Приемка квартиры - это ответственная процедура, а не формальность. Если вы подписали акт приема-передачи, а спустя время обнаружили дефект, например, трещину в стене, то доказать, что она существовала до вашего въезда, будет возможно лишь в судебном порядке. Поэтому к приемке необходимо подходить серьезно.
Разбираем механизм действий в процессе приемки квартиры по шагам:
1. Застройщик уведомляет вас о готовности квартиры
Обычно это происходит за месяц до запланированного ввода дома в эксплуатацию. Однако, практика показывает, что в подавляющем большинстве случаев (примерно 70%) фактическая передача жилья и выдача ключей происходит позже заявленного срока. Чтобы избежать договорных санкций за несвоевременную сдачу, застройщики нередко прибегают к хитростям, которые передвигают сроки, указанные в договоре.
На первом этапе приемки квартиры в новостройке будьте внимательны:
- Не подписывайте акт приемки-передачи в офисе застройщика без того, чтобы предварительно осмотреть квартиру.
- Если застройщик откладывает осмотр, вы имеете право на потребовать выплаты неустойки за каждый день просрочки.
- После получения уведомления о готовности квартиры сразу же уточните точную дату и время приёма. Сроки закреплены и невозможны никакие фразы из разряда «осмотр возможен только через пару месяцев, сейчас специалисты заняты» или «пока не можем сдать, квартира ещё не готова, идут последние отделочные работы».
Если вы уже получили уведомление о готовности квартиры, не нужно соглашаться на условия, которые могут лишить вас права на компенсацию за задержку. Реагируйте сразу и решительно, закон на вашей стороне.
Помните, в суде будут рассматривать формальные доказательства. Именно поэтому застройщик своевременно отправляет вам уведомление. И если вы "сами не приходите на осмотр квартиры" , соглашаясь на перенос сроков без закрепления этого факта документально, вы не сможете подтвердить нарушения со стороны компании. Суд в таком случае при всей очевидности ситуации для вас, скорее всего, встанет на сторону застройщика.
Что делать при затягивании сроков сдачи квартиры застройщиком?
- Сразу же свяжитесь с компанией, чтобы уточнить конкретную дату и время осмотра квартиры. Это ваше законное право!
- Если застройщик уклоняется от конкретизации сроков, подготовьте официальную претензию. В ней четко опишите обстоятельства, указывая на невыполнение застройщиком его обязательств.
- Отправьте претензию ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на юридический адрес компании.
- Если письмо остается без ответа или реакции со стороны застройщика, отправьте претензию повторно.
Все эти действия станут неоспоримым доказательством в суде о том, что вы не уклонялись от приемки квартиры, а активно добивались конкретизации даты осмотра и соблюдения ваших прав.
Планируете приемку, но боитесь допустить ошибки, которые будут стоить денег?
2. Что берем с собой на приемку квартиры?
Минимальный набор инструментов, который нужно брать на приемку:
- рулетка;
- строительный уровень длиной минимум 60 см;
- фонарик мощный;
- смартфон (зафиксировать дефекты);
- блокнот для заметок и измерений, ручку;
- тестер электрический;
- свечка со спичками или зажигалка для проверки вентиляции;
- маркер жирный и малярный скотч, чтобы помечать дефекты.
Если у вас есть возможность и вы умеете пользоваться, то можете добавить к списку:
- тепловизор;
- влагомер;
- лазерный дальномер.
3. Что нужно осматривать в процессе приемки квартиры?
Приемка новой квартиры происходит с участием специалиста от застройщика, который вправе подписывать акт приемки-передачи или дефектную ведомость.
При приемке квартиры в новостройке обратите внимание на следующие аспекты:
- Придомовая территория (оценка состояния дорожного покрытия, наличия пешеходных дорожек, мест для парковки, велодорожек и детских игровых площадок);
- Общие зоны дома (осмотр входной группы (подъезда), лестничных пролетов и проверка исправности лифтов. В подвальных помещениях проверка сухости и отсутствия неприятных запахов. Для квартир на верхних этажах важна оценка состояния кровли и технического этажа);
- Двери (правильность установки входной и межкомнатных дверей. Они должны легко открываться и закрываться, а все замки должны функционировать исправно);
- Площадь квартиры (замеры всех комнат и помещений, сравнение полученных данных с указанными в документации);
- Счетчики (фиксация показаний и номеров всех установленных счетчиков в квартире и на лестничной площадке);
- Состояние стен (осмотр стен на наличие трещин и неровностей, а также проверка их соответствия проектным размерам. Оценка качества отделочных работ, отсутствия видимых дефектов, складок или вздутий покрытия);
- Пол (проверка качества стяжки, простукивая ее, чтобы выявить возможные пустоты. Полы должны быть ровными, без перепадов и щелей. Убедитесь, что напольное покрытие не прогибается и не издает скрипов при нагрузке);
- Потолки (измерение высоты потолков и сравнение с проектными данными. Проверьте отсутствие трещин и существенных (более 5 мм) перепадов на стыках плит, которые должны быть аккуратно заделаны);
- Окна (проверка целостности стеклопакетов, отсутствия трещин и царапин. Рамы должны быть без дефектов, а створки должны плотно прилегать к раме и легко открываться/закрываться. Проверьте наличие подоконника, отлива и козырька, а также отсутствие щелей между рамой и стеной);
- Электрооборудование и проводка (проверка работоспособности всех выключателей, розеток и осветительных приборов. Измерьте напряжение в сети. В квартирах с черновой отделкой убедитесь в наличии всех необходимых выводов для будущей электропроводки);
- Инженерные коммуникации (в квартирах с предчистовой отделкой оценка качества монтажа сантехники и отопительных приборов. Радиаторы должны быть установлены с соблюдением рекомендованных расстояний: 2-5 см от стены, 10-12 см от подоконника и 8-12 см от пола);
- Вентиляция (проверка работы вентиляционной системы, приложив лист бумаги к вентиляционному отверстию – он должен прилипнуть, если вентиляция работает исправно. Также можно измерить уровень влажности с помощью гигрометра - оптимальным считается показатель в 45%);
- Качество финишной отделки (соответствие выполнения всех работ по чистовой отделке согласно проекту. Если материалы были заменены (например, паркет на линолеум), это должно быть официально зафиксировано и согласовано с застройщиком.
Никакой фиксации дефектов на словах. Помним, что слова и обещания не имеют юридической силы!
Фиксируем правильно:
1. Дефектная ведомость в письменной форме. Фиксируйте любые выявленные проблемы в дефектной ведомости. Устные замечания могут быть проигнорированы после подписания приемопередаточного акта.
2. Только официальное подписание документов. Представитель застройщика должен быть не просто согласен с перечнем недостатков. Он должен подписать акт осмотра квартиры и ведомость с дефектами, указывая конкретные сроки для их устранения.
3. Копии документов. Сделайте копии всех подписанных документов, чтобы у вас были доказательства ваших требований и договоренностей с застройщиком.
4. Какие документы подписываем после приемки квартиры?
При приемке квартиры в новостройке важно четко фиксировать состояние жилья. Возможно два варианта:
- Если осмотр не выявил дефектов, стороны подписывают акт приема-передачи в двух экземплярах, один из которых направляется в Росреестр для регистрации права собственности.
2. Во время проверки обнаружены дефекты.
В этом случае поступаем так:
- Оформление дефектной ведомости. В ней указывается список недочетов с четкими сроками их устранения за счет застройщика, обычно от 45 до 60 дней.
- Взыскание компенсации. Если дефекты влияют на стоимость квартиры, можно потребовать снижения цены по условиям ДДУ или договора купли-продажи.
- Подготовка акта возмещения расходов. В случае серьезных дефектов, зафиксируйте возможность и условия возмещения затрат на последующий ремонт.
Важно: если представитель застройщика отказывается фиксировать дефекты в письменной форме, как и в случае с затягиваем сроков приемки, составьте претензию, в которой укажите полный список обнаруженных недочетов и зафиксируйте отказ представителя компании их оформлять. Отправьте эту претензию на юридический адрес застройщика ценным письмом, чтобы иметь подтверждение о вручении и опись содержимого.
Итог:
Процесс приемки квартиры в новом доме зачастую сопряжен с трудностями, особенно для тех, кто не обладает профильным образованием или соответствующим опытом. Если это про вас, настоятельно рекомендуем обратиться к услугам профессионального приемщика или получить консультацию у квалифицированных специалистов строительной отрасли.
Мы надеемся, что представленная нами инструкция позволит вам разобраться в данном вопросе.
Была ли статья для вас полезна? Поддержите наш канал лайком и комментарием, так вы поможете нам с дальнейшим развитием!