Покупка любой квартиры требует большого внимания к деталям по двум причинам: стоит очень дорого, меняется нечасто. Если говорить про старый фонд, то там квартиры часто скрывают массу сюрпризов, которые могут вылезти после того, как сделка завершена. Чтобы не оказаться в ситуации с неожиданными и дорогостоящими проблемами, перед покупкой стоит тщательно проверить ряд важных моментов.
Состояние стен и перекрытий
Прежде всего, если речь о реальной вторичке, то есть дому более 60–70 лет, запрашивайте справку о техническом состоянии здания, где указывается процент износа здания и отдельных элементов конструкции.
Также нужно проверить:
- наличие трещин на стенах, особенно по углам и в местах соединения стен и потолка. Если обнаружили трещины шире 5 мм, особенно по углам или вдоль потолка, квартиру рискованно рассматривать для покупки;
- наличие следов влажности на стенах: летом это может говорить о проблемах с гидроизоляцией или трубами, зимой — о смещении точки росы и накоплении влаги внутри стены со всеми негативными последствиями.
Трещины и повреждения перекрытий могут указывать на серьезные проблемы с несущими конструкциями. Если степень износа здания в норме и вы настроены по каким-то причинам на покупку данной квартиры, проконсультируйтесь со специалистами по оценке состояния помещения и возможных рисков в дальнейшем. Может оказаться, что всё исправимо, трещины возникли десятки лет назад и с тех пор не увеличивались, а значит, стены подлежат реконструкции.
Состояние труб канализации и водоснабжения
Чтобы сэкономить время, можно посмотреть сроки проведения капремонта в доме, если вы знаете его точный адрес. Так можно будет понять, менялись ли в доме стояки или вам это только предстоит.
Обязательно проверяем:
- состояние труб, причем не важно, что перед вами — древний чугун и сталь или сильно «уставший» металлопластик. Не должно быть трещин и следов ржавчины на пластике. На металле смотрим, чтобы не было явной утечки, менять трубы всё равно придется, но важно не оказаться в ситуации, когда вы уже купили квартиру, но еще не начали ремонт, и вдруг трубу капитально прорвало, затопив всех под вами;
- убедитесь, что на стенах и потолке нет следов протечек, ржавчины, влажных пятен. Это вопрос не столько к состоянию водопровода в покупаемой квартире, сколько к соседям сверху. Никто не хочет вложиться в ремонт и получить поток воды сверху.
В доме, где не было капитального ремонта и замены труб, покупать квартиру рискованно по двум причинам. Первая — то, что вы сделаете ремонт и замените трубы, не означает, что так же поступили все ваши соседи, от протечек вы не защищены, а получить от малоимущих стариков компенсацию почти нереально. Вторая — если капремонт планируется в скором времени, вам придется предоставить доступ ко всем стоякам, если вы уже закончите свой ремонт, это может оказаться проблемой. Не все сантехники УК согласны работать с имеющейся ревизией. Иногда требуют снять всю плитку и гипсокартон со стены с трубами.
Электропроводка и электросистема
Если вы берете квартиру в старом доме с «ремонтом от застройщика», то будьте готовы к полной замене проводки.
Обязательно проверяем в любом случае:
- состояние розеток и выключателей, особенно если они старые и изношенные;
- если ремонт был в последние лет двадцать, убедитесь, что проводка соответствует современным стандартам безопасности (нет перегрузок, есть заземление);
- Проверьте мощность щитка и возможность подключения современного оборудования. Кстати, недавно обновили раздел проектирования электрики в Remplanner, теперь там есть полноценный конструктор электрощита.
Электрика — это прежде всего про безопасность. Если сеть изношена или нет уверенности в том, что за провода спрятаны в стену, лучше или планировать переделку (но электрика даже в стандартной двушке обойдется дорого), или рассматривать варианты с более современной проводкой.
Работоспособность вентиляции и отопления
Здесь всё предельно просто — вентиляция избавляет от излишков влаги, регулирует микроклимат. Если она не работает, вас ждут грибок, плесень и запах затхлости. С отоплением тоже вопросов нет — оно или исправно греет в мороз, или в квартире зимой едва ли +20. Поэтому до покупки проверяем:
Работоспособность системы отопления (радиаторы, трубопроводы), летом вы вряд ли что-то узнаете, самая прозрачная картинка по отоплению открывается зимой, в -20.
Работу вентканалов, чтобы убедиться, что они не забиты грязью и строительным мусором со сталинских времен. Кстати, если с вентиляцией беда — зовите УК, они обязаны следить за чистотой вентканалов и устранять засоры.
Проблемы с отоплением и вентиляцией в старых домах — частое явление. Будьте готовы к замене стояков отопления (на новые стальные) и радиаторов, всё в возрасте 50+ лет давно заросло ржавчиной и солями. В вентиляцию тоже стоит вложиться, если не хотите всегда знать, что готовят на ужин ваши соседи.
Наличие и состояние подвала
В некоторых многоквартирных домах до сих пор есть подвалы с погребами, но их состояние очень часто аварийное. Более того, во многих домах такие подвалы стоят затопленные большую часть года. Поэтому обязательно смотрим, есть ли подвал, и если есть, в каком он состоянии. Зачастую даже не нужно спускаться в подвал, чтобы понять, что там сыро — вам всё подскажет запах.
Почему важно проверить состояние подвала? Во-первых, вода в нем не из воздуха берётся, очень часто это общедомовые утечки, которые вам потом тоже придется оплачивать на правах собственника. Во-вторых, сырой подвал — это всегда повышенная влажность на первых этажах, а значит, и плесень с грибком. Ну и запах ужасный.
Состояние подъезда и лестничных клеток
Обязательно смотрим на чистоту подъезда и состояние лифта, если он есть. Старый и сломанный лифт — всегда повод отказаться от просмотра квартиры на верхних этажах. Можно, конечно, узнать, когда планируется замена лифта в доме, но если нескоро — первые годы жизни в новой квартире вы будете ходить пешком чаще, чем хотели бы.
Также отметим, что если в подъезде грязно, а лифт часто выходит из строя, это может сигнализировать о проблемах с обслуживанием дома. То есть УК тут так себе, но жильцы за свои права бороться не желают.
Состояние крыши и фасада дома
Просто посмотрите на состояние фасада, если есть видимые трещины — дом того и гляди отправится под снос. Фасад не должен осыпаться или быть покрытым следами протечек, если он еще и свежепокрашен, дом точно не безнадежен.
На крышу вы вряд ли попадете, но вам очень важно знать, в каком она состоянии, когда последний раз был ремонт кровли. Есть такие крыши в пятиэтажках, где регулярно заливает потолки с 5 по 3 этаж.
Наличие законных документов на реконструкцию и перепланировку
Узнайте, проводились ли перепланировки в квартире. Если да, то были ли они согласованы с соответствующими органами. Запросите документы, подтверждающие законность всех изменений. Если перепланировка была сделана без разрешений, вам может понадобиться провести её узаконивание, а это требует дополнительных затрат и времени. Но куда хуже ситуация, когда узаконить нельзя и от вас потребуют восстановить квартиру до прежнего состояния.
Правильность оформления собственности и истории квартиры
Если квартира прошла проверку на техническое состояние, то есть жить можно, самое время перейти к проверке документов:
- убедитесь, что все документы на квартиру в порядке: кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, договоры купли-продажи, отсутствие обременений и долгов;
- проверьте историю квартиры, чтобы убедиться, что нет судебных тяжб или других юридических проблем.
Ошибки в документах или скрытые проблемы с правами собственности могут стать серьёзной головной болью после покупки.
Отдельный риск старого фонда: сделки с пожилыми собственниками (и не только)
Не стоит обольщаться, что после решения ВС РФ по делу Долина-Лурье все проблемы с покупкой квартир в старом фонде закончились. Формулировка «человек действовал под влиянием мошенников и не осознавал последствий сделки» все еще актуальна. Даже если:
- договор купли-продажи оформлен корректно;
- деньги переданы официально;
- регистрация прошла через Росреестр,
сделка может быть признана недействительной через суд, а квартира возвращена прежнему владельцу. Деньги при этом приходится возвращать уже в судебном порядке — и это не всегда быстро и успешно.
На что обратить особое внимание:
- это единственное жилье продавца;
- квартира внезапно выставлена на продажу и с большим дисконтом;
- квартира недавно была подарена продавцу родственниками;
- сделку ведет «помощник», «знакомый», «юрист от агентства», а не родственники пожилого продавца;
- продавец не распоряжается деньгами сам;
- деньги просят переводить на третьи счета.
Что можно предпринять:
- требуйте справку о наличии другого жилья, сейчас это обычная практика, причем независимо от возраста продавца — наличие другого жилья не позволит расторгнуть сделку под предлогом «меня обманули и жить больше негде»;
- у пожилого продавца вполне корректно попросить справку из ПНД или НД, причем государственного, хотя это иногда не спасает;
- настаивайте на присутствии родственников продавца;
- предложите сделать паузу между авансом и закрытием сделки — мошенники не любят долго ждать, велик риск, что жертва «соскочит»;
- зафиксируйте волеизъявление продавца у нотариуса, фактически вы заранее готовите доказательную базу для суда, если придется туда идти.
Всё это не стопроцентная защита, но серьезный аргумент в суде.
При покупке квартиры в старом фонде сегодня важно проверять не только стены, трубы и документы, но и человеческий фактор. Юридически чистая сделка — это не всегда безопасная сделка. И иногда чем спокойнее и «обычнее» выглядит ситуация, тем внимательнее стоит быть.