Девелоперы сокращают вывод на рынок новых жилых проектов в городах-миллионниках. По итогам 2025 года такой тренд зафиксирован в большинстве мегаполисов: в Уфе объемы снизились на 35%, в Москве и Ростове-на-Дону — на 29%, в Самаре — на 23%. В Минстрое объяснили это действующей денежно-кредитной политикой, социально-экономической ситуацией в регионах присутствия застройщиков, а также стратегиями развития самих компаний. При сохранении негативной динамики покупатели в ряде городов могут столкнуться с ограниченным выбором качественного жилья, отмечают аналитики. В том, что будет происходить с рынком жилой недвижимости, разбирались «Известия».
Почему застройщики отказываются возводить новую недвижимость
Сокращение запуска новых жилых проектов по итогам 2025 года было зафиксировано в десяти из 16 городов-миллионников России. Об этом говорится в исследовании проекта о недвижимости «Движение.ру», подготовленном на основе данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС).
Согласно документу, который есть у «Известий», самое большое сокращение произошло в Уфе — на 35%, в Москве — на 29,2%, в Ростове-на-Дону — на 29,6%, в Самаре — на 23%. Также снижение было зафиксировано в Перми — на 10,5%, в Воронеже — на 6,1%, в Новосибирске — на 5,9%, в Челябинске — на 4,9%, в Казани — на 3,6% и в Красноярске — на 2,7%.
В целом в 2025-м российские девелоперы запустили стройку жилья общим объемом 41,3 млн кв. м — это почти на 12% меньше, чем годом ранее (46,7 млн кв. м), отметили авторы исследования.
Фактически объем запусков новых проектов откатился к уровню 2021–2022 годов, сказал руководитель аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин. По его словам, снижение наблюдалось и в 2024-м, но тогда оно было символическим, примерно на 0,4%, в 2025-м отрицательная динамика стала более выраженной.
— Девелоперы тормозят строительство при не самых благоприятных экономических условиях и в ситуации, когда прогнозировать какие-то позитивные изменения довольно сложно, то есть при неопределенности, — отметил аналитик.— Особого внимания заслуживает ситуация в Москве: существенное сокращение объема запусков в условиях сохранения устойчивого спроса — это негативный сигнал для покупателей, рост цен в столице замедляться не будет, и тем более они не снизятся.
По его словам, при сохранении негативной динамики покупатели могут столкнуться с ограниченным выбором качественного жилья, особенно в проектах с относительно близкими сроками ввода в эксплуатацию.
При этом, согласно данным исследования, в шести из 16 городов-миллионников удалось нарастить ввод новых проектов — в их числе Волгоград, Екатеринбург, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Краснодар и Омск. Однако и в этих городах ситуация остается неоднозначной. Так, Краснодар, нарастивший запуск на треть, накопил большой объем нераспроданного жилья. По показателю соотношения распроданности и строительной готовности столица Кубани занимает последнее место среди мегаполисов — 45%, что свидетельствует о том, что спрос не успевает поглощать увеличивающееся предложение.
— Изменение объема запуска новых проектов (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения) связано с рядом факторов, среди которых денежно-кредитная политика, социально-экономическая ситуация в конкретном регионе присутствия девелопера, в том числе объем гарантированного спроса, стратегия развития компании-застройщика, — пояснили «Известиям» в пресс-службе Минстроя.
Там также отметили, что по итогам 2025 года регионами выдано 5071 разрешение на строительство на 40,93 млн кв. м жилья (-19,7% к аналогичному периоду 2024-го по площади).
Накануне вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий развитие строительной отрасли, выразил беспокойство относительно ввода жилья в РФ в 2028–2029 годах, признав, что власти уже ожидают небольшое замедление в 2027 году. При этом он считает, что ситуация в отрасли будет исправляться по мере снижения ЦБ ключевой. Ближайшее заседание Банка России по ставке должно пройти 13 февраля.
Ждать ли россиянам дефицита жилья
По словам самих застройщиков, замедление девелоперской активности в России обусловлено совокупностью факторов.
— Прежде всего, это состояние спроса. Рыночные ставки по ипотеке находятся на исторически максимальном уровне. Программы поддержки ипотеки — под угрозой сильного переформатирования, которое может снизить количество их потенциальных участников. Кредиты под строительство тоже дорогие, а их обслуживание прямо связано с темпами продаж, — заявил «Известиям» член совета директоров компании «Плато Девелопмент» Станислав Коновалов.
По его словам, общеэкономический фон также не способствует наращиванию строительства, так как темпы роста ВВП замедлились, а налоговая база изменилась. Соответственно, в 2025 году застройщики не стремились выводить на рынок новые корпуса и заняли выжидательную позицию, отметил он.
— В конце года тренд все-таки переломился. По данным ЕИЖС, в декабре рынок новостроек России пополнился 5,2 млн новых кв. м, что стало максимумом с начала 2025-го и на 21% превысило показатель декабря 2024-го, — сказал Станислав Коновалов.
Эксперт предположил, что снижение активности застройщиков носило временный характер. Вместе с тем он допустил, что жители крупных городов, включая Москву, могут столкнуться с ограниченным выбором жилья, прежде всего в наиболее доступном ценовом сегменте.
— При дорогой ипотеке застройщики стараются переориентироваться на клиентов, которые менее зависят (или вовсе не зависят) от кредита. Соответственно, они строят больше жилья бизнес- и премиум-класса. В столице за прошедший год предложение массовых новостроек сократилось в два раза. В будущем это может создать дефицит доступных квадратных метров, — полагает девелопер.
Это мнение разделяет гендиректор агрегатора новостроек Redcat Наталья Шаталина. По ее словам, в Москве объемы ввода жилья в 2025 году (было запущено 3,9 млн кв. м) практически опустились на уровень 2020-го — тогда за 12 месяцев предложение пополнилось на 3,8 млн кв. м.
— Основные причины — экономические. Рынок два года жил в условиях запредельно высокой ключевой (16–21%), это влияло и продолжает влиять на спрос и на возможности застройщиков. При этом, интерес поддерживали льготные ипотечные программы, но ожидание их скорого изменения при сохраняющейся высокой ставке ЦБ осложняет прогнозирование будущего спроса, — пояснила представитель отрасли.
При этом она отметила, что расходы застройщиков стабильно растут — это и затраты на материалы и рабочую силу, и проектное финансирование, которое из-за высоких ставок подорожало в несколько раз. Всё это тормозит вывод новых проектов, подчеркнула Наталья Шаталина. Она допустила, что позитивные изменения на рынке начнутся после снижения ключевой ставки.
По мнению управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, причиной отложенного выхода строительных компаний на рынок может быть дорогое проектное финансирование.
— Многие застройщики даже в условиях стабильного потребительского трафика сегодня не могут разработать финмодель с существенной маржинальной прибылью. Однако с июня 2025 года Центробанк постепенно смягчает монетарную политику. Следовательно, число стартов будет постепенно расти, — предположил он.
Он допустил, что относительно 2025-го показатель вывода новых проектов увеличится, но пиковых результатов в 2026 году ждать не стоит. При этом эксперт считает, что предпосылок для возникновения дефицита недвижимости в масштабах страны нет.
— Объем экспозиции в большинстве сегментов рынка жилья РФ сегодня отвечает запросам покупателей. Например, по данным Минстроя, по итогам 2025 года в России строится 118,8 млн кв. м жилой недвижимости, что на 1,4% превышает показатель декабря 2024-го. При этом спрос в годовом выражении вырос на 1%, — отметил Руслан Сырцов.
По словам гендиректора и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина, главная причина сокращения вывода новых проектов — это, безусловно, существенное сокращение выдачи семейной ипотеки, а также не столь быстрое смягчение кредитно-денежной политики ЦБ. Заемные средства для застройщиков остаются очень дорогими, добавил он.
Кроме того, сейчас застройщики вынуждены платить очень высокие проценты за проектное финансирование, из-за чего экономика многих проектов становится для них невыгодной. Эксперт считает, что если ЦБ снизит ставку, то рыночная ипотека снова станет доступной и в этом случае стоит ожидать не только старта плановых проектов, но и тех, которые были отложены.