В 2026 году собственники и покупатели снова видят знакомую картину: спрос постепенно остывает, сделки проходят дольше, но цена на жилье по итогам кварталов всё равно растет. При этом медианная стоимость объекта меняется не так резко, как в период ажиотажа 2020-2021 годов, однако устойчивый рост цен сохраняется.
В этой статье я как аналитик рынка объясняю, за счет чего формируется текущая цена, как инфляция, рост себестоимости строительства, высокие ставки и дефицит новых проектов поддерживают стоимость квадратного метра. Отдельно разбираю различия между новостройками, вторичным рынком и загородной недвижимостью, а также даю аккуратный прогноз по ценам на недвижимость до конца 2026 года.
Рынок недвижимости в 2026 году: почему рост цен сохраняется при охлаждении спроса
Рынок недвижимости в 2026 году напоминает парадокс: спрос на жилье становится более рациональным, число импульсивных сделок снижается, но рост цен на недвижимость не исчезает. Покупатели дольше сравнивают варианты, чаще переносят покупки недвижимости на следующий год, однако средняя цена сделки в крупных городах и региональных центрах продолжает составлять уровень, сопоставимый или чуть выше показателей 2025 года.
Причина в том, что недвижимость - актив с высокой инерционностью. Здесь работает не только текущий спрос, но и накопленные издержки застройщиков, стоимость финансирования и ограниченное предложение. Рынок недвижимости претерпевает последствия решений, принятых еще в 2024 года и 2025 года, когда девелоперы стали более осторожными в запуске новых проектов. В результате даже при снижении количества сделок дефицит отдельных форматов сохраняется и создает конкуренцию среди покупателей, что поддерживает рост цен.
Кроме того, рынок недвижимости сегодня гораздо более сегментирован. В одних локациях и классах жилья наблюдается стабилизация или легкое снижение, в других - стабильный рост. Поэтому говорить об одной средней цене для всей страны некорректно. Для оценки ситуации приходится смотреть на сегмент, класс, город и даже конкретный район.
Факторы роста цен на недвижимость: что изменилось после 2024 года
После бурного периода 2020-2021 годов и последующей корректировки 2023-2024 годов рынок недвижимости претерпевает переход от ажиотажной модели к более спокойной. Ключевые факторы роста стоимости жилья тоже изменились. Если раньше драйверами были субсидированные программы и ожидания быстрого подорожания, то к 2026 году на первый план выходят инфляция, рост себестоимости строительства и высокая ключевая ставка ЦБ одновременно с ужесточением требований к застройщикам.
Факторы роста цен на недвижимость теперь в большей степени связаны с экономикой проектов. Рост себестоимости строительства, подорожание материалов и рабочей силы и финансирования проектов напрямую влияет на уровень, по которому застройщиков устраивает продавать квартиры на первичном рынке. Для многих девелоперов снижать цены ниже определенного порога экономически невозможно - это ведет к риску срыва сроков или заморозки строительства. В итоге даже при умеренном спросе цена продолжает составлять уровень, необходимый для окупаемости проектов и обслуживания ставок по кредитам.
Для покупателей важно понимать эту связку. Ожидание резкого падения цен не учитывает структурные ограничения предложения. Там, где дефицит современной инфраструктуры и качественного жилья высокий, стоимость жилья корректируется очень плавно, а снижение цен носит точечный характер.
Инфляция и общее удорожание экономики: как они подталкивают цены на недвижимость
Инфляция и общее удорожание экономики - один из главных ответов на вопрос, почему недвижимость успевает подорожать даже в период охлаждения спроса. По итогам 2025 года рост потребительских цен, подорожание услуг и логистики сделал стройку дороже из-за роста цен практически по всем статьям затрат. Для 2026 года эта тенденция сохраняется.
Из-за роста цен на топливо и цен на топливо и транспортные услуги увеличилась стоимость доставки инертных материалов, бетона, окон и инженерного оборудования. Добавим сюда цены на металл и год из-за инфляции и логистических задержек - получим ситуацию, когда стоимость квадратного метра для девелопера растет даже без изменения спроса. Инфляция и общее удорожание экономики становятся драйверами роста стоимости, которые застройщиков вынуждены закладывать в смету.
Для частного инвестора это означает, что цена квартиры в качественном доме в среднем будет составлять уровень, как минимум не ниже инфляции. Если рост цен на другие товары и услуги продолжается, недвижимость остается инструментом сохранения капитала, а не только способом решить жилищный вопрос. Именно поэтому аналитик видит устойчивый, пусть и более плавный, стабильный рост цен в 2026 году.
Рост себестоимости строительства и дефицит предложения новостроек
Рост себестоимости строительства - еще один системный фактор. Дорожают материалы, усиливаются требования к инженерным системам, растут расходы на рабочей силы и финансирования проектов. В 2026 году застройщикам приходится закладывать в бюджеты более высокую стоимость привлеченного капитала из-за работы с проектным финансированием и банковскими ставками.
Из-за высоких рисков и затрат девелоперы стали осторожными в запуске новых проектов. Они более внимательно анализируют спрос и локации, осторожными в запуске новых очередей и концентрируются на наиболее ликвидных классах. Это приводит к тому, что на первичном рынке в ряде городов формируется дефицит типового комфорт-класса, где спрос на жилье традиционно высок. Дефицит предложения в сочетании с ростом себестоимости строительства подталкивает цены вверх.
В результате стоимость квадратного метра в новостройках в 2026 году продолжает составлять уровень, который покрывает увеличившиеся расходы. По отдельным проектам рост составил несколько тысяч рублей за квадратный метр за год. В локациях с развитым спросом года цены на новостройки растут быстрее, чем на вторичном рынке, поскольку у девелопера просто нет запаса для того, чтобы снижать цены без ущерба для финансовой устойчивости.
Ипотека, высокие ставки и доступность покупок недвижимости
Ипотека остается ключевым инструментом, через который формируется спрос на жилье. В 2026 году высокая ключевая ставка и ставки по жилищным кредитам делают доступность ипотеки для покупателей ниже, чем в 2024 года. По оценкам, по данным на июль 2025 года платеж по стандартной ипотеке вырос на десятки процентов. Многие семьи, которые еще в июль 2025 рассматривали покупку квартиры, сегодня вынуждены пересматривать бюджеты или увеличивать срок накопления первоначального взноса.
Ставками определяется и структура спроса. На фоне удорожания кредитов часть покупателей выбирает меньшую площадь вместо того, чтобы покупать просторные квартиры, кто-то переключается с первичного жилья на более доступный вторичный сегмент. Семейная ипотека поддерживает спрос в отдельных категориях, но не компенсирует общее удорожание кредитов. Именно поэтому спрос по стране распределяется неравномерно, а динамика сделок в разных регионах отличается.
Тем не менее полностью остановить покупки недвижимости ипотечные ставки не могут. Для многих клиентов жилье остается базовой потребностью с длинным горизонтом планирования и потенциалом роста стоимости и стабильной арендной доходностью. Поэтому даже при увеличении переплаты по кредиту люди готовы заключать сделки, если уверены в надежности проекта и локации.
Новостройка или вторичный рынок: как ведут себя цены на разных сегментах
Вопрос, где цена будет снижаться быстрее - в новостройке или на вторичном рынке, - остается одним из самых популярных. На первичном рынке девелоперы жестко завязаны на рост себестоимости строительства и требования банков. Здесь цена чаще корректируется через точечные скидки, акции и изменения по корпусам, чем через официальное снижение прайса.
На вторичном рынке ситуация иная. Собственник может более гибко реагировать на снижение спроса и снижать цены по конкретному объекту. Однако в 2026 году даже на вторичном рынке массового обвала не происходит. В популярных районах средняя цена сделки продолжает составлять значения, сопоставимые с новостройками комфорт-класса. Средняя стоимость вторичного жилья в локациях с метро или развитой инфраструктурой растет медленнее, но заметного снижения цен нет.
Показателен частный пример. Покупатель Михаил Петров искал двухкомнатную квартиру в новостройке в своем районе. Михаил Петров искал двухкомнатную квартиру за 6 миллионов рублей в начале года, но год назад в его районе аналогичная квартира в новостройке за 8 миллионов практически не встречалась. Сейчас, по данным экспозиции, медианная стоимость таких объектов выросла и может составлять уже 7-7,5 миллионов. Это иллюстрирует, что даже при снижении числа сделок ценовой коридор смещается вверх.
Новостройки в Москве и крупных городах: где стоимость квадратного метра растет быстрее всего
Новостройки в Москве и другие крупные агломерации традиционно задают тон рынку. Особенно в Москве рост цен заметен в проектах рядом с деловым центром и станциями скоростного транспорта. Здесь ограниченный земельный фонд и высокий спрос делают снижение цен маловероятным. В бизнес-классе цены выросли особенно заметно: по отдельным лотам рост составил десятки тысяч рублей за квадратный метр.
В крупных городах регионов действует схожая логика. Там, где идет активное развитие рабочих мест и инфраструктуры, квадратный метр в новостройках дорожает быстрее, чем в среднем по стране. Особенно в Москве и Санкт-Петербурге, где спрос со стороны инвесторов и самих жителей стабилен, цена продолжает составлять уровень, позволяющий девелоперам реализовывать проекты с потенциалом роста стоимости и стабильной арендной доходностью.
При этом аналитик обращает внимание: на периферии крупных агломераций появляются локации, где предложение избыточно. Там темпы роста могут снижаться, а по отдельным корпусам возможно точечное снижение. Однако для качественных проектов в центральных частях городов снижение пока выглядит маловероятным.
Читайте также: Налоги при продаже квартиры: когда платится НДФЛ и как его уменьшить
Загородная недвижимость переживает собственный цикл цен
Загородная недвижимость переживает схожие процессы, но со своей спецификой. С одной стороны, рост себестоимости строительства домов, инженерных сетей и подведения дорог приводит к тому, что цены вверх толкают именно издержки, а не ажиотажный спрос. С другой стороны, спрос смещается от больших коттеджей к более компактным форматам.
Покупатель все чаще выбирает не только городские просторные квартиры, но и дома меньшей площади с готовыми коммуникациями. Средняя стоимость типового дома в популярном пригороде может составлять уровень, сопоставимый с квартирой комфорт-класса в городе. При этом загородная недвижимость переживает этап, когда девелоперы сортируют проекты по ликвидности: слабые локации замораживаются, а в сильных сохраняется стабильный рост.
Инвестору важно учитывать дополнительные расходы на транспорт и эксплуатацию. Топливо и транспортные услуги, обслуживание инженерных систем и налоговые платежи делают владение домом более затратным, чем квартирой. Поэтому спрос в этом сегменте более чувствителен к доходам населения, но цены серьезно не проседают из-за тех же ограничений по предложению и высоких затрат на запуск новых проектов.
Региональные рынки: почему в регионах действуют свои локальные факторы
В регионах действуют свои локальные факторы ценообразования. Где-то важную роль играет открытие новых производств, где-то - развитие туризма или логистики. Там, где появляются новые рабочие места, спрос на жилье растет, и цена на недвижимость подтягивается к уровню региональной столицы.
В ряде регионов 2026 году демонстрирует умеренную динамику: цены на недвижимость растут в пределах инфляции, а объем сделок остается стабильным. В других - особенно в моногородах с высокой зависимостью от одного работодателя - спрос может проседать, и там возможна корректировка. Однако и здесь снижение чаще всего точечное: на старые дома без ремонта или объекты с юридическими рисками.
Именно поэтому аналитик всегда рекомендует смотреть не только на общероссийскую статистику, но и на конкретный город. В одних регионах средняя цена уже достигла плато, в других рост цен только догоняет показатели 2025 года.
Прогноз цен на жилье до конца 2026 года: будут ли темпы роста снижаться
Прогноз по рынку недвижимости на оставшуюся часть 2026 года можно охарактеризовать как умеренно позитивный для собственников и нейтральный для покупателей. Массовое снижение цен в базовом сценарии не ожидается. Скорее всего, темпы роста будут составлять уровень, близкий к инфляции, а в ряде сегментов - немного ниже.
Снижение возможно по отдельным объектам и локациям, где предложение явно превышает спрос. Это касается старого фонда без лифта, квартир с неудобной планировкой, проблемных домов или районов с ухудшающейся инфраструктурой. В этих нишах собственникам уже приходится снижать цены, чтобы завершить сделку. Однако в качественных новостройках и ликвидных районах вторичного рынка снижение выглядит маловероятным.
Ключевой вывод для инвестора: принимать решение стоит исходя не из попытки поймать минимальную цену, а из анализа конкретного объекта. Важны локация, ликвидность, транспорт, социальная инфраструктура и потенциал роста стоимости жилья в горизонте 5-10 лет. В условиях, когда рост цен остается умеренным, именно качество объекта будет составлять основное различие в доходности и рисках.
Что важно запомнить
- В 2026 году рынок недвижимости остается инерционным: спрос охлаждается, но цена на жилье продолжает расти за счет инфляции и структуры издержек.
- Основные драйверы роста цен - инфляция, рост себестоимости строительства, высокая ключевая ставка и ограниченное предложение новых проектов.
- На первичном рынке девелоперам сложно снижать цены из-за роста стоимости строительства и требований банков, поэтому корректировки носят точечный характер.
- На вторичном рынке собственники более гибки, но массовое снижение цен не наблюдается, особенно в ликвидных локациях.
- Новостройки в Москве и других крупных городах показывают более высокий рост стоимости квадратного метра, чем средний рынок.
- Загородная недвижимость демонстрирует собственный цикл: спрос смещается к компактным домам, но цены вверх по-прежнему подталкивают издержки.
- В регионах действуют свои локальные факторы, поэтому анализировать нужно не только страну в целом, но и конкретный город и район.
- Прогноз на оставшуюся часть 2026 года - умеренный рост цен в пределах инфляции и точечное снижение только по слабым объектам.
- При выборе объекта важнее смотреть на ликвидность и потенциал роста стоимости, чем пытаться угадать краткосрочные колебания рынка.
Важно помнить, что любые прогнозы по рынку — это ориентир, а итоговая цена всегда зависит от конкретного объекта, локации, условий сделки и текущего спроса в моменте. Поэтому перед решением о покупке стоит сверять общую картину с практикой рынка и “полевыми” наблюдениями по вашему городу. Агентство недвижимости ООО "Соброкер" работает с 1999 года, и такой опыт позволяет точнее видеть, где уместен торг, а где цена действительно держится на дефиците и качестве.