Покупка недвижимости с торгов может пройти быстро и предсказуемо.
А может — превратиться в затяжной процесс с замороженными деньгами, приостановками регистрации и неожиданными юридическими последствиями.
На практике сложности возникают на любом этапе: от анализа лота и участия в торгах — до регистрации права, получения доступа к объекту и его дальнейшей реализации. Именно поэтому при покупке с торгов важно оценивать не только цену, но и сопутствующие риски.
Ниже — пять реальных проблем, с которыми мы сталкивались в работе, и подходы, которые используем для их решения.
Ошибки и неточности в документах лота
Одна из самых недооценённых проблем.
В карточке лота нередко встречаются:
- неверный метраж;
- некорректный адрес;
- ошибки в кадастровом номере;
- неполный или искажённый состав имущества.
Иногда продаётся вовсе не тот объект, который ожидает покупатель: не всё здание, а отдельное помещение или доля; объект с иным фактическим назначением; имущество, которое в реестрах вообще отсутствует.
В практике были случаи, когда:
- указанный кадастровый номер отсутствовал в базе Росреестра;
- в карточке торгов фигурировал адрес всего здания, хотя должнику принадлежала лишь доля;
- сведения из торговой документации противоречили материалам судебного дела.
Как мы работаем с этим риском
Мы никогда не опираемся только на карточку торгов.
Данные сверяются между собой: выписка ЕГРН, кадастровая карта, техническая документация, судебные материалы, история объекта. Если информация не сходится — объект исключается из рассмотрения, даже при внешне привлекательной цене.
Фактическое состояние объекта хуже ожиданий
Даже если в карточке лота есть фотографии и квартира выглядит ухоженной, важно учитывать:
- мебель и техника почти всегда вывозятся;
- осмотр объекта часто невозможен;
- часть дефектов становится очевидной только после фактического доступа.
После покупки могут выявляться:
- отсутствие ремонта;
- изношенные коммуникации;
- проблемы с перекрытиями;
- аварийное состояние инженерных систем.
Особенно часто это встречается в коммерческой недвижимости.
Как мы работаем с этим риском
Мы изначально закладываем консервативную оценку состояния объекта и считаем экономику по «худшему сценарию». Такой подход позволяет избежать разочарований после покупки и даёт запас прочности, если объект окажется в лучшем состоянии, чем ожидалось.
Судебные риски и незавершённые споры
Распространённая ошибка — считать, что раз объект выставлен на торги, значит юридически он «чистый». Это не так.
Нередко:
- продолжаются апелляции;
- поданы жалобы;
- назначены будущие судебные заседания;
- бывший собственник активно оспаривает процедуру.
В таких ситуациях сохраняется риск отмены торгов уже после покупки.
Как мы работаем с этим риском
Мы всегда анализируем судебное дело и его стадию.
Если видим активную фазу споров или неоднозначную судебную перспективу — в торгах не участвуем. Даже потенциально высокая доходность не оправдывает риск остаться без объекта и с замороженными средствами.
Юридические проблемы, неочевидные на старте
Один из показательных кейсов — квартира в Сочи: современный ЖК, хороший вид, цена ниже рынка примерно на 3 млн рублей, никто не зарегистрирован и не проживает.
На первый взгляд — идеальный объект.
Однако при углублённой проверке выяснилось: в судах рассматривались иски о сносе дома из-за нарушений разрешительной документации при строительстве. Исход процесса был непредсказуем, а риск утраты объекта — реальным.
Как мы работаем с этим риском
Мы проверяем не только конкретную квартиру, но и:
- историю дома;
- судебную практику;
- разрешительную документацию;
- сведения из Росреестра, ГИС ЖКХ, КАД «Арбитр».
Именно такие проверки позволяют принять ключевое решение — отказаться от сделки, даже если цена кажется крайне привлекательной.
Обременения, которые блокируют регистрацию права
Ещё одна практическая проблема — снятие обременений после победы в торгах.
Один из наших объектов был приобретён как арестованное имущество и находился в ипотеке у Дом.РФ. Торги были выиграны, объект оплачен, заявление на снятие ипотеки подано — и процесс фактически остановился.
Несколько недель ожидания, повторные обращения, звонки и личные визиты не давали результата. Позже выяснилось, что документы затерялись внутри банка. Пока ипотека не была снята, зарегистрировать право собственности было невозможно.
Как мы работаем с этим риском
Мы заранее понимаем, где такие ситуации возникают чаще всего и какие инструменты позволяют ускорить процесс.
В данном случае вопрос был решён через выход на профильное руководство: ипотеку сняли, право зарегистрировали, объект отремонтировали и продали с первого показа с хорошей доходностью.
Главная ошибка при покупке с торгов — ориентироваться исключительно на размер скидки.
Иногда самым выгодным решением становится отказ от участия, а не сама покупка.
Результат в таких сделках определяется не удачей, а глубиной проверки и умением работать с рисками. Именно юридические и процедурные нюансы чаще всего решают судьбу проекта.
Евгений Иванов, директор по маркетингу ООО "Тендерград"