Рынок недвижимости в России сталкивается с новым системным вызовом, связанным с рекордным ростом числа банкротств среди граждан. Федеральная нотариальная палата (ФНП) официально предупредила участников рынка о высоких рисках при совершении сделок с недвижимостью, сторонами которых являются лица, признанные или находящиеся в предбанкротном состоянии.
За 2025 год судами было признано несостоятельными 568 000 граждан и индивидуальных предпринимателей, что на 31,5% больше, чем в 2024 году. Число внесудебных банкротств через МФЦ также выросло почти на 23% и достигло 68 300 дел. С начала действия законодательства о банкротстве физических лиц общее количество таких граждан превысило 2 миллиона человек, формируя критически важный контекст для проверки контрагентов при сделках с жильем.
Юридическая сущность проблемы заключается в особом статусе имущества банкрота. Как пояснили в ФНП, гражданин, признанный финансово несостоятельным, по закону теряет право свободно распоряжаться своим имуществом. Все его активы переходят под контроль финансового управляющего, главной задачей которого является соразмерное и справедливое удовлетворение требований кредиторов.
«Если вы приобретете у такого продавца, например, квартиру, землю или дом, сделку сможет оспорить финансовый управляющий. Поэтому перед подписанием договора важно проверить, что собственник имущества не признан несостоятельным», – цитирует ТАСС сообщение Федеральной нотариальной палаты.
Это означает, что даже если договор купли-продажи будет подписан и оформлен, уполномоченное лицо (финансовый управляющий) имеет полное право обратиться в суд с требованием признать такую сделку недействительной. В случае удовлетворения иска недвижимость будет возвращена в конкурсную массу банкрота для расчета с долгами, а покупатель рискует остаться без жилья и потраченных денег, которые придется взыскивать с неплатежеспособного продавца через длительные судебные процедуры.
Сложности выявления и «скрытые» предбанкротные состояния: транзакции, которые могут быть отменены
Наибольшую опасность представляют собой сделки с лицами, которые формально еще не признаны банкротами, но уже находятся в предбанкротном состоянии и стремятся вывести активы. Частая ситуация – продавец, предвидя скорое банкротство, пытается срочно и по заниженной цене реализовать имущество (квартиру, земельный участок, дом), чтобы вырученные средства не попали под контроль финансового управляющего и не пошли на погашение долгов перед кредиторами. В этом случае сделка также будет оспорена как совершенная в ущерб правам кредиторов, и новый владелец потеряет приобретенный объект.
Нотариусы, как профессиональные участники рынка, обращают внимание на комплекс «красных флагов», сигнализирующих о возможных рисках. Как отметили в ФНП, поводом для усиленной проверки являются:
Аномально низкая цена сделки. Подозрительным считается предложение, где цена на объект недвижимости занижена на 30% и более от его реальной рыночной стоимости.
Чрезмерная спешка со стороны продавца при оформлении всех документов.
Наличие нескольких открытых исполнительных производств в отношении продавца, что легко проверяется через электронные запросы в Федеральную службу судебных приставов (ФССП).
Аналитики рынка подтверждают актуальность проблемы. Рост числа банкротств граждан коррелирует с долговой нагрузкой населения. По данным Банка России, общий объем задолженности физических лиц по кредитам на конец третьего квартала 2025 года составил около 37,9 триллиона рублей. При этом, как отмечает издание РБК со ссылкой на исследование «Национального бюро кредитных историй» (НБКИ), доля просроченной задолженности свыше 90 дней в портфеле банков продолжает расти, что является прямым индикатором роста числа потенциальных банкротов.
Проверка продавца: алгоритм действий для покупателя для защиты от риска оспаривания сделки
Для минимизации рисков при покупке недвижимости эксперты рекомендуют покупателям проводить самостоятельную расширенную проверку контрагента, даже если сделку оформляет нотариус. Ключевым источником информации является Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ). В этом реестре в открытом доступе содержатся сведения обо всех возбужденных делах о банкротстве физических и юридических лиц. Перед заключением сделки необходимо по ФИО и паспортным данным проверить продавца на предмет наличия в отношении него процедуры банкротства.
Александр Зеленцов, управляющий партнер юридической группы «Зеленцов и партнеры» в комментарии для издания «Ведомости» подчеркивает: «Для покупателя проверка через ЕФРСБ – это абсолютный must-have. Рисковать в такой ситуации нельзя, так как последствия – это не только потеря недвижимости, но и длительные судебные издержки».
Кроме реестра банкротств, критически важно проверить продавца на наличие исполнительных производств через базу данных Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Это можно сделать онлайн на официальном сайте службы. Наличие непогашенных взысканий, особенно по денежным обязательствам, является косвенным признаком финансовых проблем и риска инициирования процедуры банкротства в будущем.
Также рекомендуется запросить у продавца актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая, помимо подтверждения права собственности, может содержать отметки об арестах или запретах на отчуждение имущества, наложенных в рамках исполнительных производств или процедуры банкротства.
Роль нотариуса и цифровых сервисов в минимизации рисков для участников рынка
В условиях роста числа банкротств возрастает роль нотариата как института, обеспечивающего безопасность гражданского оборота. При нотариальном удостоверении сделки нотариус по закону обязан провести комплексную проверку, включая установление дееспособности сторон, чистоты прав на объект и, что особенно важно в текущей ситуации, отсутствия в отношении продавца процедуры банкротства. ФНП интегрирована с государственными информационными системами, что позволяет оперативно получать необходимые данные.
Параллельно развиваются цифровые сервисы для самостоятельной проверки. Например, на «Циан» в аналитических материалах неоднократно поднималась тема важности проверки продавцов. Платформы начинают интегрировать базовые проверки данных в свои процессы, но эксперты советуют не ограничиваться этим и использовать официальные государственные реестры.
Таким образом, текущая волна банкротств физических лиц вносит существенные коррективы в рынок недвижимости, повышая требования к юридической осмотрительности покупателей. Тщательная проверка продавца на предмет банкротства и предбанкротного состояния через ЕФРСБ, ФССП и ЕГРН из обязательной практики профессиональных юристов становится необходимым элементом для любого гражданина, вкладывающего средства в недвижимость. В противном случае риск потери объекта и денег становится не гипотетическим, а вполне реальным, о чем официально предупреждает Федеральная нотариальная палата.
© ДОМ.NEWS
