История, которая происходит чаще, чем вы думаете

История, которая происходит чаще, чем вы думаете

Семья построила дом.

Подали технический план.

Росреестр поставил дом на кадастровый учёт и зарегистрировал право собственности.

Люди выдохнули:

«Раз зарегистрировали — значит всё законно».

Проходит время.

И приходит иск от администрации:

Признать объект самовольной постройкой.

Обязать снести.

Шок.

«Как самострой, если Росреестр зарегистрировал?»

И вот здесь начинается самое важное.

Почему регистрация ≠ законность

Росреестр не проверяет, законно ли построен дом.

Его задача — внести сведения в ЕГРН на основании представленных документов.

Это прямо следует из закона:

1️⃣ Федеральный закон № 218-ФЗ

«О государственной регистрации недвижимости»

Статья 1 и 14:

Росреестр осуществляет государственную регистрацию прав на основании представленных документов.

Орган регистрации не проверяет:

— соответствие строительства градостроительным регламентам;

— правомерность выдачи разрешений;

— соблюдение отступов;

— фактическое соответствие ПЗЗ.

Он проверяет формальный комплект документов, а не градостроительную законность.

Что такое самострой

Статья 222 Гражданского кодекса РФ:

Самовольная постройка — это объект, который:

— построен на участке, не предоставленном для этих целей;

— построен без необходимых разрешений;

— построен с нарушением градостроительных и строительных норм.

И ключевое:

Наличие регистрации права собственности не исключает признания объекта самовольной постройкой.

Это устоявшаяся судебная практика.

Почему администрация подаёт в суд

Муниципалитет контролирует:

— соответствие ВРИ;

— отступы от границ;

— параметры застройки;

— наличие уведомления о строительстве (для ИЖС);

— соответствие ПЗЗ и ГПЗУ.

Если выявлено нарушение — подают иск.

И суд может:

— обязать снести;

— обязать привести в соответствие;

— отказать в признании права собственности.

Даже если дом уже стоит в ЕГРН.

Самое опасное заблуждение

«Раз Росреестр зарегистрировал — значит всё чисто».

Нет.

Росреестр — это орган регистрации.

Администрация — орган контроля использования земли.

Это разные полномочия.

Как не попасть в такую ситуацию

Перед строительством необходимо:

1. Проверить ВРИ участка.

2. Получить ГПЗУ.

3. Проверить параметры застройки (отступы, пятно, этажность).

4. Подать уведомление о строительстве (если требуется).

5. Проверить ограничения и зоны с особыми условиями использования.

И только потом строить.

Вывод

Кадастровый учёт — это техническая процедура.

Законность строительства — это градостроительный вопрос.

Если их не разделять, можно получить дом в ЕГРН

и иск о сносе одновременно.

Если сомневаетесь в законности своего строительства — лучше проверить документы заранее, чем защищаться в суде.