Рынок недвижимости вступает в новую фазу, где дефицит ликвидного предложения и высокие ипотечные ставки формируют сложную, но интересную картину.
С 1 марта 2026 года ожидаются заметные изменения, которые затронут как городские квартиры, так и загородные дома. Разберемся, что ждет покупателей и продавцов в ближайшем будущем.
Февраль 2026 года ознаменовался обострением дефицита ликвидного жилья на вторичном рынке. Это означает, что качественных объектов, соответствующих рыночным ожиданиям по цене и состоянию, становится все меньше.
Как следствие, сроки продажи многих квартир затягиваются, поскольку покупатели не готовы переплачивать за неликвид. Однако, несмотря на это, спрос на вторичном рынке Москвы в январе 2026 года вырос на 2,3% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года.
Этот рост, на первый взгляд, кажется парадоксальным, но он объясняется несколькими факторами, включая переток части спроса с первичного рынка, где ипотечные ставки остаются высокими.
В начале прошлого года покупатели имели гораздо больше возможностей для выбора и торга. Рынок был более сбалансированным, и продавцы были готовы идти на уступки.
Сейчас ситуация изменилась: востребованное жильё активно вымывается с рынка, оставляя за собой преимущественно неликвидные объекты по завышенным ценам.
Средняя цена квадратного метра в старой Москве составляет 288 тыс. рублей, в Новой Москве — 208,9 тыс. рублей. Эти цифры отражают общую тенденцию к росту, но важно понимать, что они усреднены и не всегда отражают реальную стоимость конкретного объекта.
С 1 марта на вторичном рынке Москвы продолжится прирост средневзвешенной цены квадратного метра. Это связано с сохраняющимся дефицитом ликвидного предложения и устойчивым спросом.
На первичном рынке, напротив, будет наблюдаться затишье из-за высоких ставок по ипотеке, что еще больше подтолкнет покупателей к рассмотрению вторичного жилья.
Динамика цен на вторичное жильё будет напрямую зависеть от ключевой ставки ЦБ и уровня спроса. Любое снижение ставки может спровоцировать новый виток роста цен, а ее сохранение на текущем уровне будет поддерживать текущую динамику.
В начале 2026 года вторичный рынок загородной недвижимости демонстрирует более сдержанную динамику. Высокие ставки по ипотеке формируют осторожное поведение покупателей, и сделки чаще всего проходят за счёт собственных средств.
Это приводит к тому, что продавцы становятся более гибкими в переговорах, и рынок постепенно смещается в сторону покупателя. В отличие от городского жилья, где дефицит диктует свои условия, на загородном рынке у покупателей больше возможностей для торга и выбора.
С 1 марта ожидать резкого изменения стоимости вторичного жилья в сегменте ИЖС не стоит. Рынок будет оставаться относительно стабильным. В перспективе ключевым драйвером спроса останутся условия ипотечного кредитования и государственные программы поддержки.
Если будут введены новые льготные программы или снижены ставки, это может оживить рынок. В краткосрочном горизонте наиболее вероятна ценовая стабильность с возможными индивидуальными скидками для ускорения сделок. Продавцы, заинтересованные в быстрой продаже, будут готовы идти на уступки.
Макрофинансовый фон также играет важную роль. В 2025 году населению было выплачено до 9 трлн рублей в виде процентов по банковским вкладам. Часть этих средств, вероятно, будет перераспределяться в рынок недвижимости, что может стать дополнительным стимулом для спроса.
Однако, несмотря на это, в январе 2026 года банки зафиксировали рекордный объём выдачи ипотечных кредитов, но уровень одобрений снизился. Это говорит о том, что банки стали более избирательными в выдаче кредитов, что может сдерживать рост цен.
В целом, стоимость вторичного жилья и готовых домов ИЖС будет удерживаться на текущих уровнях, а ценовые корректировки будут точечными, зависящими от конкретного объекта и ситуации на рынке.
Таким образом, рынок недвижимости вступает в период, когда дефицит ликвидного предложения и высокие ставки будут формировать сложную, но предсказуемую динамику.
Покупателям стоит быть готовыми к ограниченному выбору и возможным торгам, а продавцам – к гибкости и готовности идти на уступки, особенно в сегменте загородной недвижимости.