При покупке квартиры многие покупатели впервые сталкиваются с термином «обременение» — и чаще всего воспринимают его как тревожный сигнал. На практике же далеко не каждое обременение означает серьезную угрозу сделке.
На российском рынке недвижимости обременения — явление обычное. Большинство собственников сегодня продают квартиры, которые когда-то покупали в ипотеку. У кого-то есть временные финансовые сложности, неоплаченные долги или исполнительные производства. Все это отражается на статусе объекта, но не всегда делает его «опасным».
Важно понимать: обременение — это не приговор. Вопрос лишь в его виде и последствиях.
Ипотека: самый распространенный вариант
Чаще всего квартиры продаются с действующей ипотекой, то есть объект находится в залоге у банка. Это самый понятный и, как правило, наименее проблемный вид обременения.
Обычная ситуация: собственник исправно платил кредит, но решил продать квартиру — например, чтобы купить жилье побольше или избавиться от долговой нагрузки. Покупка такой недвижимости возможна даже до полного погашения ипотеки, но все условия сделки обязательно согласовываются с банком.
Как правило, кредитные организации не препятствуют продаже ипотечных квартир, если их интересы защищены. На практике используются два основных сценария.
Выкуп квартиры из-под залога через банк
Покупатель оформляет ипотеку, банк одобряет нужную сумму, а расчеты по сделке проходят через два аккредитива. Один — на сумму остатка долга продавца, второй — на разницу между стоимостью квартиры и задолженностью.
После регистрации перехода права собственности банк получает подтверждение из ЕГРН, погашает кредит продавца, выдает документы о закрытии ипотеки и снимает залог. Затем открывается второй аккредитив, и продавец получает оставшуюся часть денег.
Добровольное погашение кредита
Иногда стороны договариваются иначе: покупатель вносит деньги напрямую на счет для закрытия ипотеки или передает задаток, достаточный для полного погашения долга. После этого банк снимает обременение, и стороны регистрируют сделку в Росреестре.
В большинстве случаев весь процесс — от обращения в банк до подачи документов — занимает не больше 7–10 дней.
Если по ипотеке есть просрочки
Более сложная ситуация — когда собственник перестал платить по кредиту, а долг растет. Тем не менее даже такую квартиру купить возможно.
Пока объект не выставлен на торги, банк заинтересован в его продаже. В день сделки покупатель своими средствами погашает задолженность перед банком, а кредитор, в свою очередь, инициирует снятие всех ограничений.
Правда, такие сделки часто затягиваются: процесс может занять от пары недель до нескольких месяцев — все зависит от оперативности банка и скорости оформления документов.
Аренда: не всегда проблема
Если квартира сдается, а срок договора аренды еще не истек, арендаторы сохраняют право проживания даже после смены собственника. Продажа объекта не прекращает договор найма автоматически.
Для покупателя это не критично. Все условия можно заранее зафиксировать в договоре купли-продажи: например, что аренда продолжается, но платежи поступают новому владельцу, либо что продавец расторгает договор до сделки.
Даже если этот момент не был прописан, новый собственник вправе расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок.
Запрет на регистрационные действия
Если в отношении квартиры наложен запрет от службы судебных приставов, продать ее невозможно до полного снятия ограничений. Такие запреты возникают при наличии исполнительных производств — из-за налогов, долгов по коммунальным платежам, кредитов, алиментов и других обязательств.
Размер долга значения не имеет — ограничение может быть наложено как из-за нескольких тысяч рублей, так и из-за крупных сумм.
Если речь идет о простых долгах (например, ЖКХ), проблему можно решить быстро: задолженность оплачивается, приставы закрывают производство и направляют сведения в Росреестр.
Куда более рискованны ситуации, связанные с кредитными долгами и гражданскими спорами — здесь появляется вероятность банкротства и последующих судебных разбирательств.
Важно учитывать и то, что большинство банков не рассматривают ипотечные сделки, пока запрет не снят. Чаще всего погашение задолженности происходит за счет средств покупателя.
Чтобы защитить себя, стороны могут прописать в договоре точные суммы долгов и порядок их погашения, а также подать документы на регистрацию заранее. Росреестр приостановит сделку до снятия запрета и возобновит ее автоматически после получения подтверждений.
Арест: повод отказаться от покупки
Если на квартиру наложен судебный арест, в большинстве случаев от сделки лучше отказаться. Арест полностью ограничивает распоряжение имуществом: его нельзя продать, подарить, сдать или передать в пользование.
Чаще всего такие меры применяются при разделе имущества, наследственных спорах, банкротстве или оспаривании прав собственности. Даже если арест впоследствии снимут, риск повторных разбирательств и утраты квартиры остается высоким.
Иногда арест формально числится в реестре, хотя фактически уже отменен. В таких случаях необходимо добиваться исключения неактуальных записей из ЕГРН до сделки.
Права третьих лиц
Одно из самых неприятных обременений — право пользования квартирой третьими лицами. Оно может возникнуть у отказников от приватизации, членов семьи собственника или людей, за которыми закреплено пожизненное право проживания.
Классический пример — завещательный отказ, когда квартира переходит одному наследнику, но за другим сохраняется пожизненное право жить в ней. Если такой человек зарегистрирован в квартире, выселить его невозможно даже через суд.
Покупка недвижимости с подобным обременением несет крайне высокие риски.
Как проверить квартиру перед покупкой
Большинство обременений фиксируются в Росреестре. Получив выписку из ЕГРН через Госуслуги или МФЦ, можно узнать об ипотеке, арестах, запретах и долгосрочной аренде.
Однако существуют и «скрытые» обременения. Например, договор аренды сроком до 11 месяцев в реестре не отображается — о нем можно узнать только со слов собственника. Также в ЕГРН не указаны лица, имеющие право пользования жильем.
Чтобы снизить риски, помимо выписки из ЕГРН стоит запросить:
- выписку из домовой книги;
- единый жилищный документ;
- справки об отсутствии долгов по ЖКХ и капремонту;
- финансово-лицевой счет.
Но даже полный пакет документов не дает стопроцентной гарантии. Поэтому при покупке квартиры с обременением особенно важно тщательно анализировать ситуацию и, при необходимости, привлекать специалистов.