Сегодня ко мне на осмотр квартиры пришла очень приятная молодая девушка. Квартира полностью ее устроила, так что она сразу решила обсудить стоимость…
Главный аргумент для торга: есть квартира большей площади по цене существенно ниже. Она назвала настолько низкую цену, что у меня сразу возник ряд вопросов: какая ситуация по документам, вся ли сумма в договоре, какие причины продажи квартиры?
Ответ покупательницы был такой: “Да, в договоре цена занижена на несколько миллионов рублей, но для меня это не является проблемой, ведь свою предыдущую квартиру я продавала точно так же”.
Затем последовал мой логичный вопрос: “Как давно Вы продали квартиру и насколько быстро удалось ее продать?” Оказалось, что попытка продать квартиру по изначально запланированной цене затянулась настолько, что процесс сильно ее измотал. В результате пришлось существенно снизить стоимость, и только это позволило найти готового на сделку покупателя.
Эта сделка стоила ей, как продавцу, потерянного года и привела к продаже ее квартиры по гораздо меньшей цене, чем рыночная, и все из-за занижения цены в договоре.
В погоне за низкой ценой она готова и сейчас наступить на те же грабли, заблуждаясь, что она теперь покупатель, а не продавец, и утверждая, что для нее это “не проблема”.
А ведь то, что покупательница называет "не проблемой", на самом деле — это комплекс серьезных рисков, которые она игнорирует, находясь в эйфории от кажущейся выгоды.
Почему таким образом вы покупаете проблему, а не актив?
- Налоговые риски (самые существенные). Мы все знаем, что контроль с каждым годом ужесточается. Если ФНС заподозрит сделку с заниженной кадастровой стоимостью, она может доначислить налог продавцу. Но в договоренностях "в серую" этот продавец, получив свои деньги, скорее всего, исчезнет. А новый покупатель (наша девушка) в будущем, продавая эту квартиру, столкнется с тем же: его налогооблагаемая база будет рассчитана от официальной, крайне низкой суммы в его договоре купли-продажи. При продаже до истечения минимального срока владения он заплатит 13% с разницы между продажной ценой и... этой смешной суммой в договоре. Итог: огромный налог к уплате.
- Риск признания сделки недействительной. В случае споров или проверок такая схема — основание для оспаривания. Покупатель может остаться и без денег, и без квартиры.
- Проблемы с будущим кредитованием. Банки внимательно смотрят на стоимость приобретаемой недвижимости. Если она сильно ниже рыночной, это может вызвать вопросы и осложнить, например, получение ипотеки на другие цели в будущем.
- Проблемы с оценкой при наследовании или дарении. Низкая стоимость в договоре создаст налоговые проблемы для наследников или одаряемых.
- Моральный аспект и надежность участника сделки. Продавец, который изначально предлагает нечистую сделку, — ненадежный партнер. Какие еще "сюрпризы" могут всплыть? Проблемы с историей жильцов, скрытые обременения, запланированное банкротство? Если человек готов на риск с налогами, его моральные рамки в других вопросах также могут быть размыты.
Честная сделка по рыночной цене — это не переплата. Это страховка от колоссальных финансовых и временных потерь в будущем.
Является ли для вас это проблемой или нет – решать вам!
Лично для меня это огромная проблема. Работать с такими схемами — значит сознательно вовлекать клиентов в рискованную авантюру, портить свою профессиональную репутацию и способствовать "серости" рынка. Моя задача — быть экспертом, который видит дальше сиюминутной "выгоды" и защищает интересы клиентов (даже от них самих), предлагая безопасные и законные пути для сделки.
#МакаровиПартнеры #АгентСветланаС #рисквнедвижимости #ДКП #занижениевдоговоре
