С 1 февраля 2026 года значительная часть девелоперов столкнётся с серьёзными трудностями. Причина проста: продавать квартиры так, как это делалось раньше, больше не получится. До этого покупатели активно выходили на сделки, вносили первоначальный взнос за счёт депозитов и использовали семейную ипотеку, предоставленную государством, чтобы купить, например, студию стоимостью 15–20 млн ₽. Теперь же девелоперам придётся действительно заниматься бизнесом — создавать продукт и уметь его продавать. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, что ожидает покупателей и инвесторов в сфере недвижимости в ближайшем будущем.
Прощай, семейная ипотека
Проблема в том, что большинство девелоперов, к сожалению или к счастью, кроме резкого снижения цен, других инструментов практически не используют. Причём пока это касается в основном больших квартир. Например, объект площадью около 106 м², который ранее стоил 62 млн ₽, теперь предлагается за 40 млн ₽. На первый взгляд может показаться, что это выгодное предложение. Однако сумма в 40 млн ₽ всё равно остаётся неподъёмной для большинства покупателей. Более того, девелопер, как правило, не предложит ни рассрочку, ни субсидированную ипотеку — потребуется либо 100% оплата, либо покупка с использованием рыночной ипотеки. При ставке около 17% итоговая стоимость такого кредита становится крайне высокой.
При этом важно подчеркнуть: семейная ипотека с 1 февраля 2026 года не отменяется, а корректируется. Ключевое изменение заключается в том, что оба супруга должны быть созаёмщиками по кредиту. Ранее такая обязанность отсутствовала, что вызывало вопросы. Если же покупатели не состоят в браке, но имеют ребёнка до 6 лет включительно, каждый из них может оформить ипотеку отдельно — созаёмщиком быть не требуется.
Именно из-за грядущих изменений декабрь 2025 года стал для застройщиков периодом не праздничных скидок, а настоящего хаоса. На рынок массово выходили сделки формата «студия 17 м² за 18 млн ₽». По данным Росреестра, количество проданных квартир в новостройках резко выросло и достигло 15 630 сделок. За весь год подобного спроса не наблюдалось. Декабрь традиционно считается активным месяцем, но в этот раз он оказался особенно насыщенным.
Девелоперы активно продавали студии, в том числе в локациях вроде Бусиновского парка рядом с метро «Ховрино», по цене около 12 млн ₽. Речь идёт не о престижных районах и не о бизнес-классе, а о типовых студиях с базовой отделкой от застройщика. Дополнительным фактором давления на рынок становится риск штрафов за просрочку ввода жилья. По оценкам, опубликованным в деловых СМИ, застройщики могут заплатить до 60 млрд ₽ штрафов в год.
После 1 февраля 2026 года девелоперам предстоит одновременно решать сразу несколько задач. Особенно на фоне того, что квартира стоимостью 20 млн ₽ при первоначальном взносе 20% и ипотечной ставке 17% обходится примерно в 241 тыс. ₽ в месяц. Это серьёзный вызов для рынка недвижимости. Не случайно Минстрой проводил экстренное совещание, детали которого публично не раскрывались.
Фактически речь идёт о завершении периода доступной семейной ипотеки в прежнем формате. Некоторые девелоперы уже начали предлагать скидки. Да, они действительно существуют и зачастую выглядят привлекательно. Однако рассрочек, субсидированных ставок и выгодных ипотечных программ, как правило, нет — даже для объектов стоимостью до 20 млн ₽. Причины этого становятся понятны при более детальном анализе рынка.
Несмотря на изменения, семейная ипотека продолжит существовать как программа. Более того, наряду с ней сохраняются и другие льготные инструменты: дальневосточная, арктическая, IT-ипотека, сельская ипотека, а также отдельные программы для учителей и госслужащих. Всё это продолжает поддерживать рынок и откладывает сценарий резкого обвала. При сохранении текущих условий потенциальный кризис может сместиться на более отдалённую перспективу.
Даже с учётом демографических проблем спрос полностью не исчезает. Только в Москве ежедневно рождается 200–300 детей, что эквивалентно примерно 10 тыс. потенциальных семейных ипотек. Кроме того, недвижимость в столице активно приобретают жители других регионов, в том числе с использованием материнского капитала.
С 1 февраля 2026 года также станет невозможным использование донорской ипотеки — схемы, при которой в сделку привлекались родственники с детьми до 6 лет, не планировавшие покупать жильё для себя. Формально схема была законной, но уже сейчас многие банки требуют первоначальный взнос не менее 30%, а часть из них вовсе перестала выдавать семейную ипотеку. Требования по прописке и дифференцированные ставки в зависимости от количества детей пока не введены, соответствующая информация ожидается.
Важным изменением станет возможность снизить ставку по ранее оформленной комбинированной ипотеке. Напомним, семейная ипотека распространяется не только на 12 млн ₽ — общая сумма кредита может достигать 30 млн ₽, где часть оформляется по рыночной ставке. Теперь эту часть можно будет рефинансировать, что ранее было запрещено.
Резкий рост цен начался примерно с августа–сентября, когда покупатели стремились успеть воспользоваться прежними условиями. Это привело к подорожанию не только новостроек, но и вторичного рынка, поскольку продавцы ориентировались на цены застройщиков. Аналогичная динамика наблюдалась и в сегменте нежилой недвижимости, где рост составил около 42%. На фоне этого часть покупателей обратила внимание на апартаменты, которые подорожали меньше, а новые проекты в этом формате практически не запускаются.
Январь 2026 года, вероятно, покажет уровень, сопоставимый с декабрём, тогда как в феврале–марте ожидается просадка. Девелоперы уже начинают учитывать это и заранее закладывают скидки, понимая, что путь от бронирования до регистрации сделки занимает время.
Сравнение данных по декабрю 2024 и 2025 годов показывает схожий уровень сделок — около 15,4–15,6 тыс. Это позитивный сигнал для рынка и подтверждение отсутствия резкого краха. Однако декабрь 2023 года был значительно активнее за счёт существовавшей тогда льготной ипотеки для всех.
Основная проблема рынка заключается не только в условиях кредитования, но и в низкой вовлечённости покупателей. Многие не изучают существующие программы и возможности. При этом статистика за 2025 год показала снижение продаж примерно на 10%, несмотря на активность вокруг семейной ипотеки.
Цены при этом не снижаются по простой причине: девелоперы запускают крайне мало новых проектов и искусственно ограничивают предложение. Спрос и предложение сокращаются одновременно, а отложенный спрос продолжает накапливаться. Индекс цен на первичном рынке, по данным Дом.РФ, значительно вырос. С января 2021 года потребительская инфляция составила около 50%, тогда как цены на недвижимость в Москве выросли примерно на 120%.
Это наглядно показывает, что рост цен на недвижимость и инфляция движутся параллельно. Покупка первичной недвижимости становится невыгодной в основном в тех случаях, когда решения принимаются без анализа рынка и с опорой на формальные рекомендации, а не на реальные данные.
Если обратить внимание, инфляция в последнее время начала снижаться, тогда как цены на недвижимость, наоборот, пошли вверх. Причина заключается в том, о чём говорилось ранее: корректировка и отмена льготных программ. С учётом того, что на календаре конец января и семейную ипотеку с 1 февраля отменяют в прежнем виде, у многих сейчас на руках есть забронированные квартиры и запланированные выходы на сделки в ближайшие дни. В такой ситуации возникает логичный вопрос: стоит ли пытаться «успеть в последний вагон» семейной ипотеки.
К сожалению, ответ для многих будет утвердительным. Семейная ипотека — это не просто способ купить недвижимость, а возможность улучшить качество жизни. Люди принимают решения правильно, потому что деньги сами по себе не имеют ценности. Их всегда стремятся обменять на комфорт, безопасность, собственное жильё, эмоции или уровень жизни. Например, проживание в арендной квартире может быть некомфортным, и в этом случае желание переехать в собственное жильё становится понятным и рациональным.
Если у человека есть накопления в размере 3, 5 или 10 млн ₽, на рынке недвижимости эти деньги сами по себе не дают возможности приобрести объект. Однако при сочетании, например, 5 млн ₽ собственных средств и 12 млн ₽ семейной ипотеки уже появляется реальный выбор. В таком случае приобретаемый объект либо используется для собственного проживания, либо сдаётся в аренду. При этом ипотечный платёж зачастую оказывается ниже арендной ставки. Самое важное — процентную ставку по ипотеке никто не повысит, в отличие от аренды, которая со временем практически неизбежно растёт на фоне инфляции.
Дешёвая ипотека — это возможность, которая доступна не всем и не всегда. Да, можно критиковать сделки со студиями за 12–15 млн ₽, однако для многих семей это единственный рациональный способ улучшить жилищные условия. Стоит ли покупать квартиру стоимостью 11–12 млн ₽ в рамках семейной ипотеки? Ответ положительный, потому что в результате человек получает объект недвижимости. В противном случае первоначальный взнос в размере 2–5 млн ₽ просто останется на депозите, не решив задачу с жильём.
Всё зависит от цели. Если задача — купить недвижимость, её и нужно покупать. Если же цель — получать дивидендный доход, тогда логично рассматривать другие инструменты, например облигации или фондовый рынок. Универсального решения не существует — каждый инструмент подходит под свою задачу.
Единственная рекомендация для тех, кто всё же выходит на сделку в рамках семейной ипотеки, — по возможности рассматривать евро-двухкомнатные или евро-трёхкомнатные квартиры, а не студии. Однако здесь важно учитывать бюджет и экспертизу. Если нет опыта в ремонте и нет дополнительных средств, то выбор между студией с отделкой и евро-двушкой без отделки очевиден. Ремонт однокомнатной квартиры сегодня может обойтись примерно в 4 млн ₽. В такой ситуации покупка студии с готовой отделкой становится более разумным решением: в неё можно сразу заехать или начать сдавать в аренду.
Квартира с отделкой позволяет минимизировать дополнительные расходы. Достаточно сделать меблировку — и жильё готово к использованию. В случае с квартирой без отделки встаёт вопрос поиска дополнительных 2–4 млн ₽ на ремонт, и эти цифры не являются преувеличением. Даже профессиональные дизайнеры и подрядчики подтверждают, что бюджетный ремонт сегодня практически невозможен.
На практике это хорошо видно на реальных кейсах. Например, при подборе через Smarent был приобретён объект стоимостью 17 млн ₽ с готовой отделкой. Ежемесячный платёж составил около 72 тыс. ₽ при субсидированной ставке 4% и первоначальном взносе 30%. В аренде такая квартира может приносить порядка 90 тыс. ₽ в месяц, чего достаточно для покрытия ипотечного платежа, коммунальных услуг и сопутствующих расходов. В результате арендатор фактически выплачивает стоимость объекта.
Как бы ни критиковали арендный бизнес, большинство людей с капиталом стремятся приобрести надёжный актив, получать стабильный арендный поток и в перспективе продать объект дороже. Именно поэтому, несмотря на критику со стороны финансистов и экономистов, недвижимость остаётся востребованным инструментом сохранения капитала. Даже те, кто зарабатывает на фондовом рынке, нередко в итоге приходят к покупке недвижимости, чтобы зафиксировать и сохранить ранее полученный доход.
Если рассматривать ситуацию даже на примере района Дмитровского направления, то становится очевидно, что и там реновация обходится недёшево. Этот вопрос уже поднимался в предыдущем эфире. И здесь закономерно возникает следующий вопрос: где же те самые скидки, о которых все говорили после корректировки семейной ипотеки и отмены моратория?