Почему инвесторы направили фокус на Бали?
Бали — часть Индонезии, одной из крупнейших экономик Юго-Восточной Азии.
За последние пять лет инфляция держалась в диапазоне 2–3 % в год (2021–2025).
Это значит, что себестоимость строительства и операционные расходы не живут в режиме резких скачков.
Для развивающегося рынка это важный фактор устойчивости.
Субсидируемая цена на бензин — около 10 000 рупий за литр.
Для островной экономики это практическая деталь: логистика и строительство не зависят от резких колебаний.
Бали — направление без сезонной паузы.
В 2022 году остров принимал 2–3 млн иностранных гостей после пандемии.
В 2025 году — почти 6,9 млн.
Параллельно сохраняется высокий внутренний поток из других регионов Индонезии.
Два источника спроса, которые работают одновременно.
На Бали более 250 праздников в году.
Почти каждую неделю проходит церемония или фестиваль: улицы перекрываются, во дворах появляются подношения, люди выходят в ярких нарядах.
Это не музейная традиция и не декорация для туристов.
Остров живет внутри своей культуры. В этом его самобытность и неповторимость.
Недвижимость здесь часто выбирают эмоционально.
Но за эмоцией всегда стоит расчет.
За последние пять лет
Остров изменился не только визуально, но и структурно.
Количество иностранных туристов выросло с 2–3 млн в 2022 году до 6,9 млн в 2025-м.
Внутренний туризм остается стабильным.
Спрос на краткосрочную аренду усилился.
Официальный гостиничный фонд увеличился с примерно 45–47 тысяч номеров до более чем 50 тысяч.
Параллельно быстро рос сегмент short-term rental — апартаменты и частные виллы, особенно в Чангу и на юго-западе острова.
В отдельных локациях предложение начало обгонять спрос.
Конкуренция усилилась.
Количество ресторанов, кафе и сервисной инфраструктуры заметно выросло — прежде всего в Чангу, Улувату и Семиньяке.
Плотность среды изменилась.
Платная скоростная дорога сократила время пути к Букиту и Улувату.
Южная часть острова стала доступнее — это отразилось на спросе.
Развивается порт в Сануре.
Открыт международный медицинский центр.
В строительной сфере ужесточились требования к зонированию (ITR), назначению земли и проектной документации.
Проекты через PT PMA проходят более детальные согласования.
Вход в рынок стал сложнее, но понятнее по правилам.
Появились долгосрочные визовые режимы для инвесторов.
Параллельно формируются крупные частные кластеры нового типа.
Nuanu — один из них.
Более 44 гектаров на западном побережье Бали, в районе Табанан.
Образовательные пространства, международная школа, культурные площадки, фестивали и конференции, жилая и коммерческая инфраструктура.
Проект развивается поэтапно и постепенно меняет конфигурацию этой части острова.
Сегментация
Несколько лет назад рост ощущался почти во всех локациях.
Сейчас динамика различается.
В 2022–2024 годах Чангу активно застраивался апартаментами.
К 2025–2026 годам объем предложения вырос.
Конкуренция усилилась.
Доходность в среднем сегменте снизилась по сравнению с пиковыми годами 2023–2024.
При высокой плотности рынка объект с неудачной локацией или слабым управлением быстро теряет маржу.
На Буките ситуация иная.
Спрос на виллы 2–4 спальни сохраняется устойчивым.
Предложение растет медленнее.
В востребованных локациях доходность держится в диапазоне 10–12 % годовых при профессиональном управлении.
Сегодня на острове есть перегретые сегменты, где рост предложения уже давит на доходность.
Есть локации, где вход становится экономически сомнительным.
И есть форматы, в которых баланс еще сохраняется.
Вопрос не в общем интересе к Бали, а в точности расчета.
Ошибка в выборе сегмента обходится дороже, чем несколько лет назад.
Дальше имеет смысл разбирать именно эти различия.