Ирина с мужем Сергеем мечтали о таунхаусе десять лет. Не квартира в многоэтажке, где соседи сверху топают до трёх ночи. Не коттедж, который требует постоянного ухода — снег чистить, крышу ремонтировать, газон стричь. А золотая середина. Свой дом, но без лишних забот.
В 2018 году они нашли подходящий вариант. Подмосковный посёлок из тридцати таунхаусов. Двухэтажные блоки по четыре секции в каждом. Небольшой участок перед домом — метров тридцать. Парковка. Детская площадка. Охрана на въезде.
Цена кусалась — семь миллионов за сто двадцать квадратных метров. Но они решились. Взяли ипотеку. Переехали. Первый месяц были счастливы. Свой дом. Свой вход. Никто не топает над головой. Можно барбекю устроить на участке.
Через полгода начались проблемы.
Сначала мелкие — скрипучая дверь у соседей слева будила в шесть утра. Потом посерьёзнее — протёк стык на общей крыше, пришлось собирать деньги со всех четырёх секций на ремонт. Через год Ирина говорила мужу: "Надо было квартиру покупать. Или коттедж. Что угодно, только не это".
Таунхаусы появились в России в начале девяностых вместе с джинсами Levi's и жвачкой Orbit. Двух-трёхэтажные дома, соединённые в блоки. Каждая семья — хозяин своей секции. Общие только стены.
Формат родился в послевоенной Англии, где земли мало, а людям нужно жильё. Потом перекочевал в американские пригороды. Своё пространство, но не огромный дом, который съедает кучу денег на содержание.
В России идея показалась гениальной. Советские люди привыкли к коммуналкам и тесным квартирам. Частные дома казались роскошью для избранных. А таунхаус — это компромисс. Не квартира, но и не дом.
Застройщики ухватились за тему. Начали строить поселки по всей стране. Особенно активно — в Подмосковье, под Питером, под Екатеринбургом. Реклама обещала рай: свой дом без хлопот, близко к городу, безопасность, комфорт.
Люди покупали. Переезжали. А потом понимали, что попали в ловушку.
Первая засада — юридическая. Таунхаус по закону не существовал. По документам жильё делилось на два типа: частный дом (ИЖС) и многоквартирник (МКД). Таунхаус не вписывался никуда.
Это не частный дом — стены общие с соседями. Но и не многоквартирник — у каждой секции отдельный вход, отдельные коммуникации, отдельный участок.
Госорганы отказывались ставить таунхаусы на кадастровый учёт. Без учёта нельзя оформить собственность. Без собственности нельзя получить ипотеку. Нельзя продать. Нельзя завещать детям.
Застройщики судились годами. Покупатели жили в домах, которые юридически не существовали. Документов нет. Прав на жильё формально тоже нет.
Только в марте 2022 года, спустя тридцать лет, власти наконец определили статус — "дом блокированной застройки". Прописали в законе. Разрешили регистрировать.
Но мода уже прошла. Застройщики переключились на другое. Покупатели разочаровались.
Вторая засада — экономическая. Застройщикам строить таунхаусы невыгодно. Казалось бы, общая стена экономит деньги. На деле нет.
Стена между соседями должна быть двойной, иначе слышимость кошмарная. Сосед чихнул — ты проснулся. Сосед телевизор включил — у тебя в спальне гудит. Двойная стена с толстым слоем шумоизоляции стоит почти как две отдельные. Экономия копеечная.
Крыша общая, но каждый отвечает за свой кусок. Если у соседа протекает — формально его беда. Но вода идёт в общую систему стропил. Может перетечь к тебе. Начинаются разборки — кто виноват, кто чинит, кто платит.
Коммуникации — вообще кошмар. Таунхаусы окупаются, только если рядом городские сети. Канализация, водопровод, газ, электричество. Нет сетей — тяни с нуля. Это безумные деньги, которые закладываются в квадратный метр. Таунхаус начинает стоить дороже квартиры в центре. Смысл пропадает.
Плюс застройщик обязан построить инфраструктуру. Дороги, освещение, детскую площадку. Это тоже огромные затраты, которые летят в стоимость.
Застройщику проще воткнуть многоэтажку. Или нарезать элитный посёлок из коттеджей. Оба варианта выгоднее, быстрее, понятнее юридически.
Третья засада — покупательская. Люди думали, что получат лучшее от двух миров. Свободу дома плюс удобство квартиры. На деле вышло наоборот — минусы от обоих.
От квартиры достались соседи за стеной. Если застройщик сэкономил на шумоизоляции (а он почти всегда экономит) — слышно всё. Разговоры, музыку, ссоры, детский плач. Ирина знает распорядок дня соседей справа лучше своего. Семь утра — орёт будильник. Восемь — душ. Девять — хлопает дверь. Вечером — телевизор до одиннадцати.
Нельзя перепланировать без согласия соседей. Захотел пристройку — иди согласовывай с тремя семьями. Один против — забудь.
Управляющая компания берёт деньги за уборку и вывоз мусора. Но жильцов мало — тридцать семей на весь посёлок. Стоимость делится на тридцать. У Ирины коммуналка — восемь тысяч в месяц. В квартире она платила три за всё, включая отопление.
От частного дома достались другие беды. Вся ответственность за дом на владельце. Протекла крыша — твоя беда. Треснул фасад — твой косяк. Засорилась канализация — разбирайся сам.
Взносов на капремонт нет. Звучит хорошо? Но это значит, что через десять лет, когда крыше понадобится перекрытие, деньги брать неоткуда. Платишь сам. Крыша — триста-пятьсот тысяч на секцию.
Участок. Мечта о своём дворе разбивается мгновенно. Двадцать-тридцать метров. Со всех сторон окна соседей. Поставить забор нельзя — противопожарные нормы. Посадить дерево нельзя — закроет свет соседу.
Ирина говорила: "На этом клочке помещается два стула и детская песочница. Всё. Сидишь — три семьи пялятся из окон. Вышла утром в халате — все видят тебя немытую. Это не свобода. Это аквариум".
Четвёртая засада — банки. Они не любят таунхаусы. Понимают, что продать на вторичке почти нереально. Спрос микроскопический. Люди, которые хотят дом, покупают коттедж. Которые хотят удобство — квартиру. Таунхаус — это гибрид, который мало кому нужен.
Банки либо отказывают в ипотеке, либо дают под высокий процент. Льготные программы на таунхаусы не работают.
Ирина с мужем брали под 11% годовых. Это было в 2018 году, когда средняя ставка была 9%. Переплата жуткая.
Через год они поняли ошибку. Захотели продать. Выставили объявление. Ждали полгода — ноль звонков. Снизили цену на миллион. Ещё полгода — тишина. Сняли с продажи.
"Это ловушка, — говорила Ирина. — Купить можно. Продать нельзя. Застряли навсегда. Даже если ненавидишь".
Знаете, что помогает не попадать в такие ловушки? Интуиция. Та самая внутренняя подсказка, которая шепчет: "Стой, что-то не то". Ирина вспоминает, что перед покупкой было странное чувство тревоги. Но она проигнорировала его. Подумала: "Это просто нервы перед большой покупкой". А может, стоило прислушаться?
Есть люди, которые развивают интуицию специально. Носят талисманы с натуральными камнями, верят в энергетические даты. Если вам близка эта тема, почитайте про аспектовый браслет "Огненное кольцо" — там про 17 февраля 2026 года, день трёх астрологических событий сразу. День, когда можно отпустить прошлое и начать с чистого листа. Ирина шутит: “может, надо было бы ещё в 2018-м поверить своей интуиции и не совершать ошибок? Хотя всегда можно начать заново".
Почему в Европе работает, а у нас нет? Там дефицит земли. В Англии, Голландии, Бельгии каждый квадратный метр на вес золота. Таунхаусы экономят пространство.
В России земли куча. Проблема в транспорте. Люди хотят жить близко к городу, чтобы не убивать два часа на дорогу. Но земля близко к городу дорогая. Застройщику выгоднее запихнуть многоэтажку — больше людей на меньшей площади.
Или нарезать элитный посёлок коттеджей. Продать пять домов по двадцать миллионов. Тоже выгодно.
А таунхаусы — для среднего класса. Который у нас не очень большой. И который не готов платить за гибрид с кучей минусов.
Сейчас таунхаусы строят редко. В основном элитные проекты. Дорогие, с качественной шумоизоляцией, большими участками. От пятнадцати миллионов за секцию. Это уже не средний класс.
Или это брошенные посёлки из нулевых. Застройщик обанкротился, люди судятся, дома гниют.
Таунхаусы остались памятником девяностых и нулевых, когда Россия копировала Запад. Не всегда удачно. Торговые центры прижились. Кофейни прижились. Таунхаусы — нет.
Формат, который работает в плотной Европе, в России оказался чужим. Не прижился. Как несовместимый имплант.
Ирина говорит: "Если бы знала раньше — никогда бы не купила. Лучше квартира в новостройке. Или коттедж, если деньги есть. Таунхаус — худший выбор. Минусы квартиры плюс минусы дома. Без плюсов от обоих".
Но время не вернуть. Они живут там. Платят ипотеку. Слушают соседей. Ждут, когда крыша потечёт и придётся раскошелиться. Мечтают съехать. Но продать не могут.
Это не только история Ирины. Это история тысяч семей, которые купились на красивую обёртку. И получили совсем не то, что обещали.
А у вас или ваших знакомых был опыт жизни в таких таунхаусах? Хотели бы жить в нем?