Акции девелопера «Эталон» в моменте показали резкий рост — котировки подскакивали почти на 16%, а даже после откатов уверенно удерживают более 6% плюса. Поводом стали сразу две новости: подробности сделки по покупке компании «Бизнес-Недвижимость» и параметры предстоящего SPO. Судя по реакции рынка, инвесторы восприняли эту комбинацию скорее как точку роста, чем как угрозу размывания.
Компания планирует провести дополнительное размещение акций по цене 46 рублей за бумагу. В рамках SPO предполагается разместить до 400 млн акций и привлечь около 18,4 млрд рублей. Сбор заявок продлится с 26 января по 9 февраля, и ключевая интрига здесь была не в самой цене, а в том, кто именно готов выкупать этот объём.
Главным сюрпризом стала позиция АФК «Система». Холдинг подал заявку на покупку 377 млн акций, что по цене размещения эквивалентно сумме свыше 17 млрд рублей. Фактически это означает, что практически весь объём SPO уже закрыт якорным инвестором. Для рынка такой сигнал выглядит максимально позитивно: риск провала размещения отсутствует, а давление неопределённости исчезает.
Дополнительный штрих — интерес к SPO со стороны дочерней структуры самого «Эталона», которая администрирует программу долгосрочной мотивации ключевых сотрудников. Компания рассматривает возможность выкупа до 22 млн акций в случае утверждения этой программы. Это усиливает ощущение, что менеджмент заинтересован в росте капитализации на длинном горизонте, а не просто в разовом привлечении денег.
Важно и то, что потенциальный негатив от размывания долей был во многом заранее заложен в цену. Рынок давно обсуждал вероятность SPO, и сам факт размещения не стал неожиданностью. Зато практически полное покрытие книги заявок снимает главный страх миноритариев — что акции будут продаваться с дисконтом или размещение окажется слабым.
Средства, привлечённые в ходе SPO, пойдут на покупку компании «Бизнес-Недвижимость». Сделка оценивается в 14,4 млрд рублей и будет профинансирована полностью за счёт привлечённого капитала. В активе приобретаемой компании — объекты и участки в престижных локациях Москвы и Санкт-Петербурга. Уже по первым 18 проектам девелоперский потенциал превышает 200 тыс. кв. метров, а ожидаемая выручка от их реализации до 2032 года оценивается более чем в 185 млрд рублей при валовой рентабельности свыше 40%.
Остальные проекты пока находятся на стадии оценки, но и они могут стать дополнительным источником прибыли. В совокупности сделка выглядит как редкая возможность резко расширить портфель в условиях дефицита качественных участков в столичных регионах. Плюс — усиление позиций «Эталона» в премиальном сегменте и коммерческой недвижимости, а также потенциальные льготы, связанные с созданием новых рабочих мест.
С точки зрения миноритарных инвесторов ситуация неоднозначная, но далеко не негативная. Да, размывание долей будет ощутимым. Но при этом SPO фактически гарантировано ключевым акционером, который готов покупать акции даже дороже текущих рыночных цен. АФК «Система» оптимизирует собственный портфель, а «Эталон» получает масштабный задел для роста в маржинальных сегментах недвижимости.
Если ставка на премиум и бизнес-класс сработает так, как рассчитывает менеджмент, эффект от сделки может на длинном горизонте компенсировать текущее размывание и поддержать дальнейшую переоценку акций. Именно эту логику, судя по динамике котировок, рынок сейчас и закладывает в цену.
