Покупка квартиры — сложная и дорогая сделка. Из-за ошибки или незнания законов в ней можно потерять много денег и даже остаться без жилья. Особенно опасны квартиры со сложной историей владения, с долгами предыдущих хозяев и со спорами из-за наследства.
Узнать историю жилья, изучить личность продавца и найти третьих лиц, претендующих на жилплощадь, может юрист по недвижимости. Разберёмся, когда лучше привлечь юриста к сделке, в каких случаях он незаменим и как выбрать подходящего специалиста.
Кто такой юрист по недвижимости
Юрист по недвижимости — это специалист в области права, который разбирается в законах, связанных с квартирами, домами, земельными участками. Такой специалист работает со всеми видами сделок: аренды и найма, дарения, долевого строительства, но чаще всего его привлекают при покупке недвижимости.
Юрист проверяет и составляет документы, следит за законностью сделок и возможными рисками для клиента. Его помощь может быть полезна не только покупателям, но и наследникам жилья.
Что делает юрист в сделках с жильём
Специалист проверяет квартиру и все документы на неё:
- изучает выписку из ЕГРН;
- удостоверяется, что на объекте нет обременений, арестов;
- анализирует историю права собственности: были ли споры о наследстве, приватизация, долги по коммуналке, ипотека;
- узнаёт судьбу дома: не относится ли он к аварийным, не будут ли его вскоре сносить.
Юрист может:
- Дать консультацию по вопросам, связанным с покупкой, продажей, наймом или управлением недвижимостью.
- Проверить паспорт продавца на подлинность и целостность, срок действия. Сравнить даты заключения брака и покупки объекта, чтобы запросить согласие супруга на сделку.
- Посоветовать, какие справки запросить у продавца, чтобы исключить его недееспособность.
- Узнать о долгах продавца и о том, что он проходит процедуру банкротства.
- Сверить документы, чтобы обнаружить подделку, несоответствие данных или незаконную перепланировку.
- Проверить, не оспаривается ли право собственности на объект в суде.
- Задать продавцу правильные вопросы по истории объекта.
- Уточнить законность построек на участке, сверить его реальные границы с документами.
- Подготовить или проверить и доработать текст договора для сделки между частными лицами.
- Проверить договор с застройщиком и найти лазейки, которые он оставил, чтобы не платить штрафы и неустойки, не устранять дефекты в квартире.
- Сопровождать сделку в МФЦ или у нотариуса.
Когда без юриста не обойтись
Юрист по недвижимости нужен, когда риск выше обычного, например:
- У жилья несколько собственников.
- Сделка купли-продажи проходит через представителей по доверенности.
- Семья делит недвижимость в суде.
- Продаётся наследственная недвижимость. В истории таких квартир часто есть неоплаченные долги, споры между родственниками или неучтённые права пропавших наследников.
- Участники сделки впервые продают или покупают жильё и опасаются потерять деньги из-за ошибки.
- У объекта большая и сложная история владения.
- В квартире сделали перепланировку или переделку и не узаконили.
Чем юрист по недвижимости отличается от риелтора
Риелтор ищет покупателей и объекты, показывает квартиры, договаривается со всеми участниками сделки. Он отвечает за рекламу и переговоры. Риелтор может проверить объект, договор и продавца и посоветовать, на что обратить внимание, но не несёт юридической ответственности за итог сделки. Чаще риелтора нанимает продавец, а не покупатель недвижимости.
Юрист отвечает за безопасность и законность. Его чаще нанимают покупатели, чтобы он проверил документы на объект и продавца. Если в истории жилья была приватизация, наследование, дарение, судебные разбирательства, аресты, залоги, юрист это обнаружит. Он составляет или проверяет договор купли-продажи. В случае спора может составить обращение в суд.
Работа этих двух специалистов отчасти пересекается, но есть ситуации, когда каждого из них никто не заменит:
- Риелтор может подобрать недвижимость по детальному запросу, посоветовать надёжного застройщика, организовать сложный обмен, уговорить продавца снизить цену.
- Юрист предупредит, если сделка нарушает права третьих лиц, может быть оспорена в суде или ничтожна, а покупатель может потерять право собственности на объект.
Если вы работаете с риелторским агентством, в их штате может быть юрист, который проверяет договоры и участников сделки, тогда своего юриста нанимать не придётся.
Как выбрать юридического консультанта
Не каждый юрист подходит для сопровождения сделки с жильём. Хороший юрист по недвижимости должен не только знать законы, но и уметь применять их на практике.
- Важно убедиться, что у юриста есть высшее юридическое образование.
- Оптимально, если специалист не менее 3–5 лет ведёт сделки купли-продажи квартир или земельных участков, имеет опыт защиты интересов клиентов в суде.
- Нужно обратить внимание на отзывы, если у юриста есть профиль на сайте объявлений, например на портале Яндекс Исполнители. Если встречаются жалобы, стоит спросить, почему они появились.
- Законы регулярно меняются. Хорошо, если специалист следит за изменениями: посещает семинары, курсы, изучает судебную практику.
Прежде чем доверить сделку специалисту, стоит уточнить, какие услуги он будет оказывать: проверит документы на объект, второго участника сделки и какие гарантии предоставит.
Сколько стоят услуги юриста
Стоимость зависит от сложности ситуации, объёма работ, репутации специалиста и региона, где он работает. Разовая консультация обойдётся дешевле комплексного сопровождения с проверкой истории квартиры и с участием в переговорах.
Примерные цены в 2026 году:
- Устная консультация без проверки документов — от 1000 рублей.
- Составление или проверка договора купли-продажи — от 2000 рублей, если договор сложный — от 10 000 рублей.
- Проверка недвижимости — от 2500 рублей.
- Сопровождение сделок купли-продажи недвижимости — от 3500 рублей.
Важно учитывать, что выписки из ЕГРН и справки, которые запросит юрист, нужно оплачивать отдельно.
Расходы на юриста окупаются в рискованных сделках с несовершеннолетними собственниками, наследственным имуществом и долгами продавца, потому что защищают от потери собственности.
Коротко о главном
Юрист по недвижимости нужен, чтобы снизить риски при покупке квартиры. Он проверит документы, раскроет риски и защитит от мошенников:
- Изучит историю квартиры, чтобы убедиться в отсутствии незаконных сделок, споров о наследстве и других проблем.
- Проверит паспорт продавца и расскажет, как убедиться в его дееспособности.
- Составит или проверит договор купли-продажи, чтобы учесть все нюансы и защитить интересы клиента.
Юрист незаменим при покупке наследственной недвижимости из-за рисков неоплаченных долгов и споров между родственниками. Обратиться к нему желательно, если среди собственников есть несовершеннолетние, пожилые или недееспособные лица.