Если вы сдаёте квартиру и не платите налоги — плохие новости очевидны.
Но если вы сдаёте квартиру и думаете, что «всё "нормально"», «авось пронесёт» или «пока никто не трогает» — вот тут начинается самое опасное заблуждение.
2026 год — это переломный момент для всего рынка аренды.
И речь не о страшилках, а о конкретных изменениях в системе контроля доходов физических лиц.
Почему государство так упёрлось именно в аренду
По официальным оценкам, в России:
- миллионы людей сдают жильё в аренду
- квартиры, дома, комнаты, апартаменты
- налоги платят около 10%
Остальные 90% рынка живут в серой или чёрной зоне.
Цена вопроса — сотни миллиардов рублей недополученных налогов ежегодно.
При текущей ситуации:
- рост бюджетных расходов
- санкционное давление
- дешёвая нефть
- СВО
- общее замедление экономики
и оставлять такой объём денег без контроля государство не будет.
Это вопрос времени, а не желания.
Почему предыдущие попытки провалились
За последние годы было минимум четыре серьёзных захода:
- Ужесточение штрафов — штрафы платили и продолжали сдавать.
- Попытки обязать получать согласие соседей — инициатива не прошла из-за противоречия ГК РФ.
- Введение патентов на аренду — ожидали сознательности, но она не случилась.
- Интеграция с агрегаторами (Авито, Домклик) и оформление договоров через Госуслуги — официально сдавать стали единицы.
Люди воспринимали штрафы как «стоимость серости». Поэтому подход сменился.
Что меняется с сентября 2026 года
С сентября 2026 года Росфинмониторинг получает законное право собирать и анализировать все переводы по всем счетам физических лиц.
Важно:
речь не идёт только о крупных суммах.
Речь идёт обо всех поступлениях.
Что система уже видит и будет видеть в связке
- регулярные поступления
- одинаковые или почти одинаковые суммы
- периодичность (раз в месяц, в одну и ту же дату)
- количество источников переводов
- все объекты недвижимости в собственности
- доли, загородные дома, квартиры
- фактическое место проживания
- траты и финансовое поведение
Пример типовой ситуации:
- у человека две–три квартиры
- сам он живёт в другом месте
- каждый месяц на карту приходят одинаковые суммы от разных физлиц
- платежи идут годами
Никакие объяснения про «родственников, которые живут бесплатно» здесь не работают.
Финансовая модель считывается автоматически.
И не забывайте, что все ваши траты можно при желании (и/или необходимости) привязать к геолокации места покупки или вашего телефона. Не знаю делают сейчас ак или нет, но думаю вы тоже понимаете, что современные технологии это не просто позволяют, а уже делают.
Как работает налоговая логика (и почему с ней почти невозможно спорить)
Налоговая не действует мгновенно.
Алгоритм стандартный:
- Выявление подозрительной модели
- Длительное наблюдение
- Сбор доказательной базы
- Сопоставление данных
- Ожидание накопления суммы
- Выставление требования
И в этом требовании:
- доначисленный налог
- пени
- штрафы
- часто +40%
- как правило, за 2–3 предыдущих года
Именно поэтому налоговая почти всегда выигрывает суды — к моменту предъявления требований доказательства уже собраны, а опровергнуть их практически невозможно.
Банковские блокировки — это не будущее, это настоящее
После вступления в силу 115-ФЗ:
- банки обязаны анализировать операции
- раньше — по 6 критериям
- сейчас — по 12 критериям
Среди них:
- геолокация
- IP-адрес
- история операций
- повторяемость переводов
- использование VPN
- несоответствие профиля доходов
Блокируют:
- переводы даже от 10–20 тысяч
- авансы по сделкам
- переводы между своими счетами
- операции пожилых людей
- обычные бытовые платежи
После блокировки:
- нужно доказывать происхождение средств
- справки 2-НДФЛ
- документы по накоплениям
- подтверждения от третьих лиц
Наличные деньги могут не считаются доказательством.
Самый неприятный инструмент — налоговый вычет за аренду
Один из самых эффективных и, на мой взгляд, самых грязных методов —
стимулирование арендаторов сдавать арендодателей.
Механика простая:
- арендатору предлагают вернуть 13%, а в некоторых случаях 15% от аренды
- достаточно указать адрес и регулярные платежи
- договор могут даже не требовать
А дальше логика элементарная:
- если арендатор получил вычет
- значит, налог с этого дохода должен быть уплачен
Кем?
Правильно.
Если налог не уплачен добровольно:
- доначисления
- пени
- штрафы
- аресты
- ограничения
Почему это уже проходили на сделках купли-продажи
Та же схема давно работает с занижением стоимости.
Когда цена в договоре:
- ниже кадастровой × 0,7 — загорается красный флаг.
Покупателя вызывают:
- просят документы
- договор
- расписки
И дальше выбор простой:
- либо сдаёшь продавца
- либо идёшь как соучастник
5 лет назад до 80% сделок шли по заниженной цене.
Сегодня — около 3%. Рынок поменяли полностью.
Аренду ставят на тот же путь
Обеление уже началось.
Просто большинство арендодателей пока этого не осознали.
Что можно сделать сейчас
Варианты легализации:
- Патент
- Самозанятость — 3%
- ИП — 6% (с рисками)
- Декларация как физлицо
Важно:
- выбрать режим под конкретную ситуацию
- учитывать количество объектов
- учитывать планы на продажу
Если квартира использовалась в коммерческих целях, при продаже могут возникнуть дополнительные налоговые обязательства, особенно если объект оформлен на ИП.
Вывод
Я никого не осуждаю.
Я прекрасно понимаю, почему люди не хотят платить налоги.
Но важно понять главное:
Время, когда можно было годами жить с регулярными арендными платежами и быть “невидимым”, заканчивается.
Инструменты контроля стали другими.
И правила игры — тоже.
Моя задача — предупредить заранее, а не объяснять потом, почему «так получилось».