Перед покупкой любого доходного актива хочется знать, каким образом происходит формирование дохода. Когда знаешь то, как формируется доход от актива проще оценить выгодность и целесообразность инвестиций в тот или иной актив. В любом случае, перед формированием финансовой модели по будущему доходному объекту стоит ответить на следующие вопросы: какой доход поступит, в каком размере и в какой момент времени?
Желающие приобрести ГАБ приобретают с одной стороны приобретают объект недвижимости, а с другой стороны договор, который гарантирует получение рентного дохода, рассчитанного по определённой формуле.
Обычно, размер рентного дохода в договорах с сетевыми продуктовыми компаниями определяется тремя переменными:
1. Размер минимального арендного платежа
2. Размер % от розничного товарооборота, который формирует переменную часть дохода
3. Размер ежегодной индексации и её тип.
В некоторых договорах, которые мне довелось видеть своими глазами формула расчёта арендного платежа выглядит следующим образом:
Арендный платёж= Размер минимального арендного платежа + (Размер товарооборота*Размер % товарооборота – Размер минимального арендного платежа).
При этом, если (Размер товарооборота*Размер % товарооборота – Размер минимального арендного платежа)<0, то тогда эта часть формулы равна 0.
Из этого следует, что фактически, владелец помещения получает либо:
А) минимальный арендный платёж
Б) % от розничного товарооборота
В зависимости от того, что больше. Таким образом, чтобы понять, когда владелец помещения начнёт получать % от розничного товарооборота надо составить прогноз розничного товарооборота. А такими прогнозами занимаются далеко не все владельцы капиталов.
Свой расчёт прогноза по розничному товарообороту по помещению в Коммунарке, ул. Василия Ощепкова 2, я выложил в виде описания к посту. Внимательные читатели меня обязательно спросят, почему я решил взять в качестве прогноза по росту товарооборота 10% ежегодно.
Достаточно посмотреть данные из отчётности Х5 . Сеть продемонстрировала рост выручки в 16% в 2025 году. Понятно, что этот результат продемонстрирован как ростом среднего чека 8,8%. Так и ростом числа покупок, который обеспечивался открытием новых продуктовых точек. В локации скорее всего произойдёт увеличение числа проживающих за предстоящие годы за счёт рождения детей. С другой стороны, я не очень то верю что рост цен на продукты питания внезапно остановится, поэтому ожидаю влияние и этого фактора на розничный товарооборот магазина.
Стоит также подсветить, что есть и негативный тренд, который влияет на доходы владельца этого коммерческого помещения. И это – рост числа покупок в интернет-магазине самой Пятёрочки. Почему это негативный тренд? Потому что продажи в интернет-магазине не учитываются при расчёте розничного товарооборота. И никаким образом не будут влиять на переменную часть арендного платежа в будущие годы, даже если их доставка осуществлена со склада данного торгового помещения.