Зачем вообще нужны ваши цифры? Важны эмоции.
Эту фразу я слышу иногда от коллег. За этим вопросом стоит основная цель, которая на самом деле преследуется. Эмоции - это про то, чтобы продать какой то объект недвижимости. А цифры - это про то, чтобы ваш инвестор заработал.
Бывает ли в этом случае Win-Win? Это скорее исключение. Потому, что 90% объектов продаются с оверпрайсом от 1 млн. рублей и больше.
🟡Вчера выступал на бизнес завтраке, и это было мое первое офлайн мероприятие в качестве спикера. Очень интересный опыт.
В качестве примеров показывал фин. модели по уже забронированным или купленным ранее квартирам.
Любая фин. модель строится на предложениях. Качество и проработка этого предположения позволяет увидеть более ли менее честную картину без розовых очков.
Сейчас примерно 85-90% рынка агентств не используют модели ни в каком виде, потому что:
1. Презентуют эмоции и преймущества, а не доходность. И зачастую цифры никак не будут биться с реальностью. Аргументировать, почему нужно заходить в серьезный оверпрайс, даже если это классный и вайбовый проект, будет очень сложно. Клиент может не купить.
2. Даже базовой модели нужно научиться и вкладывать свое время и расчеты для каждого покупателя. А в условиях потока лидов в агентствах на это банально не времени и желания. Потому что это скучно.
Для создания красивой картинки и эффекта вау модели делаются зачастую не учитывая все расходы: переплату по ипотеке, налоги, страховку и комиссию брокеру при продаже.
Так же даже известные частные брокеры не рассчитывают полную оплату квартиры, купленную в рассрочку перед продажей, надеясь, что вашу рассрочку закроет покупатель. И это зачастую может быть очень серьезной ошибкой.
Один Застройщик разрешит переуступку долга, а другой может и не разрешить. И вам еще потребуется найти человека, который внесет за вас 70% от стоимости квартиры. В этом случае однозначно потребуется сделать хороший дисконт покупателю, тем самым сильно снизив свою маржу.
▪️На примере в проекте Aurum Time. если мы оплачиваем квартиру перед продажей полностью с помощью кэша или ипотеки, наш ROI получается 40%. А если остаток долга закрывает покупатель, то ROI становится уже 132%. И чтобы звучать убедительнее рассматривается только второй сценарий.
Прекрасно понимаю, что значительному количеству людей очень подробные цифры не нужны.
По этому самый базовый минимум, если задача инвест или сохранение капитала - оценить приобретаемый объект относительно аналогичной вторички и не покупать только на эмоциях, без дисконта от вторичного рынка.
Даже сейчас в бюджете от 18,5-19 млн. такие объекты есть. Мы показываем их в подборах. Для этого НАПИШИТЕ в личные сообщения.
