Сейчас находится в продаже готовый арендный бизнес с арендатором «Пятёрочка». Провёл проверку объекта коммерческой недвижимости. Делюсь своими заключениями.
Первоначальные инвестиции составят 97,85 млн рублей, в которые входит покупка права собственности на коммерческое помещение, переход договора долгосрочной аренды и услуги брокера.
При расчёте финансовых показателей до 2033 года, включительно, с продажей в указанном году при пессимистичном сценарии, получается следующее:
Инвестиции 97,85 млн руб.
Прибыль до налогообложения 96,76 млн руб.
IRR 7%
ROI 198%
NPV 7,427 млн руб.
МАП 775 000 руб.
Пессимистичный сценарий это:
1. Арендатор отказался индексировать минимальный размер арендного платежа в каждый из последующих лет аренды.
2. Ежегодный рост товарооборота точки оказался на уровне 10%.
Факторы, по которым был проанализирован объект:
1. Объект даёт денежный поток сразу после покупки. Это положительно, потому что не у всех объектов это так.
2. Договор аренды содержит в себе как минимальный арендный платёж, который защищает арендатора от проблем бизнеса арендатора, так и переменную часть в виде % от розничного товарооборота, которая защищает капитал инвестора, в случае резкого роста инфляции.
3. Данная локация находится вдали от транспортных дорог – минус, если текущий арендатор съедет.
4. В жилом массиве расположено 3 магазина Пятёрочка, 2 магазина Магнит, Вкусвилл, Верный что превышает норматив по количеству магазинов в пересчёте на количество жителей, которые проживает в данном жилом массиве. По данным сервиса rumap.ru 2602 человека проживает в 5 минутной шаговой доступности по указанному адресу.
5. Конкурентов в локации нет, что может означать то, что при схожести требований конкурирующие продуктовые сети с радостью снимут данную площадь.
6. Доля нежилых помещений, предназначенных для коммерции, 4,8%, что при норме в 7% выглядит очень хорошо, потому что означает, что помещение, будет востребовано у других арендаторов, которым интересно вести бизнес в данном жилом массиве.
7. Количество м2 нежилых помещений в пересчёте на 1 тысячу жителей является тоже низким и находится на уровне 800м2/1000 жителей. Что добавляет устойчивости данному объекту.
8. Доля площади свободных торговых площадей, которые сдаются в аренду в локации составляет 4%. Что может говорить о востребованности помещений в данной локации. По факту – это одно помещение. Которое меньше размера того, которое сдаётся на текущий момент. Это хорошо, потому что раз нет конкуренции в локации среди других помещений, то и съехать бизнесу будет некуда.
Подробные цифры могу прислать в личные сообщения в телеграмм @SelianchikMaxim. Если объект заинтересовал – помогу приобрести.