Как купить дом в 2026 году в США
В этой статье — понятный гайд шаг за шагом: как купить дом в США в 2026 году с минимальным первым взносом, без переплаты банку из-за неправильной ставки, и как обойти типичные ошибки, которые чаще всего совершают покупатели без чёткого плана.
Даже если у вас не идеальный кредитный рейтинг, даже если вы недавно переехали в США, у вас нет гражданства (а иногда и грин-карты), даже если вы покупаете впервые и у вас есть мысль: «мне всё равно откажут, лучше не начинать» — под каждую из этих ситуаций есть своя стратегия. Главное — заниматься этим заранее.
Немного про меня
Меня зовут Стив Цветков, я ипотечный брокер. Я в этой сфере уже 12 лет. Через меня прошли тысячи клиентов, многие возвращаются, когда приходит время покупать второй дом или инвестировать в недвижимость.
И очень часто первые покупатели закрывают сделки с минимальным первым взносом, даже если они в стране всего пару лет и кредитный рейтинг не идеальный. Также у меня много клиентов, которые работают не по W-2. В интернете часто пишут, что ипотеку «нормально» дают только людям с W-2, но это не так. Для self-employed тоже есть решения — и дальше в статье я объясню, как это работает.
Пара кейсов, чтобы сразу понять, о чём речь
Кейс 1: Clearwater, Florida — первый дом, 1,5 года в США, self-employed
Год назад клиент купил свой первый дом в Clearwater (Флорида). Цена была примерно $550k (точную цифру уже не вспомню). Это был дом, не квартира. Отличная локация рядом с океаном, хорошие школы — семья очень довольна.
На момент подачи заявки он был в США всего 1,5 года. Работал на себя (автомеханик) меньше двух лет, и по стандартным правилам большинство банков сказали бы: «приходите через два года». Но мы нашли рабочее решение: плюс клиент вовремя продал недвижимость в России и вывел деньги (там были нюансы, в том числе с переводами и криптокошельками). В итоге сделку закрыли, и на тот момент он был в стране всего полтора года.
Кейс 2: Dallas, Texas — пилот, 6 месяцев в США, W-2
Сейчас у меня в работе клиент, который покупает дом в Далласе (Техас). Он пилот, в США всего 6 месяцев и работает меньше 6 месяцев. Статус он получил через грин-карту или работодателя — детали не так важны. Важно другое: срок пребывания и работы очень короткий.
Мы оформляем ему стандартную ипотеку с минимальным первым взносом, ставка на момент расчёта — чуть ниже 6%. В обычном банке ему, скорее всего, сказали бы: «нужно два года жить и работать, приходите позже». Но клиенту это не подходило, поэтому мы нашли способ закрыть сделку сейчас.
Кейс 3: San Jose — таунхаус $1.5M, без дохода в США
Этот кейс я специально выделяю, потому что он показывает силу правильного подбора программ и банков. Клиент купил таунхаус в Сан-Хосе за $1.5M. Они жили в США около двух лет, аренду платили вовремя, статус был, кредитный рейтинг — нормальный. Но доход в США — почти нулевой, точно не тот, который обычно нужен для ипотеки на $1.5M.
Мы нашли банк, которому критично другое: наличие первого взноса, статус, кредит и факт проживания в стране. В этом кейсе сыграло роль, что клиент вовремя продал недвижимость и вывел деньги на down payment. В итоге сделка закрылась. Если бы они пошли «по стандарту», им бы сказали: покажите доход два года подряд — и тогда вернёмся к разговору. А это означало бы ещё два года аренды по $5.5–6k в месяц (то есть около $150k только на аренду). Клиент не хотел «платить чужую ипотеку», поэтому мы искали другое решение — и нашли.
Если вы уже в процессе покупки
Если вы уже подаёте офферы и узнаёте себя в описанных ситуациях — можно не ждать продолжения. Напишите нам, и мы спокойно разберём ваш кейс. Вы получите второе мнение: какие у вас реально есть варианты и не переплачиваете ли вы за условия или за ошибки в расчётах.
Если вы на старте — давайте продолжим.
Зачем я сделал этот гайд
За 12 лет я видел всё:
- как люди переплачивали, потому что начали работать с первой попавшейся компанией, не понимая, что на рынке есть другие опции;
- как люди получали «бумажку об одобрении», начинали искать дом, а когда находили — выяснялось, что реальным цифрам они не соответствуют;
- как сделки срывались в последний момент, потому что доход считали поверхностно, а потом пересчитали по документам.
Частая ситуация: человек в анкете написал $15k в месяц, на это ему выдали предварительное одобрение. А когда началась сделка и пришли документы — выяснилось, что подтверждается $5k. И это одна из причин, почему иногда сделки не закрываются.
Важный блок: кредитный рейтинг
Очень многие получают «примерное одобрение» по кредитному рейтингу, который у них был на тот момент. Но кредит будут проверять снова — ближе к закрытию сделки. Я видел случаи, когда на входе у человека был 720, а на перепроверке — 620. И всё: сделка не проходит, начинается стресс, срочные попытки исправить ситуацию.
Был кейс: зашли в контракт с рейтингом 726, сделка затянулась, банк попросил перепроверку — и рейтинг неожиданно упал до ~600. Разобрались: один просроченный платёж по карте плюс высокая нагрузка. За 3–4 недели вернули рейтинг до ~710. Это реально, но лучше не доводить до такого.
Если вы заранее знаете, что рейтинг низкий — лучше проверить и поднять его до активной покупки. Мы, например, можем сделать soft-check: он не отражается в истории и не ухудшает рейтинг, но даёт полную картину — откуда стартуем и что исправлять.
Правильная программа — это половина успеха
Ещё одна ошибка: человек получает «онлайн-одобрение», думает, что у него conventional loan, «классная ставка» и 3% down payment. А потом банк пересчитывает доход по налогам и говорит: «по этой программе вы не проходите». Если вы уже внесли депозит на новостройку и узнали это в конце — это очень болезненно.
Поэтому важно заранее понимать: какая программа подходит именно вам и по каким документам банк будет считать доход.
Self-employed: почему стратегия начинается с налогов
Для тех, кто работает на себя, ответ часто лежит в налогах. Начало года и налоговый сезон — это момент, когда многие приходят ко мне с задачей: «Стив, хочу купить в этом году. Down payment небольшой. Хочу сделать декларации так, чтобы пройти на нормальный conventional loan с низким первым взносом и нормальными ставками».
Это рабочая стратегия, но её нужно начинать до того, как вы пошли смотреть дома и точно до того, как вы начали подавать офферы.
В США всё работает не так, как в СНГ
Здесь очень важен тайминг. После подписания контракта банк смотрит:
- что происходило с вашими счетами и депозитами за последние два месяца;
- что происходило с вашей кредитной историей;
- и продолжает мониторить ситуацию в течение сделки.
Обычно сделка длится около 30 дней, но по факту у вас получается примерно до 90 дней, когда нужно быть максимально аккуратным: не делать лишних кредитных шагов, не открывать новые карты, внимательно следить за платежами и движением денег.
Про ставки: низкая цифра не всегда выгодна
Иногда люди радуются ставке 5%, особенно если в интернете пишут, что средняя ставка около 6%. Но важно понимать нюанс: за красивой цифрой часто стоят fees — дополнительные расходы.
Один и тот же сценарий может выглядеть так:
- 5.99% — без доплат;
- 4.99% — тоже «возможно», но с большими дополнительными расходами на входе.
Чем выше сумма кредита, тем выше эти расходы — иногда это +$20 000 и больше. И когда человек понимает механику, он часто выбирает здравый вариант: взять 5.99% без лишних затрат, потому что разница в платеже может быть около $150, а через пару лет можно рефинансировать или продать дом. Нет смысла переплачивать $20 000 ради красивой цифры в процентах.
К сожалению, сделки по «4.99% любой ценой» действительно закрываются. Не потому что это выгодно, а потому что люди не до конца понимают, как устроена ипотека и что стоит за ставкой.
Ещё один живой кейс: нестабильный доход + кредитный рейтинг 640
Клиент пришёл с сезонным доходом: в одни месяцы — несколько тысяч, в другие — намного больше. Часть дохода была наличными и не всегда попадала на счёт. Кредитный рейтинг — около 640. В таком кейсе мы изначально понимали: нужна стратегия на 6–12 месяцев.
У клиента было около 10% down payment (дом примерно за $600 000). Рейтинг 640 был из-за перегруженных карт: лимит $5 000, долг $6 000, минимальные платежи, проценты растут.
Решение было простое и понятное: закрыть перегруз по картам, поднять рейтинг и показать в налогах более сильный доход. Да, это означает, что налогов может стать больше (например, +$20–25k в IRS), но зато клиент выходит на стандартную ипотеку с лучшими условиями, а не на дорогой self-employed loan под более высокий процент.
И тут важная мысль: если вы готовы работать по стратегии 6–12 месяцев, часто выгоднее сделать всё правильно и выйти на лучшую программу, чем переплачивать годами из-за высокой ставки. Разница между 6% и 7.5% на доме $600k — это очень большие деньги на срок ипотеки, плюс переплата каждый месяц.
Давайте соберём всё в понятные шаги
- Понять, на каком вы этапе: нужно поднимать кредит, доход или и то, и другое.
- Проверить кредитную историю (soft-check — безопасный старт).
- Подобрать правильную ипотечную программу.
- Посчитать реальный бюджет и показать «потолок» (не чтобы вы покупали дороже, а чтобы вы понимали диапазон и не теряли хороший вариант из-за внезапной разницы в цене).
- Получить качественный pre-approval (не формальную бумагу, а одобрение на основе проверки документов).
- Начать поиск дома и перед оффером пересчитывать конкретный объект (налоги, HOA, ставка на тот день).
- Закрыть сделку — с учётом нюансов именно вашей ситуации.
Важная статистика
Большинство отказов происходит не из-за дохода. Чаще причина — неподготовленность: кредитный рейтинг, неправильные действия по счетам, неверно выбранная программа, «формальный» pre-approval, непонимание реальной стоимости ставки и комиссий.
Если вы уже активный покупатель или хотите купить дом в 2026 году, но пока нет чёткой стратегии — напишите нам. Мы разберём вашу ситуацию, обсудим варианты и соберём план действий под вас. Даже если этот план займёт больше 12 месяцев — это нормально. Гораздо важнее прийти к покупке подготовленными и получить адекватные условия.