«Есть ли сейчас ГАБ, который можно просто купить — и не заниматься им каждый день?»
Отвечаю честно:
такие объекты есть, но их меньшинство.
Сегодня разберём вариант из нашего каталога, который часто покупают именно из-за бренда арендатора, но который требует трезвого расчёта.
ГАБ с продуктовым ретейлом «ВкусВилл» на Савёловской.
———
Объект.
Тип: ГАБ
Арендатор: сеть «ВкусВилл»
Формат: стрит-ритейл, отдельно стоящее здание
Площадь: 264.5 м²
Высота потолков: 4.7 м
Цена продажи: 132.3 млн ₽
МАП: 1 050 000 ₽
Арендная ставка: ~3 970 ₽ / м² / мес.
Цена за м²: 500 тыс. ₽
Доходность: ~9.5%
Окупаемость: ~10.5 лет
Договор аренды: с 2025 по 2030 (5 лет)
Индексация: 5% в год
Локация: Москва, ул. Бутырская, 4 (м. Савёловская, МЦД, вокзал)
———
Почему этот объект вообще рассматривают.
Сильный арендатор.
«ВкусВилл» — понятная, устойчивая сеть, ориентированная на регулярный бытовой спрос, а не на разовые покупки.
Транспортный узел.
Метро, вокзал, МЦД формируют постоянное движение людей — формально это сильная точка входа.
Фиксированная индексация 5%.
На бумаге выглядит как защита дохода от инфляции.
Но на этом этапе важно перейти от витрины к реальной экономике.
———
Где начинаются вопросы.
1. Резидентный спрос ограничен.
В радиусе 250 метров — около 1200 квартир.
Арендатор здесь живёт не только за счёт жителей, но и за счёт офисного трафика.
Маркер этого трафика есть — рядом работает «Братья Караваевы», а такие точки не встают в слабых местах.
2. Видимость — ключевая проблема.
Летом помещение не видно с основной дороги — фасад закрывает листва деревьев.
Для ритейла это минус:
— падает спонтанный трафик;
— снижается рекламная ценность фасада;
— для следующего арендатора это будет первым возражением.
Этот фактор перекрывает часть плюсов локации.
3. Короткий горизонт договора.
Договор всего на 5 лет, при этом он свежий (2025 год).
Это означает:
— точка только начала работу;
— нет статистики по стабильной выручке;
— для «ВкусВилла» это период теста.
Риск выхода или пересмотра условий в первые 1–2 года здесь нельзя игнорировать.
4. Специфичный ремонт.
Фирменный «фермерский» стиль арендатора.
Если сеть выйдет — объект почти наверняка потребует редевелопмента, а это дополнительные деньги и время.
———
Вывод:
Это не плохой объект.
Но и не пассивная инвестиция «купил и забыл».
Здесь доходность достигается не за счёт простоты,
а за счёт умения управлять рисками:
короткий договор, тестовая стадия точки, ликвидность, эксплуатация.
———
Больше таких объектов вы найдете в нашем обновленном каталоге, скачайте уже сейчас.
———
Василий Еговцев
Архитектор дохода, который начинается с расчёта, а не с иллюзий.
