В начале 2026 года рынок первичного жилья в России столкнулся с тревожным сигналом: количество расторгнутых договоров долевого участия (ДДУ) в 2025 году достигло пятилетнего максимума. По данным Института жилищного развития «Дом. РФ», за прошлый год было отменено 14,2 тысячи сделок на общую сумму 155 млрд рублей — это составляет 3% от всего объема продаж новостроек. Для сравнения: в 2024 году этот показатель был почти вдвое ниже — 1,9%, а в 2023-м и вовсе составлял рекордно низкие 1,3%.
Что стоит за этим резким скачком? Почему всё больше граждан отказываются от уже оформленных покупок квартир в строящихся домах? И что это означает для будущего рынка недвижимости?
Когда мечта о квартире становится долговой ловушкой
Одной из ключевых причин роста расторжений эксперты называют изменение условий финансирования покупки жилья. В последние годы девелоперы активно предлагали покупателям рассрочки — мягкие, казалось бы, условия, позволяющие отсрочить выплату полной стоимости квартиры на несколько месяцев или даже лет. Параллельно банки выдавали ипотечные кредиты по ставкам, которые в 2024–2025 годах колебались в районе 15–18% годовых.
На первый взгляд, это открывало доступ к жилью для широких слоёв населения. Однако реальность оказалась иной. Многие заемщики, особенно те, кто не имел устойчивого дохода или брал кредит без глубокого анализа своих финансовых возможностей, быстро оказались в ситуации, когда ежемесячные платежи стали непосильными.
Как отмечают в «Дом. РФ», «возможно, начинает проявляться негативный эффект от предоставленных рассрочек и рыночной ипотеки по высоким ставкам». Это сдержанное формулирование скрывает под собой острую социальную проблему: люди, поверив рекламе «квартира без первоначального взноса» или «выгодная рассрочка до сдачи дома», теперь вынуждены отказываться от своих обязательств, теряя часть уже уплаченных средств и сталкиваясь с бюрократическими и юридическими трудностями.
Ипотека под ударом: рост просрочек как предвестник кризиса
Параллельно с ростом расторжений ДДУ наблюдается и увеличение числа проблемных ипотечных кредитов. Если на конец 2024 года доля ипотеки с просрочкой платежей более чем на три месяца составляла 0,7%, то к ноябрю 2025 года этот показатель вырос до 1,2%.
Хотя цифра кажется небольшой, она отражает масштабный тренд: всё больше семей не справляются с долговой нагрузкой. Особенно уязвимы категории населения с фиксированными или нестабильными доходами — работники малого бизнеса, самозанятые, сотрудники предприятий в кризисных отраслях.
Стоит учитывать, что ипотечные кредиты в России чаще всего выдаются на длительный срок — 15–25 лет. При этом большинство программ не предусматривают значительной защиты от инфляции или роста ставок. В условиях, когда реальные доходы населения растут медленнее, чем цены на жильё и процентные ставки, долговая нагрузка становится невыносимой.
Почему именно 2025 год стал переломным?
Если посмотреть на динамику последних лет, становится ясно: 2025 год стал точкой перегрузки.
В 2023 году рынок первичного жилья находился в состоянии относительной стабильности. Поддержку обеспечивали государственные программы льготной ипотеки (например, по ставке 7–8% для семей с детьми, IT-специалистов, жителей Дальнего Востока), а также повышенный спрос на фоне завершения действия некоторых антикризисных мер.
В 2024 году ситуация начала меняться. Льготные программы были частично свёрнуты или ограничены по регионам, а ЦБ РФ, борясь с инфляцией, сохранял высокую ключевую ставку. Это напрямую повлияло на стоимость ипотеки.
К 2025 году накопились два фактора:
1. Массовое истечение льготных периодов по ранее выданным ипотекам и рассрочкам.
2. Экономическая усталость населения — снижение реальных доходов, рост цен на продукты и услуги, неопределённость на рынке труда.
В результате многие покупатели, заключившие ДДУ в 2023–2024 годах, столкнулись с невозможностью продолжать выплаты. А поскольку законодательство РФ позволяет расторгнуть ДДУ до передачи квартиры (с возвратом части средств за вычетом неустойки), граждане выбирают этот путь как способ минимизировать потери.
Не только деньги: другие причины разрыва сделок
Хотя финансовые трудности — главный драйвер роста расторжений, они не единственные. Среди других факторов:
- Задержки в сроках сдачи объектов. Несмотря на усиление контроля со стороны Фонда защиты прав дольщиков, некоторые застройщики всё ещё не укладываются в графики. Покупатели, уставшие ждать, предпочитают вернуть деньги и искать другие варианты.
- Снижение качества строительства. В погоне за прибылью некоторые девелоперы используют дешёвые материалы или нарушают проектную документацию. Это выявляется на этапе приёмки, и дольщики требуют расторжения договора.
- Изменение жизненных обстоятельств. Разводы, переезды, потеря работы — всё это может стать причиной отказа от покупки.
Однако важно понимать: если раньше такие случаи были скорее исключением, то в 2025 году они усилились именно на фоне общей финансовой нестабильности.
Что происходит с рынком в целом?
Несмотря на рост расторжений, общий объём продаж новостроек в 2025 году вырос: 25,6 млн кв. м (+1% к 2024 году) на сумму 5,2 трлн рублей (+11%). Это говорит о том, что рынок остаётся активным, но его структура меняется.
Во-первых, растёт доля покупок за собственные средства — те, кто не хочет зависеть от банков, стараются накопить и приобрести жильё сразу. Во-вторых, наблюдается смещение спроса в сторону более дешёвых сегментов: студий, однокомнатных квартир в удалённых районах.
Аналитики «Дом. РФ» прогнозируют, что в 2026 году объёмы продаж останутся на уровне 25–27 млн кв. м, а денежный оборот составит 5,2–5,7 трлн рублей. То есть рынок стабилизируется, но без резкого роста.
Интересно, что рост расторжений пока не привёл к массовым банкротствам застройщиков. Большинство крупных девелоперов имеют поддержку государства или работают в рамках проектного финансирования, что снижает риски. Однако для малых и средних компаний ситуация может быть критической — особенно если они зависят от предоплат дольщиков.
Государство в поисках баланса
Правительство РФ осознаёт масштаб проблемы. В конце 2025 года были анонсированы меры по смягчению долговой нагрузки:
- Продление программ реструктуризации ипотеки.
- Расширение льготной ипотеки для семей с детьми и молодых специалистов.
- Усиление контроля за качеством строительства и соблюдением сроков сдачи.
Однако эти шаги носят скорее реактивный характер. Чтобы предотвратить повторение ситуации в будущем, нужны системные изменения:
- Введение обязательной финансовой грамотности при оформлении ипотеки.
- Более строгая проверка платёжеспособности заёмщиков.
- Развитие альтернативных моделей жилищного финансирования — например, жилищных кооперативов или арендного жилья с выкупом.
Без этого рост расторжений может стать не временным явлением, а устойчивым трендом.
Что делать тем, кто уже купил квартиру в новостройке?
Если вы — дольщик и чувствуете, что не справляетесь с выплатами, не стоит ждать, пока ситуация усугубится. Вот несколько рекомендаций:
1. Обратитесь к застройщику. Многие компании готовы пойти навстречу: продлить рассрочку, изменить график платежей или даже выкупить обратно квартиру (часто с потерей части суммы, но без судебных издержек).
2. Изучите возможность реструктуризации ипотеки. Банки часто предлагают такие программы, особенно если просрочка ещё не превысила 90 дней.
3. Проконсультируйтесь с юристом. Расторжение ДДУ — сложная процедура, и важно понимать, какие права вы имеете и какие последствия вас ждут.
4. Не игнорируйте уведомления. Чем раньше вы начнёте диалог с кредитором или застройщиком, тем больше шансов найти компромисс
Вывод: рынок на перепутье
Рост расторжений ДДУ в 2025 году — это не просто статистический всплеск. Это зеркало, в котором отражаются глубокие экономические и социальные вызовы.
С одной стороны, рынок новостроек остаётся жизнеспособным: спрос есть, объёмы растут, застройщики адаптируются. С другой — всё больше людей оказываются в ловушке долговых обязательств, которые они не могут выполнить.
Если в ближайшие годы не удастся стабилизировать доходы населения, снизить ипотечные ставки и повысить финансовую грамотность, подобные пики расторжений могут повторяться с завидной регулярностью.
Также читайте:
-Мужчина хотел сэкономить на налогах и подарил сыну полквартиры — в итоге лишился ее
-Все о новой выплате для работающих родителей в 2026 году: как вернуть часть НДФЛ
Переходите и подписывайтесь на мой телеграм-канал, там много актуальной судебной практики, которая поможет решить ваши правовые вопросы.