# Инвестирование в недвижимость: займы под залог vs. флиппинг 🏦🔨
Я поражен.
Участвуя в списке каналов инвест-мэтры вижу, что сегодня хорошо собираются сборные инвестиции на флиппинг в бизнесе и премиуме, в то же время вижу прохладную реакцию на публикации о входе в коллективные займы под 30 годовых с ежемесячной выплатой.
С чего бы это?
В варианте, когда ты не участвуешь в операционке, инвесторская прибыль по году не более 30 годовых, и это в лучшем случае.
Почему в лучшем? Для выхода на такую доходность нужно участвовать больше, чем в одной сделке.
История со входом в проекты не серийная ни разу, так что средняя доходность во флиппинге по году для пассивного инвестора по-факту статистически ниже 💤
Сегодня разберу два популярных - и постараюсь понять, почему многие легко вкладываются во флиппинг, но с недоверием смотрят на займы под залог.
## 1. Займы под залог недвижимости: стабильность и контроль 🛡️
Идеальный вариант для тех, кто ищет пассивный доход без лишней суеты.
Ключевые преимущества:
- Безопасность ✅
LTV ≤ 30 % → у вас буфер безопасности в 70 % на случай падения рынка.
*Пример:* при стоимости объекта 10 млн руб. вы выдаёте заём не более 3 млн руб.
- Доходность 💰
25 - 30 % при ежемесячной выплате и до 40, если кейс уходит в суды по дефолту и идет до "самого талого".
- Денежный поток 📈
Ежемесячные процентные выплаты - идеально для формирования «ренты».
- Юридическая защита ⚖️
Ваши интересы защищены законом об ипотеке и обеспечены ликвидным залогом - независимо от репутации партнёра.
Минусы:
- Ограниченная рекламная доходность по сравнению с флиппингом.
- Возможна длительная блокировка капитала с отсутствием выплат, деньги в конце 1.5-3 летнего периода судебного урегулирования.
## 2. Флиппинг: высокие чеки и высокие эмоциональные затраты ⚠️
Часто рекламируется как «золотая жила» с доходностью 40–80 %, но реальность скромнее.
Что на самом деле:
- Реальная доходность 📊
После вычета комиссий и доли управляющего — около 30 % годовых (если повезёт).
- Риски 🚧
- Нет буфера безопасности. Если учитывать ликвидационную стоимость, то займ выдается в 100 процентов от рыночной цены по затратному способу расчета. Вход в проект с дисконтом 15-30 процентов, плюс затраты в улучшение в 15-20 процентов
- Низкая юридическая защита (только договор инвестирования), если не "выдается флипперу как займ под залог"
- Зависимость от репутации и квалификации флиппера. Если флиппер ошибся или решит уйти в суды, кейсы закрываются с минусами, есть такие у подписчиков канала.
- Операционные усилия 🔧
Это не пассивный доход:
- либо ваше активное участие, здесь лучше быть флиппером и самому делать проекты, ибо активное участие инвестора скорее приности вред, чем пользу.
- либо доверие профессионалу, однако здесь три периодв сильных переживаний. На входе, во время ремонта и на выходе, от всего этого сильно зависит не только доходность и но и сама возможность возврата тела займа.
*Важно:* ошибки в оценке могут вскрыться только через 4–6 месяцев!
Плюсы:
- Потенциально высокая доходность.
- Относительно короткий срок окупаемости (6–12 мес.).
## Что выбрать? 🤔
В прошлом сообщении резюме о том, что сейчас выбираю я
