Главный итог земельной реформы 2025–2026 гг.
Этой публикацией я завершаю серию материалов об изменениях законодательства 2025 года и о том, с какими реальными проблемами собственники земли столкнулись уже в 2026 году.
И самый жёсткий, самый болезненный итог этой реформы — земельный участок без установленных границ фактически выведен из оборота.
➡️Что изменилось на самом деле?
Федеральный закон № 487, вступивший в силу с марта 2025 года, внёс изменения сразу в несколько ключевых актов:
- Земельный кодекс РФ;
- Градостроительный кодекс РФ;
- Федеральный закон № 218 «О государственной регистрации недвижимости».
Но если коротко и без канцелярщины, смысл один:
Земельный участок без границ в ЕГРН нельзя продать, подарить, обменять или полноценно передать.
1. Формально право собственности у вас есть.
2. Фактически — распорядиться участком вы не можете.
✔️ Как это выглядит на практике:
Очень типичная ситуация, особенно для Сочи:
• участок получен давно — по старым документам;
• право зарегистрировано;
• границы в ЕГРН отсутствуют;
• межевание никогда не проводилось.
Человек спокойно живёт с мыслью, что участок «его».
Пока не приходит момент:
• продать;
• подарить;
• оформить наследство;
• использовать участок как актив.
И тут — приостановка Росреестра:
- «Границы земельного участка не установлены».
- Сделка останавливается.
- Деньги зависают.
- Начинается экстренное межевание — и вместе с ним проблемы.
❗️Самая неприятная часть: площадь может «исчезнуть»
На практике мы всё чаще видим:
• было по документам 10 соток;
• после межевания — 6 соток;
• остальное «ушло» к соседям, в дороги, в наложения.
Продать 10 соток вы уже не можете.
В ЕГРН — только 6.
Это:
• прямая потеря стоимости;
• упущенная выгода;
• судебные споры о кадастровых и реестровых ошибках.
И всё это — перед сделкой, а не после.
Кто сегодня в зоне максимального риска:
• старые участки ИЖС без межевания;
• садоводства;
• участки, перешедшие по наследству;
• земля с документами 90-х и начала 2000-х;
• Сочи и другие регионы с плотной застройкой.
Замкнутый круг 2026 года.
Добавьте к этому ещё одну норму:
• три года на освоение земельного участка.
Если участок:
• без границ;
• невозможно продать;
• невозможно быстро оформить;
• невозможно строить из-за споров,
то собственник попадает в двойную зону риска:
• с одной стороны — участок «не используется»;
• с другой — он юридически заблокирован.
Статья 6 ФЗ-487 — «красная линия» (я прямо так её называю).
Статья 6 — это момент, где Росреестр фактически говорит:
«Сначала границы — потом всё остальное».
Без границ:
• нет сделок;
• нет оборота;
• нет ликвидности.
Собственность превращается в бумажную.
Что делать на практике❓
➡️Единственный рабочий путь:
1. Установление границ через грамотного кадастрового инженера.
2. Готовность к спорам
С соседями, администрацией, Росреестром.
3. Юридическое сопровождение.
Потому что в Сочи «простых участков» почти не осталось.
Важно понимать:
Многие кадастровые инженеры отказываются браться за проблемные участки.
И это отдельная проблема рынка.
Главный вывод:
Земельная реформа 2025–2026 годов — это не про бумажные изменения.
Она про то, что:
• землю нельзя держать «про запас»;
• объект без регистрации — не объект;
• участок без границ — вне оборота;
• проблемы с землёй нельзя откладывать.
Чем дальше — тем дороже, сложнее и болезненнее будет их решать.
Говорю это как юрист, который больше 10 лет работает с землёй в Сочи: лучше было решать вчера.
Но если не вчера — то точно не завтра.
📲 Мои контакты:
🔹 Telegram: https://t.me/Urist_Sorokin
🔹 WhatsApp: +7 (988) 285-45-45
🔹 МАХ: +7 (988) 285-45-45
🔹 ВК: https://vk.ru/sorokinyuristnew
🔹 Телефон: +7 (988) 285-45-45
🔹 Email: info@yuristsochi.com