаще всего находят арендаторов быстрее.
Экономика такого объекта
Попробуем рассмотреть практическую сторону владения подобной квартирой. Если предположить, что каждая из шестнадцати комнат приносит в среднем 10 000 рублей чистыми в месяц, после вычета налогов, то доход кажется неплохим. Но реальность сложнее.
Необходимо учитывать:
- налоги с аренды, которые при такой площади становятся ощутимыми;
- оформление статуса предпринимателя или повышенную налоговую нагрузку;
- оплату управляющего, ведь самостоятельно сдавать 16 комнат — крайне сложно;
- клининг;
- амортизацию мебели и ремонта.
С учётом всех расходов чистый доход действительно редко превышает 10 000 рублей с комнаты. При стабильной загрузке это даёт срок окупаемости около 30 лет, если учитывать текущую стоимость квартиры — 61 млн рублей.
Если рассматривать посуточную аренду, доход потенциально выше. Допустим, чистыми выходит около 20 000 рублей с комнаты в месяц в среднем по году. Тогда срок окупаемости сокращается до примерно 15 лет. Но и расходы, и трудозатраты при посуточной аренде значительно выше, а стабильность ниже.
Кому может подойти такая квартира
Возникает закономерный вопрос — кому вообще может подойти подобный объект? С точки зрения классической долгосрочной инвестиции это довольно спорное решение. За ту же сумму можно приобрести несколько объектов меньшего размера, которые в совокупности будут приносить более стабильный и понятный доход.
Даже как способ сохранить капитал квартира выглядит неоднозначно. Чтобы превратить её в действительно комфортное жильё, потребуется серьёзная перепланировка и, скорее всего, капитальный ремонт: новые стены, новые полы, новые коммуникации. При этом в каждой комнате уже есть свой ремонт, что только усложняет задачу.
Тем не менее такой объект может заинтересовать инвестора, который сознательно хочет заниматься арендным бизнесом именно в формате многокомнатной квартиры в центре города. Это специфическая ниша, требующая опыта, времени и грамотного управления.
И в завершение. Если вы рассматриваете покупку недвижимости в Санкт-Петербурге — будь то крупный инвестиционный объект или более скромная квартира — вы всегда можете обратиться ко мне. Я много лет работаю со старым фондом, помогаю оценить перспективы, риски и юридическую чистоту объектов. Даже если бюджет значительно меньше, грамотный подход к выбору недвижимости всегда играет решающую роль.
Ознакомиться с моей профессиональной деятельностью вы можете в моём канале МАХ или группе ВК, в которых я также выкладываю фото- и видеообзоры различных квартир (в поиске: Владислас, qr-коды ниже):
Если вам интересна тема недвижимости, архитектуры и реальных историй о квартирах — подписывайтесь и наслаждайтесь: