Совместная и долевая собственность: разбираемся в плюсах и минусах
Если у недвижимости несколько владельцев, закон предусматривает две формы собственности: совместную и долевую. У каждой – свои особенности, преимущества и подводные камни. Разберёмся подробнее.
Совместная – недвижимость принадлежит нескольким лицам без выделения долей. Все владельцы имеют равные права на объект.
Чаще всего встечается у супругов на имущество, приобретённое в браке (если нет брачного договора).
☑️ расходы на содержание (коммуналка, налоги) делятся поровну – снижается финансовая нагрузка на каждого
☑️ суд не может наложить ограничения на всю недвижимость из‑за проблем одного из собственников (за исключением случаев, когда владельцы – созаёмщики по ипотеке)
☑️ оба супруга могут получить имущественный налоговый вычет (до 520 тысяч рублей за покупку и до 780 тысяч за проценты по ипотеке)
☑️ защита от односторонних действий: никто не может продать или сдать жильё без согласия второго собственника.
⛔ для любых сделок (продажа, аренда, дарение) требуется согласие всех собственников – если кто‑то против, сделку не провести
⛔ доход от аренды делится поровну, даже если вклад собственников в приобретение был разным
⛔ один документ на всех: неудобно, если владельцы живут в разных местах
⛔ если один из собственников несовершеннолетний, любые сделки требуют участия органов опеки
⛔ при продаже нужно оформлять нотариальное согласие второго супруга.
Долевая собственность
– каждому владельцу принадлежит конкретная доля недвижимости (например, 1/3 или 2/3). Доли не обязательно равны.
Встречается при наследовании, разделе имущества после развода, покупке жилья с привлечением маткапитала и др.
☑️ каждый собственник распоряжается своей долей самостоятельно: может продать, подарить, завещать без согласия остальных (но с учётом преимущественного права покупки другими совладельцами)
☑️ платежи (коммуналка, налог) вносятся пропорционально доле
☑️ если у одного собственника долги, его долю могут арестовать, но остальные доли остаются у владельцев
☑️ у каждого свой комплект документов на долю
☑️ собственник может сдать свою долю в аренду без согласия других (их нужно уведомить).
⛔ доля не всегда соответствует реальной площади (например, комната). Общие зоны (кухня, санузел) поделить физически невозможно
⛔ при конфликте собственников вопросы пользования решаются через суд – это долго и дорого
⛔ если на долю наложен арест, может быть запрещён весь комплекс регистрационных действий с квартирой
⛔ при продаже доли нужно сначала предложить её другим собственникам (преимущественное право покупки). Если этого не сделать, они могут оспорить сделку в суде
⛔ риски мошеннических схем (например, подлог согласий или сговор продавцов).
Ключевое отличие
Совместная собственность: владельцы действуют вместе как одна сторона. Все решения – по общему согласию.
Долевая собственность: каждый владелец распоряжается своей долей самостоятельно (с оговорками).
Важно: совместную собственность можно перевести в долевую через нотариуса или суд. И наоборот – супруги могут перерегистрировать долевую собственность на совместную при обоюдном согласии.
При выборе формы собственности учитывайте:
🔷 степень доверия между владельцами
🔷 планы на будущее (продажа, сдача в аренду)
🔷 финансовые возможности по содержанию жилья.
Перед сделкой всегда проверяйте документы (выписку из ЕГРН, основания приобретения) и консультируйтесь с агентом по недвижимости или юристом.
#вквартире_ипотека
#вквартире_полезное
