В 2024-2025 годах Азербайджан оказался в центре внимания российских туристов. По данным аналитиков, на долю россиян пришлось около трех четвертей всех визитов в страну. Этот показатель давно перестал быть просто статистикой турпотока. На практике он отражает более глубокий процесс — трансформацию интереса к поездкам в устойчивый спрос на недвижимость.
Азербайджан воспринимается как направление с эффектом близости. Перелет из Москвы занимает меньше времени, чем дорога в Сочи, при этом экономика страны привязана к доллару, что снижает валютные риски для инвесторов. В 2025 году страна была признана лучшим направлением культурно исторического туризма Азии, что усилило ее позиции не только в глазах путешественников, но и среди частных и институциональных инвесторов.
Почему Азербайджан выигрывает у Турции
Сравнение с Турцией возникает автоматически. Стамбул долгое время оставался главным зарубежным рынком для россиян, ориентированных на инвестиции в жилье. Однако в последние годы ситуация начала меняться. Турецкий рынок столкнулся с перегревом цен, нестабильностью регулирования и усложнением условий для иностранцев. На этом фоне Азербайджан выглядит более сбалансированным.
Баку — крупный город с устойчивым внутренним спросом, развитой деловой средой и масштабной девелоперской повесткой. Экономика страны демонстрирует стабильность, а курс национальной валюты сохраняет привязку к доллару. По рейтингу Doing Business 2025 Азербайджан занимает 34 место, опережая многие популярные курортные юрисдикции.
Доходность и ценовая динамика
Рынок недвижимости Азербайджана сохраняет привлекательность за счет сочетания умеренных входных цен и стабильного роста. По оценкам экспертов Финансового университета при правительстве РФ, среднегодовой рост стоимости качественных объектов в последние годы составляет от 9 до 15 процентов. Арендные ставки, особенно в сегменте премиальной и курортной недвижимости, демонстрируют устойчивую положительную динамику.
Дополнительным фактором становится доступный порог для получения вида на жительство. Инвестиции в недвижимость от 100 тысяч манат, что эквивалентно примерно 4,5 миллиона рублей, дают право на ВНЖ, что усиливает долгосрочную мотивацию инвесторов.
Трофейные объекты и роль брендов
По мере развития рынка в Азербайджане все отчетливее формируется сегмент трофейных активов. Эксперты сходятся во мнении, что наибольший интерес представляют крупные проекты системных девелоперов с прозрачной юридической структурой и понятной моделью управления. В этом контексте рынок демонстрирует зрелость, знакомую по ведущим мировым курортным направлениям.
Частные инвесторы ориентируются на курортную недвижимость и жилье в Баку с потенциалом арендного дохода. Профессиональные участники рынка рассматривают офисные и торговые форматы, где порог входа выше, но активы отличаются большей устойчивостью.
Почему капитал выбирает Баку
Григорий Ашихмин, член правления ассоциации агентств элитной недвижимости AREA, отмечает, что переток капитала в Азербайджан носит осознанный характер и не является краткосрочным трендом.
«Доходность по аренде в Баку в среднем составляет 4-7%, при этом премиальные и курортные объекты при профессиональном управлении способны приносить больше. Инвесторов привлекают конкретные проекты в Баку и на Каспийском побережье, которые по масштабу и концепции не имеют прямых аналогов на соседних рынках», — говорит Григорий Ашихмин.*
Sea Breeze и новые ориентиры рынка
Наличие на рынке таких проектов, как Sea Breeze от Agalarov Development, эксперты называют отдельным аргументом в пользу Азербайджана. Первая фаза курорта занимает около 750 гектаров и объединяет более 50 объектов жилой и коммерческой недвижимости. По данным консалтинговых компаний, доходность аренды в подобных проектах достигает 11-14 процентов годовых, что заметно превышает средние показатели по Баку.
Рынок все чаще делится по стратегиям. Часть инвесторов выбирает бюджетные объекты без отделки, ориентируясь на более высокий риск и потенциальную маржинальность. Другая часть делает ставку на крупные брендированные проекты, где важны стабильность, репутация девелопера и возможность удаленного управления активом.
Каспий выигрывает в 2025 году
Азербайджан сумел занять нишу между перегретыми рынками и юрисдикциями с ограниченным масштабом. Баку сочетает ликвидность крупного города, курортные сценарии Каспийского побережья и экономическую стабильность. На этом фоне капитал инвесторов все чаще делает выбор в пользу понятных, масштабных и юридически прозрачных проектов.
В 2025 году Баку перестал быть альтернативой Стамбулу. Он сформировал собственную инвестиционную логику, где недвижимость становится инструментом долгосрочного сохранения и роста капитала.