Квартира моей знакомой висела в продаже 5 месяцев. Каждый месяц она снижала цену на 50 тысяч рублей. Звонили только риелторы с предложением помочь. Она не готова была продать квартиру за бесценок, лишь бы продать. Деньги нужны были, чтобы купить квартиру в Москве.
Однажды я посмотрел её объявление и сказал: "С таким текстом ты не продашь даже через год". Мы переписали описание за 40 минут. Не меняли цену. Не делали новых фотографий. Только текст.
На следующий день моя знакомая получила 9 звонков. Через неделю — 3 просмотра. Через 12 дней квартира была продана по выставленной цене без торга. Стало очевидно понятно: дело не в квартире, а в том, КАК ты её описываешь.
Сейчас расскажу проверенную формулу, которая увеличивает количество звонков в 3-5 раз.
Почему ваше объявление игнорируют
Представьте: на Авито висит 4000 объявлений о продаже квартир только в вашем городе. Покупатель просматривает их по 3-5 секунд каждое. За это время он должен: увидеть фото, прочитать заголовок, посмотреть цену, адрес, понять кто продает — собственник или агент, и принять решение — звонить или листать дальше.
Жестокая статистика: из всех объявлений покупатель откроет только 5-7. Из них позвонит по 1-2. И только одна квартира в итоге будет куплена.
Ваша задача — попасть в этот узкий коридор внимания. И вот как это сделать.
Структура продающего объявления
Качественное объявление — это 70% успеха продажи. Идеальное описание включает пять обязательных блоков:
1. Заголовок-магнит — цепляет внимание за 3 секунды
2. Технические характеристики — даёт базовую информацию
3. Эмоциональное описание — заставляет представить себя в этой квартире
4. Условия сделки — снимает страхи покупателя
5. Призыв к действию — подталкивает позвонить прямо сейчас
Разберём каждый блок детально.
БЛОК 1. Заголовок: первые слова решают всё
У вас есть 5-7 слов, чтобы зацепить покупателя. Сравните два варианта:
❌ Плохо: "Продам 2к. кв., 5/9эт, хор. сост."
✅ Хорошо: "Светлая двушка в зеленом районе рядом со школой, вид на парк"
Второй вариант работает, потому что:
- Говорит на языке покупателя (не риелторским жаргоном)
- Называет главное преимущество (парк, школа)
- Вызывает эмоцию (светлая, зеленый)
Формула цепляющего заголовка:
Тип жилья + главная фишка + локация
Примеры для разных ситуаций:
"Трёшка-распашонка в новом доме 2024 года, своя парковка"
"Студия в стиле лофт в 3 минутах от остановки трамвая"
"Евродвушка с панорамным остеклением, ЖК бизнес-класса, вид на реку"
"Квартира с собственной террасой в тихом дворе у школы"
"Светлая 2-комнатная с евроремонтом и встроенной кухней"
Используйте цифры и конкретику:
Они привлекают внимание и делают заголовок убедительным:
- "95 м² с застекленным балконом"
- "3 метра высота потолков"
- "5 минут пешком до остановки"
Что НЕ писать в заголовке:
❌ "Срочно!" — покупатель прочитает это как "Готов скинуть 15%"
❌ "Торг уместен" — то же самое, приглашение скинуть цену
❌ Аббревиатуры типа "2ПД/6" — половина не поймет
❌ "Отличная инвестиция" — абстрактно и неубедительно
❌ "Квартира реальная", "не фейк" — вызывает подозрения
❌ "СРОЧНО! ТОРГ!" — капслок отталкивает
БЛОК 2. Технические характеристики: база для принятия решения
Начинайте описание с конкретики, а не с лирики. Покупателю нужны факты.
Обязательная информация
Площадь и планировка: "Продается 2-комнатная квартира 54 кв.м в кирпичном доме 2015 года постройки. 6 этаж из 10. Комнаты изолированные, санузел раздельный, лоджия застеклена 6 метров."
Более развёрнутый вариант: "Продается светлая и просторная 3-комнатная квартира с застекленным балконом площадью 95 м² на 2-м этаже 5-этажного кирпичного дома 1989 года постройки по улице Горького, 62."
Укажите важные детали:
✅ Общую площадь и площадь комнат
✅ Количество комнат и их расположение (изолированные/смежные)
✅ Этаж и этажность дома
✅ Материал дома (кирпич, панель, монолит)
✅ Год постройки
✅ Наличие балкона/лоджии и остеклён ли
✅ Тип санузла (раздельный/совмещённый)
✅ Высоту потолков (если больше 2.7 м — это плюс)
БЛОК 3. Описание, которое продаёт: заставьте покупателя захотеть жить в квартире
Здесь начинается магия. Сухие факты превращаются в образ будущей жизни.
3.1 Состояние и ремонт
❌ Избегайте пустых фраз: "Отличный ремонт", "Красивая ванная", "Уютная кухня"
У каждого своё понимание "отличного" и "красивого".
✅ Говорите конкретно:
"Ремонт сделан год назад: свежая покраска стен в светлых тонах, ламинат 33 класса, новая сантехника и проводка. Кухня 12 кв.м с встроенной техникой: холодильник, посудомойка, духовой шкаф — остаются новому владельцу."
"Светлая и просторная квартира со свежим ремонтом. Просторная кухня-гостиная с современным дизайнерским ремонтом, раздельный санузел."
Если ремонта нет — не врите. Пишите честно:
"Требуется косметический ремонт, цена учитывает это" "Состояние жилое, можно въезжать и делать ремонт постепенно"
3.2 Планировка и особенности квартиры
Расскажите, что делает вашу квартиру удобной:
"Квартира-бабочка: комнаты выходят на разные стороны, можно разделить пространство для родителей и детей. Большая кухня-гостиная 17 кв.м — поместится вся семья за столом. Окна на север и восток — не солнечная сторона, летом будет комфортно."
Подчеркните уникальные особенности:
- Вид из окна: "Окна выходят на современную игровую площадку с мягким покрытием — дети в восторге, а вы спокойны"
- Балкон: "Уютный балкон с панорамным остеклением — ваша зона для утреннего кофе или вечерних медитаций"
- Встроенная мебель: "Встроенная кухня стоимостью 300 тысяч остаётся в подарок"
- Кладовая: "Удобная кладовая для сезонных вещей и велосипедов"
Важные детали для покупателя:
✅ Куда выходят окна (для многих критично)
✅ Есть ли балкон/лоджия и застеклён ли
✅ Высота потолков
✅ Наличие гардеробной, кладовки
✅ Тип отопления (особенно в старых домах)
✅ Звукоизоляция
3.3 Преимущества дома
Опишите, что делает жизнь в доме комфортной и безопасной:
"Быстрый доступ на любой этаж благодаря бесшумному лифту. Ухоженный подъезд — здесь царит атмосфера спокойствия. Безопасность 24/7 — закрытый двор с видеонаблюдением."
"Охраняемая парковка — платная для собственников и бесплатная гостевая на 150 авто."
Опишите соседей (если это плюс):
"Тихий дом, доброжелательные соседи — семьи с детьми и пенсионеры"
3.4 Район и инфраструктура
Здесь важно понимать свою целевую аудиторию:
Для семей с детьми: "Во дворе свой детский сад №105 и школа №15 (7-10 минут пешком). Современная детская площадка с мягким покрытием. Поликлиника в шаговой доступности."
Для молодых специалистов: "До остановки трамвая Петра Метальникова — 5 минут пешком. Рядом кафе, фитнес-центр, коворкинг. ТЦ «Галерея» в 10 минутах."
Для пенсионеров: "Тихий зеленый двор с лавочками. Аптека, поликлиника и продуктовые магазины в 5 минутах. Пятёрочка, Магнит, Табрис, Чижик рядом."
Развёрнутое описание инфраструктуры:
"Развитая инфраструктура: детский сад №22 (7 минут пешком), школа №8 (10 минут), два супермаркета, поликлиника. До остановки трамвая — 5 минут пешком, вы быстро доберётесь в любую точку города. Тихий зеленый двор с детской площадкой, свободная парковка, видеонаблюдение. Рядом рынок, пункты выдачи заказов."
3.5 Эмоциональный компонент
Используйте эмоционально окрашенные слова, которые помогут покупателю представить себя собственником:
✅ Уютный, комфортный, светлый
✅ Просторный, современный, стильный
✅ Спокойный, безопасный, тихий
✅ Панорамный вид, зелёный двор
✅ Ваша зона для отдыха, место для семьи
Примеры эмоциональных фраз:
"Светлая двушка с дизайнерским ремонтом в тихом дворе. Просторная кухня 14 кв.м, где поместится вся семья. Панорамный вид на парк."
"Представьте: утро начинается с кофе на балконе с видом на зелёный парк, дети играют во дворе под вашим окном, а вечером вся семья собирается за большим столом на кухне-гостиной."
БЛОК 4. Условия продажи: снимите страхи покупателя
Это критически важная информация для серьёзного покупателя.
Обязательно укажите:
✅ Количество собственников: "Один собственник, владение более 5 лет" или "Два собственника, несовершеннолетних нет".
✅ Обременения: "Обременений нет", "Все документы готовы к сделке, жильцы выписаны".
✅ Возможность ипотеки: "Возможна покупка в ипотеку, работаем с любыми банками" или "Ипотеку не рассматриваем, оплата только наличными".
✅ Тип сделки: "Чистая продажа" (лучше расшифровать: что это означает).
✅ Документы: "Все документы проверены юристом, готовы к сделке".
Фразы, которые вызывают доверие:
"Чистая продажа. В квартире один собственник, владение более 5 лет. Все документы готовы к сделке, жильцы выписаны. Возможна покупка в ипотеку, работаем с любыми банками. Готов рассмотреть адекватные предложения по цене."
Дополнительная информация для разных покупателей:
Для инвесторов: "Сейчас проживает арендатор, арендная плата составляет 30 000 руб./мес."
Для семей с детьми: "Во дворе детский сад, в 200 м от дома школа №104"
О торге: спорный вопрос
❌ "Торг уместен" — будьте готовы к агрессивному торгу
✅ Лучше: "Готов к переговорам" или "Рассмотрю предложения"
Что отталкивает покупателей:
❌ "Не продавали бы, если бы не обстоятельства" — звучит как нужда, повод сбить цену
❌ "Для себя делали" — субъективно и неинформативно
❌ "Реальному покупателю торг" — каждый считает себя реальным
❌ "Риэлторам не звонить" — вызывает вопросы
БЛОК 5. Призыв к действию: подтолкните к звонку
Завершите объявление чётким призывом:
✅ "Звоните с 9:00 до 21:00 или пишите в WhatsApp/Telegram в любое время. Организую просмотр в удобное для вас время, в том числе в выходные. Отвечу на все вопросы!"
✅ "Готов показать в любое время и в любой день. Звоните, договоримся о просмотре."
✅ "Не упустите возможность! Готов к просмотрам уже сегодня. Все вопросы обсудим лично."
Если вы на работе и не можете отвечать на звонки: "Звоните после 18:00 или пишите в мессенджер — отвечу быстро"
Укажите предпочтительные способы связи: Телефон, WhatsApp, Telegram
Типичные ошибки, которые убивают объявление
Ошибка №1: Завышенная цена
Если ваша квартира стоит 6 млн, а вы выставили за 6.8 млн в надежде "поторговаться", вы потеряете 70% потенциальных покупателей.
Почему? Покупатели ставят фильтр по цене "до 6 млн" — и вашу квартиру просто не увидят.
Решение: Изучите рынок. Найдите 5-10 похожих квартир в вашем районе. Посмотрите, сколько дней они висят в продаже. Если долго — цена завышена.
Правило быстрой продажи: ваша цена должна быть на 2-5% ниже среднерыночной.
Ошибка №2: Сухой или избыточно эмоциональный текст
Слишком сухо: "2-к.кв., 50 кв.м, 3/5 эт., кирп. дом" → Покупатель ничего не почувствовал, не увидел преимуществ
Слишком эмоционально: "Невероятная квартира вашей мечты! Роскошный ремонт! Уникальная планировка! Сказочный вид!" → Покупатель не верит и пролистывает
Баланс: факты + умеренные позитивные эпитеты
"Светлая двушка с отличным ремонтом в тихом дворе. Просторная кухня 14 кв.м, где поместится вся семья. Панорамный вид на парк. Развитая инфраструктура: рядом школа, садик, супермаркеты."
Ошибка №3: Умалчивание о недостатках
Первый этаж? Окна во двор с детской площадкой? Шумная улица? Старые трубы?
Покупатель всё равно это увидит на просмотре. Если вы промолчали — потеряете доверие и клиента.
Правильная тактика: упомяните недостаток и сразу дайте решение или компенсацию.
✅ "Квартира на 1 этаже, что компенсируется высокими потолками 3 метра и решётками на окнах для безопасности. Удобно для семей с маленькими детьми или пожилых людей — не нужно подниматься."
Ошибка №4: Размещение только на одной площадке
Выложили объявление на Авито и ждёте? Мало!
Размещайте на всех доступных площадках: База недвижимости БН24, Неагент, Циан, Домклик, Яндекс.Недвижимость, местные доски объявлений, тематические группы в соцсетях.
На крупных порталах используйте платное продвижение — это повысит просмотры в разы.
Ошибка №5: Игнорирование звонков и сообщений
Покупатель звонит сейчас. Если вы не ответили — он звонит следующему продавцу.
Будьте на связи! Если не можете отвечать днём — включите автоответ в мессенджере: "Спасибо за интерес! Перезвоню после 18:00"
Ошибка №6: Общие фразы и орфографические ошибки
❌ Проверьте текст на ошибки
❌ Избегайте шаблонных выражений
❌ Не используйте пустые обещания: "Лучшая цена в городе!" или "Цена на 8% ниже среднерыночной"
Секретные приёмы для быстрой продажи квартиры
1. Добавьте план квартиры
Покупателям проще представить пространство, когда они видят схему с размерами комнат. Можно сфотографировать план из техпаспорта или нарисовать в простом редакторе.
2. Укажите гибкость в показах
"Можно посмотреть в любое время — вечером, в выходные, в удобный для вас день"
Гибкость в показах увеличивает конверсию. Многие покупатели работают и могут приехать только вечером.
3. Подчеркните безопасность сделки
"Все документы проверены юристом, готовы к сделке"
"Один собственник, владение более 3 лет"
"Обременений нет"
Эти фразы снимают страхи покупателя.
4. Предложите бонус
"Остаётся встроенная кухня стоимостью 300 тысяч"
"В подарок — кондиционеры во всех комнатах"
Такие мелочи могут склонить чашу весов в вашу пользу.
5. Создайте ограниченное предложение
"Снизил цену на 300 000 рублей на 2 недели"
Это создаёт срочность, но используйте осторожно — может привлечь только охотников за скидками.
Чек-лист идеального объявления
Перед публикацией проверьте:
✅ Заголовок цепляет и информативен (не более 8-10 слов)
✅ Описание структурировано и разбито на абзацы
✅ Указаны все важные характеристики (площадь, этаж, планировка, ремонт) ✅ Есть эмоциональное описание (не сухие факты)
✅ Рассказано об инфраструктуре района
✅ Прописаны условия продажи (чистая/альтернативная, документы)
✅ Указаны контакты и удобное время связи
✅ Нет грамматических ошибок
✅ Цена соответствует рынку
✅ Честно упомянуты возможные недостатки
✅ Есть призыв к действию
✅ Объявление размещено на нескольких площадках
Что делать после публикации
Первые 3 дня — самые важные
Именно в это время объявление получает максимум просмотров как "новое". Если за три дня нет ни одного звонка — что-то не так. Возможно, цена, возможно, описание.
Анализируйте статистику
На всех крупных площадках видно количество просмотров объявления:
- Просмотры есть, но звонков нет → проблема в цене или описании
- Просмотров мало → проблема в заголовке или фото
Обновляйте объявление
Через неделю поднимите объявление (переразместите) или внесите небольшие правки — это вернёт его в топ свежих предложений.
Будьте готовы к переговорам
90% покупателей будут торговаться. Заранее решите: какая минимальная цена для вас приемлема. Оставьте запас 3-5% для торга.
Заключение
Продажа квартиры — это маркетинг. Вы продаёте не квадратные метры, а новую жизнь.
Семье с детьми — уют и близость школы. Молодой паре — современное пространство для первого гнёздышка. Инвестору — надёжный актив.
Правильный заголовок, честное и структурированное описание, адекватная цена и быстрая реакция на звонки — вот формула, которая работает.
Следуйте этим правилам, и звонки пойдут уже в первые дни.
Помните мою историю из начала? Моя знакомая изменила только текст — и всё изменилось. Квартира, которая не продавалась 5 месяцев, ушла за 12 дней по полной цене.
Теперь ваша очередь. Удачной продажи!
Сохраните эту статью, чтобы пользоваться чек-листом и советами.
Подписывайтесь на мой канал База недвижимости БН24, чтобы не пропустить новую статью, как подготовить квартиру к показам!
И спасибо вам за лайки!