Останутся ли апартаменты на Черноморском побережье способом инвестирования в недвижимость
Краснодар, 12 февраля – Юг Times, Зухра Куб. Останутся ли апартаменты на Черноморском побережье способом инвестирования в недвижимость или перейдут в категорию фактического жилья?
Конституционный суд разрешил временно регистрироваться в апартаментах гостиничного типа, признав, что в России сложилась практика проживания в такой недвижимости, которая официально является коммерческой. Станет ли это первым шагом к узакониванию использования коммерческих помещений в качестве более доступного аналога квартир? И не приведет ли оно к снижению рекреационного потенциала территорий Черноморского побережья, где наблюдается рост этого сегмента?
По данным аналитического центра «Домклик», в 2025 году на рынке недвижимости курортных регионов страны объем предложения апартаментов гостиничного типа заметно вырос. Так, за год Крым достиг доли 18,5% от российского рынка этого типа коммерческой недвижимости, Краснодарский край - 15,8%, Севастополь - 6,1%. В исследовании отмечается, что названные регионы вошли в четверку российских субъектов, где за год предложение апартаментов не снизилось. Эксперты связывают это с решением властей Москвы, которые в 2024 году объявили о планах ограничить строительство и ввод новых апартаментов, что нашло отражение в рынке.
- Если в июле 2024 года их доля в объявлениях составляла 1,6% от общего объема предложения городского жилья, то к июлю 2025 года она сократилась вдвое - до 0,8% (в Москве - с 6,4 до 3,7%), - отмечают аналитики сервиса. Главными ограничениями для полноценного использования апартов в качестве жилья назывались невозможность постоянной регистрации и повышенные коммунальные платежи. Однако одно из этих препятствий значительно нивелировано разрешением Конституционного суда о временной регистрации в таких помещениях.
Прецедент изменил практику
Поводом к судебному разбирательству послужила жалоба Викторий Пиуновой, которой различные инстанции раз за разом отказывали во временной регистрации в апартаментах, принадлежащих ее свекрови. Причиной отклонения просьбы россиянки была неопределенность статуса этого типа коммерческой недвижимости. В частности, суды вышестоящей инстанции указывали на то, что регистрация по месту пребывания на основании заявления граждан в помещениях, являющихся нежилыми, законодательством не предусмотрена.
В свою очередь КС признал не соответствующими Конституции некоторые положения федерального законодательства «в той мере, в какой они не предусматривают регистрацию граждан по месту пребывания в нежилых помещениях, сходных по предусмотренным проектной документацией соответствующего здания характеристикам с квартирами в многоквартирном доме и не входящих в номерной фонд гостиниц и иных средств размещения».
Важная особенность: впервые в судебном решении такого уровня был признан факт, что, несмотря на статус нежилой недвижимости, «в современных условиях весьма распространено достаточно длительное пребывание (фактически - проживание) граждан» в апартаментах гостиничного типа. И отсутствие возможности временно зарегистрироваться для некоторых категорий таких жителей нарушает их конституционные права.
- Невозможность осуществить в них регистрацию по месту пребывания, притом что недопустимость пребывания (временного проживания) в них из действующего законодательства не следует, тем более когда по своим характеристикам они сходны с жилым помещением, фактически ведет к ограничению права на свободный выбор места пребывания, - объясняет свою позицию Конституционный суд.
Судьи отметили, что низкая стоимость апартаментов, которая возможна благодаря экономии девелопера на социальной инфраструктуре, в момент приобретения дает собственнику выгоду от статуса нежилого помещения как нежилого. Однако жильцы апартаментов все равно пользуются расположенной вблизи инфраструктурой, что не может не увеличивать нагрузку на нее. Суд признает, что разрешение временной регистрации приводит к увеличению притязаний на доступ к ней. Поэтому ставит вопрос о справедливом балансе интересов между собственниками апартаментов гостиничного типа, которые, покупая свои помещения по более низкой цене, не вкладываются финансово в соответствующую инфраструктуру, и владельцами квартир, стоимость жилья которых изначально формировалась с учетом инвестиций застройщика в инфраструктуру территории. Конституционный суд отметил и ответственность властей в сложившейся ситуации.
- К тому же нельзя не учесть: хотя появление такого рода нежилых помещений на рынке не было обусловлено активными действиями публичной власти, в то же время она не принимала мер к предотвращению распространения этого явления, - говорится в решении судебного органа. - На федеральном уровне не регулируются и, соответственно, не запрещены строительство и продажа нежилых помещений, фактически предназначенных для проживания в них граждан.
Высокий суд резюмировал, что федеральному законодателю и правительству надлежит внести в действующее правовое регулирование необходимые изменения. До этого временная регистрация в апартаментах гостиничного типа собственников помещений, членов их семей и их близких родственников будет осуществляться в том же порядке, что и в жилых помещениях.
Рынок в ожидании
Эксперты отмечают, что в постановлении правительства обозначено: апартаменты - это тип гостиничного номера, в котором есть кухонная ниша. Однако недобросовестные риелторы используют термин как синоним квартир, что является подменой понятий. В этом случае главным минусом таких помещений называли невозможность зарегистрироваться в них. Теперь это разрешение появилось.
По мнению руководителя девелоперских проектов ГК «Квартал» Юрия Цукера, решение КС снимает самый острый социальный вопрос для жителей апартаментов и позволяет выработать комплексный подход к регулированию формата без давления сроков.
- При этом общий вектор регулирования остается прежним: запрет на строительство новых апартамент-комплексов в Москве, изменение классификации гостиниц (где апартаменты рассматриваются как тип номера, а не самостоятельный формат), а также планы включить гостиницы и отели в закон о долевом строительстве. Все это указывает на стремление государства последовательно вывести апартаменты - псевдожилье - из продуктовой линейки девелоперов, а не легализовать их как полноценное жилье, - отмечает эксперт.
По мнению директора агентства недвижимости «Этажи» в Краснодаре Светланы Лесниковой, это не просто юридическая поправка, а потенциально взрывная новость для всего рынка недвижимости.
- Статус апартаментов серьезно вырастает в глазах потребителя, - отмечает эксперт. - Раньше ключевой минус при выборе между квартирой и апартаментами был именно в бытовых ограничениях. Теперь барьер снят. Ожидаем, что спрос на долгосрочную аренду апартаментов вырастет на 15-20%, особенно у переезжающих в крупные города специалистов и студентов. Это уже не временное пристанище, а полноценный адрес. А для отелей сигнал: конкуренция за долгосрочных постояльцев обострится. Со стороны девелоперов и покупателей к апартаментам интерес может усилиться. Для девелоперов это возможность более уверенно планировать проекты в сегменте апартаментов, особенно в локациях с высоким спросом на временное проживание. Для покупателей инвестиции становятся более безопасными: апартаменты теперь дают не только доход от аренды, но и возможность предоставить арендаторам полноценную регистрацию.
Трудно найти разницу
Юрий Цукер называет нежелательные последствия этого решения. Как отмечает девелопер, среди основных рисков - возможное заблуждение покупателей относительно равенства апартаментов и квартир, а также рост интереса к проектам формата «псевдожилья». Закономерно возникает вопрос о том, как рынок недвижимости отреагирует на эту новость.
- Думаю, радикального влияния решение Конституционного суда на рынок апартаментов не окажет, - представляет свою точку зрения генеральный директор группы компаний MACON Илья Володько. - Вряд ли можно говорить о том, что только этот факт повысит интерес девелоперов и покупателей к сегменту. Много лет обсуждается отдельный закон о статусе апартаментов, который полностью регламентировал бы все аспекты, связанные с оборотом этого типа недвижимости. Если мы дождемся принятия такого масштабного за кона, это может дать существенный толчок к развитию апартаментов.
В настоящее время апартаменты в целом находятся в полосе неопределенности. В начале 2025 года Госдума отклонила законопроект, который находился на рассмотрении парламентариев более 3 лет. После этого вопрос о всестороннем правовом регулировании рынка апартаментов не поднимался. До решения Конституционного суда.
- Станут ли апартаменты «бюджетной квартирой»? - задается вопросом Светлана Лесникова. - Скорее, удобной альтернативой для конкретных сценариев. Для кого? Для молодых и мобильных, для которых ипотека недосягаема, а аренда - деньги на ветер. Для командированных специалистов, которым нужны уют и адрес на год-два. Разница в цене в 25-40% по сравнению с квартирой теперь подкреплена весомым плюсом. Но семья с двумя детьми и домашним питомцем, вероятно, все же выберет классическое жилье. Так что рынки хоть и сблизятся, но не сольются.
Возможная угроза рекреации
Преимуществом апартаментов гостиничного типа в сравнении с квартирами, кроме их более низкой первоначальной стоимости, является возможность жить в привлекательных локациях, где строительство жилья запрещено.
- Если принимается решение о строительстве апартаментов, это связано только с тем, что в данной зоне запрещено строительство жилья и невозможно возводить никакой другой тип недвижимости, - комментирует Илья Володько. - Как правило, это касается курортных зон. На Черноморском побережье есть ряд ограничений. Во многих муниципалитетах они чрезвычайно строги. В прибрежных зонах, которые отданы под развитие рекреационной составляющей, введен запрет на строительство жилья. Поэтому многие используют вариант в виде апарт-отелей либо классических отелей, которые тоже можно продавать в собственность. Кроме того, в таких крупных городах, как Москва и Санкт-Петербург, есть жесткие строительные ограничения на возведение жилой недвижимости. По этой причине там тоже принимается решение о строительстве апартаментов.
На Черноморском побережье Краснодарского края сектор апартаментов широко распространен. В последние годы в таких курортных городах, как Сочи и Геленджик, наблюдалась активная перестройка старых санаториев в апарт-комплексы. Использование апартаментов гостиничного типа в качестве жилья может привести к снижению рекреационного потенциала этих территорий.
- На курортах апартаменты далеко не всегда реализуются как гостиничные проекты, - комментирует Юрий Цукер. - Так, на Южном берегу Крыма лишь один из строящихся объектов заявляет о передаче комплекса профессиональной гостиничной управляющей компании. При этом именно гостиничные апартаменты остаются наиболее привлекательными для девелоперов за счет более высокой цены квадратного метра и устойчивого инвестиционного спроса. В то же время апартаменты не всегда дешевле квартир. В туристических регионах - Крыму, Севастополе, Краснодарском крае, на которые приходится около 40% предложения, - они часто располагаются в более выигрышных локациях и стоят дороже жилой недвижимости. Например, в Крыму на начало 2026 года средняя цена жилья составляет около 200 тысяч рублей за квадратный метр, тогда как апартаментов - свыше 350 тысяч рублей. Кроме того, апартаменты не подпадают под льготные ипотечные программы, на которые сегодня приходится более половины сделок с жильем. Эти и другие факторы снижают их привлекательность для постоянного проживания.
Таким образом, по мнению эксперта, возможность временной регистрации встречается с противоборствующими факторами: апартаменты на курортах по-прежнему приобретаются преимущественно для инвестиций, аренды или отдыха, а не для постоянного проживания. Соответственно, как прогнозирует спикер, дополнительной нагрузки на социальную инфраструктуру прибрежных территорий ожидать не стоит. Тем более потребности клиентов этого сегмента и жилой недвижимости значительно отличаются.
- Если мы говорим о массовом рынке, людям нужны жилье и социальные услуги, которые предоставляются в рамках комплексного развития территории, - комментирует Илья Володько. - Формат коммерческой недвижимости подразумевает более высокие расходы по владению апартаментами гостиничного типа и их содержанию. В частности, коммунальные услуги в нежилых помещениях дороже, чем в жилых. Во многих регионах ставка по налогу на недвижимость в этом сегменте выше. Иногда эта разница весьма существенна. Все это препятствует массовой востребованности апартаментов в качестве жилья.
На нивелирование низкой стоимости апартаментов высокими затратами на их содержание обращает внимание и Конституционный суд, отмечая: владельцы в процессе эксплуатации таких объектов должны так или иначе компенсировать в экономическом смысле меньший по сравнению с собственниками квартир в момент их приобретения косвенный вклад в развитие инфраструктуры населенных пунктов.
Председатель экспертного совета Ассоциации отельеров АМОС Дмитрий Богданов отмечает правильность разрешения временной регистрации в апартаментах, поскольку оно принято в интересах граждан. В то же время он обращает внимание на его положительное влияние на инвестиционную привлекательность курортов юга России.
- Это повысит возможности владельцев апартаментов, которые хотят в них зарегистрироваться, пусть даже временно, - продолжает спикер. - Считаю, такой шаг выгоден для граждан и для наших курортов. Как он реально отразится на практике после изменения законодательства, мы увидим в будущем, однако благодаря в том числе и подобным решениям курорты юга России получают дополнительные преимущества по привлечению инвестиций граждан в курортные отели. В то же время это никак не отменяет необходимости повышать грамотность, осведомленность и квалификацию инвесторов, которые, при обретая сервисные апартаменты, получают не просто недвижимость, а фактически бизнес. Это сильно отличается от апартаментов, которые приобретают для собственного проживания. Предстоит решить еще много вопросов, в том числе юридических. Надеюсь, что эта работа на уровне органов власти будет продолжена.
Светлана Лесникова отмечает, что инвесторам нововведение дает еще больше уверенности: объект у моря с возможностью регистрации - весьма выгодный актив.
- Для девелоперов - новые аргументы для продаж в «запретной» прибрежной зоне, - рассказывает эксперт. - Конечно, есть риски, что уникальные рекреационные территории могут начать превращаться в обычные спальные районы с перенаселенностью. Увеличится нагрузка на скудную курортную инфраструктуру (дороги, больницы, школы) не только летом, но и зимой. Будет ли потерян рекреационный потенциал? Это теперь вопрос не к рынку, а к грамотному регулированию со стороны властей. Безусловно, нужны новые правила игры, чтобы сохранить саму суть курорта.
В целом принятое высоким судом решение может привести к возобновлению дискуссии о четко определенном правовом статусе апартаментов гостиничного типа, который будет учитывать сложившуюся практику. А может оставить в серой зоне неопределенности, предоставив компромисс в виде разрешения не на постоянную, а на временную регистрацию. Несмотря на ограниченный набор прав, последняя открывает возможности в том числе для оформления пособий и устройства ребенка в школу или детский сад. Однако у ряда экспертов есть сомнения, что цель решения - легализация сложившейся практики проживания в апартаментах гостиничного типа.
- В перспективе решение КС скорее создает основу для более точечного и взвешенного регулирования, чем для пересмотра статуса апартаментов как нежилой недвижимости, - резюмирует Юрий Цукер.
Есть противоречия
По мнению эксперта по комплексному развитию территорий, архитектора, градостроителя, генерального директора проектно-инвестиционной компании ООО «Центр развития рекреационных территорий «НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ» Ольги Шебзуховой, это решение переворачивает принцип создания и эксплуатации курортной инвестиционной недвижимости.
- В мировой практике четкое разделение коммерческой и жилой недвижимости регулирует создание благоприятного инвестиционного климата и сохранение зонирования территорий на туристическую и для постоянного проживания местного населения, - говорит эксперт. - Например, на популярном курорте Шарм-эль-Шейх вообще нет жилого фонда в береговой линии, только отели, персонал живет в пустыне и приезжает на работу вахтой. В ОАЭ жесткие квоты на 5* отели и градостроительное регулирование застройки. В Турции курорты также разбиты на зоны с регламентами для постоянного проживания и для размещения гостиниц, многие проекты выполняются под полным контролем государства. При этом нарушения в проектах невозможны, жестко караются лишением права продолжать строительную деятельность и передаются государственным компаниям. В нашей стране, в отличие от других, каждый гражданин обладает правами на бесплатные социальные услуги по месту жительства. Именно регулирование обеспеченности и доступности социальной инфраструктурой является камнем преткновения. Прописался - предоставьте место в школе, поликлинике. Живешь постоянно - обеспечьте право на тишину, санитарную гигиену, парковочное место у дома, магазин. Если будет подмена понятий коммерческой и жилой недвижимости, что происходит сейчас, тогда таким же образом можно регистрироваться, например, на заправке, где есть туалет, душ и диван. Презентация и продажа гостиничных номеров в проектах в виде апартаментов - жилых помещений является мошенничеством. Разрешение временной регистрации в апартаментах - большая ошибка, которая повлияет на курортную составляющую. Это примерно такое же ошибочное решение, как признание ИЖС в качестве многоквартирных домов через суд. Мы видим, к чему это привело в Сочи: к нарушениям пожарной и градостроительной безопасности, дефициту социальной инфраструктуры, инженерным проблемам в виде подтоплений и активизации оползней. Так же и в этом случае: подобное разрешение разрушит все здоровые явления, которые постепенно формировались на рынке. Оно было принято под влиянием конкретной ситуации, поэтому его следует подвергнуть серьезной экспертизе, а последствия рассмотреть в долгосрочной перспективе.