912 000 ипотечных кредитов в прошлом году оформили россияне на общую сумму в 4,1 трлн рублей. Большая часть ипотек — это льготные программы с господдержкой. В топе у граждан “Семейная ипотека”, вокруг которой уже несколько лет не утихают споры. Условия меняются, дополняются, ужесточаются. В 2026 году изменения затронут не только эту программу, но и ряд других.
Изменение условий “Семейной ипотеки”
Если вы хотели оформить “Семейную ипотеку” по старым правилам, у вас осталось всего несколько дней. С 1 февраля 2026 года вступают в силу важные изменения. Теперь будет действовать принцип “Одна семья — одна ипотека”.
Больше не получится оформить одну льготную ипотеку на мужа, а вторую на жену. Теперь супруги в обязательном порядке становятся созаемщиками. Лимит льготного кредитования исчерпывается сразу и без остатка.
Кто успел, тот молодец. Самые умелые успели взять две квартиры на семью по очень низкой ставке относительно рыночной. Щедрость государства закончилась, как и возможности бюджета выдерживать такую нагрузку. Приличная часть граждан использовала эту возможность в инвестиционных целях, а это не прямое назначение программы.
Важно! Если один член семьи уже воспользовался своим правом на “Семейную ипотеку”, то после 1 февраля второй супруг теряет своё право на неё. Семья израсходовала свою возможность взять льготную ипотеку. И брачный договор тут тоже не поможет.
Отсюда вытекает ещё один важный момент: если у одного из супругов есть проблемы с кредитной историей, это отразится на возможности взять “Семейную ипотеку”. Банки будут проверять платежеспособность обоих супругов. Исключить “проблемный элемент” теперь нельзя.
Автоматически захлопывается дверь под названием “Донорская ипотека”. Если раньше для получения ставки 6% в созаемщики приглашали родственника с маленьким ребенком, теперь фокус не пройдёт. Чтобы получить льготу, ребенок должен быть членом той семьи, которая и будет владеть жильем.
Получается, что с 1 февраля на “Семейную ипотеку” смогут претендовать следующие категории россиян:
- Те, кто вообще не пользовался программой.
- Кто брал “семейку” до 23 декабря 2023 года.
- У кого в семье родился ещё один ребёнок, а предыдущая “Семейная ипотека” уже закрыта.
Базовая ставка остается на уровне 6%. История с изменением процентной ставки по “Семейной ипотеке” в зависимости от количества детей пока не пошла дальше обсуждений. Идея у законодателей такая:
- Один ребёнок — 10-12% годовых.
- Два ребёнка — 6% годовых.
- Три и более детей — 4% годовых.
Это кардинально изменит доступность программы. Семьи с одним ребёнком, которые сейчас могут взять кредит под 6%, окажутся в зоне рыночных ставок. Но дополнительные преференции появятся у многодетных семей. Официально эти изменения пока не утверждены, но если вы планируете взять ипотеку и пока подходите под условия, лучше не затягивать.
Что с комбинированной ипотекой
Лимиты по “Семейной ипотеке” в 2026 году зафиксированы на уровне 12 млн рублей для столичных регионов (МСК, СПб, области) и 6 млн рублей для остальной России. Все, что свыше — только через “комбо”.
Когда квартира в Москве стоит 20 млн, то вы берете 12 млн под 6%, а оставшиеся 8 млн — по рыночной ставке. Количество рефинансирований такой ипотеки не ограничено.
С этого года разрешено рефинансировать только рыночную часть комбинированной ипотеки. Раньше рефинансирование рыночной части кредита рассматривалось банком, как выдача нового, то есть при попытке снизить процент по “дорогой” части заёмщик рисковал потерять льготные 6% на основной объем долга. Теперь же закон защищает льготную долю, позволяя заемщику “ловить” снижение ключевой ставки ЦБ для рыночного остатка.
Новое в “Дальневосточной и арктической ипотеке”
Здесь изменения позитивные. Минфин расширил условия этой льготной ипотечной программы. “Дальневосточная и арктическая ипотека” затрагивает семьи, где третий или последующий ребенок родился после 1 января 2024 года.
Теперь для таких семей снимаются возрастные ограничения. Если ранее программой могли воспользоваться только граждане до 36 лет, то с этого года для многодетных семей такое ограничение больше не действует. Ипотеку можно оформить хоть в 40, хоть в 50.
И это ещё не всё. “Дальневосточную и арктическую ипотеку” с 2026 года может оформить любой работник государственной или муниципальной образовательной организации, расположенной на территории Дальневосточного федерального округа или сухопутной территории Арктической зоны России. Больше нет возрастных ограничений, конкретных должностей или требований к семейному положению.
Можно покупать жильё не только в новостройках, но и на вторичном рынке. Дело касается населенных пунктов, где отмечены низкие темпы строительства. По условиям программы купить квартиру можно только в доме, не старше 20 лет, и который не в аварийном состоянии.
Рыночная ипотека: где-то между “дорого” и “очень дорого”
Если вы не подпадаете ни под одну льготную программу, то придётся ждать и терпеть. Рыночная ипотека — это по-прежнему что-то на “богатом”. Средняя ставка на новостройку или вторичное жильё сейчас находится на уровне 21,2%. Минимальные ставки предлагает Т-Банк — 16,9%, максимум у ВТБ — 23,1%.
При таком среднерыночном раскладе за квартиру стоимостью 6 млн рублей придётся каждый месяц платить почти 85 000 рублей, а за весь срок ипотеки жильё с процентами банку обойдётся россиянину в астрономические 30 млн рублей. Более того, заёмщик должен зарабатывать чуть больше 140 000 рублей в месяц, чтобы ему вообще одобрили такой заём. Звучит крайне неоптимистично, но таковы реалии.
По прогнозу ЦБ, ключевая ставка в 2026 году постепенно должна прийти в район 13-15% с текущих 16%. Это означает, что резкого снижения “ключа” можно не ждать. Более-менее адекватные ставки по рыночной ипотеке — это 10-12% годовых. И такие цифры мы вряд ли увидим в 2026 году.
Ипотека больше не похожа на инвестиционный инструмент. В целях оптимизации бюджета государственные программы становятся всё более адресными. При этом банки будут строже проверять заёмщиков и осторожнее одобрять сделки. Семьям с одним ребёнком, которые не попадают под специальные программы, придётся ориентироваться на рыночные ставки.
А вы успели воспользоваться преимуществами “Семейной ипотеки”?
✅ Больше полезной информации в телеграм-канале Vesperfin
✅ Ставьте лайк, если было полезно!
Наши контакты: