Приветствую!
Сижу я сейчас за рабочим столом, смотрю на текущие цены и, честно говоря, иногда просто хочется закрыть глаза. Вот говорят мне часто: «Надежда, недвижимость - это всегда актив, она всегда растет». А я смотрю на некоторые объекты и вижу совсем другое. Я вижу, как за красивыми фасадами и свежим ремонтом прячется то, что я называю «неликвидом за миллионы». И ведь не просто так говорю - за пятнадцать лет на рынке я насмотрелась всякого.
Знаете, я пишу это для тех, кто умеет и хочет думать. Если вы убеждены, что риелторы - это мировое зло, а «Авито» - единственный источник правды, то, наверное, нам с вами не по пути. Я уважаю ваше мнение, но переубеждать не стану. А вот тем, кто боится совершить ошибку ценой в жизнь (или в ипотеку на 30 лет), я попробую объяснить, что происходит.
По моему опыту, когда люди слышат слово «неликвид», они представляют себе развалюху в глухом хуторе без крыши. Если бы! В Краснодаре и особенно на побережье неликвид часто выглядит очень прилично: натяжные потолки, панорамные окна, «дизайнерский» (в кавычках) ремонт. И ценник у него соответствующий - те самые 6-7 миллионов, а то и выше. И вот это самое страшное. Это мина замедленного действия, завернутая в красивый фантик.
Меня бесит, когда...
Честно, меня бесит, когда продавцы играют на наивности переезжающих. Люди едут за солнцем, за новой жизнью, они полны надежд. Может, южный воздух так пьянит? Или мы просто привыкли верить людям?
Возьмем, к примеру, наши знаменитые самострои. Сколько я про них писала, сколько говорила! Но люди продолжают искать «квартиру у моря за 3 миллиона» (спойлер: таких нет, если это не гараж).
Помню, еще лет десять назад, когда рынок был диким, приходили ко мне ребята, глаза горят: «Нашли квартиру в Сочи, дешево, дом почти достроен!». Я смотрю документы - а там разрешение на строительство индивидуального жилого дома (ИЖС) на три этажа, а по факту стоит семиэтажка на 50 квартир. Я им: «Ребята, это под снос». А они обижаются: «Вы, Надежда, просто завидуете, что мы без вас нашли». Ну что тут скажешь? Через два года дом снесли.
Сейчас ситуация чуть другая. Сносят меньше, действует мораторий, но легче от этого не становится. Я считаю, что жить в доме, который юридически «висит в воздухе», - это не жизнь. Это постоянный стресс. Коммуникации могут отключить (потому что они не рассчитаны на такую нагрузку), газ могут не дать, а продать такую квартиру потом... ну, удачи.
Кстати, забыла сказать. Есть еще одна категория «сюрпризов» - это жилые помещения, оформленные как нежилые, или те самые «жилые гаражи». Юридически вы покупаете сарай, а живете в квартире. Прописка? Нет. Тарифы на свет? Коммерческие. И это я молчу про безопасность.
О чем молчат красивые объявления
Неликвид в Краснодаре многолик.
Во-первых, это квартиры с незаконными перепланировками. Ох, наше народное творчество не знает границ! Снесут несущую стену, объединят кухню с газом и жилую комнату, мокрую зону перенесут над спальней соседей... И все это «для себя», «с душой». А по документам - страшный сон БТИ. Купить такое можно (хотя банк ипотеку вряд ли даст), а вот продать потом или узаконить - целая эпопея.
Во-вторых, это долевая собственность. Часто под видом «студии» продают долю в частном доме или в большой квартире. Вы становитесь собственником не конкретной комнаты, а, скажем, 1/5 доли в праве. Чтобы потом это продать, нужно согласие всех остальных сособственников. А соседи бывают разные. Иногда это ловушка, из которой не выбраться годами.
В-третьих, земельные участки. Участок вроде бы есть, цена сказочная. А потом оказывается: охранная зона ЛЭП, зона подтопления, или земли сельхозназначения, где строить капитальный дом нельзя. «Соседи же построились!» - говорят продавцы. Ну, соседи, может, и построились, а сносить придут к вам.
Почему мы верим?
Я часто думаю: почему мы, взрослые люди, продолжаем верить в сказки? Почему верим, что можно купить "Мерседес" по цене "Жигулей", просто потому что "надо срочно"?
Я считаю, что дело в нашем воспитании и менталитете. Мы выросли в стране, где информация была дозированной, и если что-то напечатано в газете - это правда. Сейчас информации океан, но нас не учили её фильтровать. Мы видим красивую картинку, слышим сладкие речи менеджера по продажам, и критическое мышление отключается.
Плюс - психология. Нам всем хочется чувствовать себя самыми умными. Что именно нам повезло, что именно мы нашли этот «эксклюзив». А на деле - мы попадаем в стандартную схему.
Как ваша старшая подруга, могу посоветовать только одно:
Включайте голову. Розовые очки бьются стеклами внутрь.
Бесплатный сыр только в мышеловке. Если цена сильно ниже рынка - это не удача, это повод нанять юриста и проверить каждый сантиметр документов.
Не верьте на слово. Никому. Даже мне (шутка, мне можно, но лучше тоже проверяйте). Просите выписку из ЕГРН, смотрите назначение земли, проверяйте наличие судебных споров по застройщику.
Говорите с соседями. Бабушки у подъезда знают о доме больше, чем любой риелтор. Они расскажут и про то, как подвал топит, и про то, как свет отключают, и про то, кто на самом деле строил этот дом.
Не бойтесь задавать «глупые» вопросы. Глупо - это потерять 6 миллионов. А спросить - это нормально.
Это не совсем по теме, но я тут недавно размышляла о философии переезда. Ведь мы меняем не просто квадратные метры. Мы меняем образ жизни. И нельзя построить счастливую новую жизнь на фундаменте из обмана или страха, что твой дом признают незаконным.
Я честна с вами: я риелтор, я зарабатываю на сделках. Но мне важно, чтобы мои клиенты спали спокойно. Я не хочу, чтобы вы, переехав в наш теплый край, потом проклинали этот день.
Поэтому, мои хорошие, думайте. Взвешивайте. Не торопитесь отдавать свои деньги первому, кто пообещает вам райские кущи.
Берегите себя и свои нервы!