МЫ ВСЕ УМРЕМ

МЫ ВСЕ УМРЕМ?

Последние полтора года рынок недвижимости находится в состоянии, которое многие называют кризисом.

Я бы назвал это иначе.

Это не кризис, а смена конструкции и парадигмы мышления. Я говорил об этом в своих выступлениях - «дело не в сделках» , найдите в видео хостингах.

Кризис - это когда система ломается. Здесь система просто перестаёт поддерживать привычные модели.

На рынок одновременно давят несколько факторов: высокая ипотечная ставка, снижение платёжеспособного спроса, постепенное сворачивание льготных программ, рост издержек и изменение отношения государства к отрасли. Ничего из этого по отдельности не является фатальным. Но в совокупности они формируют среду, в которой старые модели перестают быть устойчивыми.

Подобные моменты рынок уже проходил - просто в других отраслях. Сначала изменения кажутся временными. Потом выясняется, что они структурные.

Отсюда и разговоры о том, «умрут ли классические агентства недвижимости в ближайшие 3–5 лет». Ответ здесь не драматичный. Агентства не исчезнут. Но исчезнет значительная часть подходов, на которых рынок жил последние десятилетия.

Первое, что стало принципиально иным, - внимание налоговой. Рынок недвижимости долго существовал в режиме полутени: агентские схемы, наличные расчёты, ИП с минимальной нагрузкой. Это не всегда было осознанным нарушением - скорее инерцией. Сейчас эта инерция перестала быть безопасной. ФНС не «закручивает гайки», она просто начала считать. И внезапно выяснилось, что у многих моделей нет запаса прочности, если убрать серую составляющую.

Похожий процесс в своё время проходила электронная коммерция. Когда государство и банки начали системно учитывать обороты онлайн-ритейла, часть игроков просто исчезла. Не потому что были плохими. А потому что их экономика держалась на переходном периоде. В итоге выжили те, кто смог встроиться в прозрачную систему расчётов и масштабирования - вроде Amazon, где ключевым активом стала не торговля как таковая, а инфраструктура.

Параллельно идёт второй процесс - формализация профессии. Риэлтор постепенно перестаёт быть свободным игроком без обязательств. Реестры, требования к обучению, ответственность, страхование - это логичный этап взросления рынка. В любой зрелой отрасли он наступает неизбежно. Проблема в том, что значительная часть агентств к этому моменту оказалась не готова ни организационно, ни финансово.

Это очень похоже на то, что происходило в промышленности в прошлом веке. Когда производственные стандарты перестали быть рекомендацией и стали обязательством, многие компании не выдержали. Сама технология была у всех, но система управления - нет. Именно поэтому попытки копировать производственные линии Toyota десятилетиями не давали результата: станки можно купить, культуру и управленческую модель - нет. Мы это видим и по нашей франшизе . Сколько попыток копировать нашу модель было в России ? Все они - не успешные.

Третий фактор - деньги. Высокая ставка изменила поведение клиентов. Сделок стало меньше, решения принимаются дольше, цикл сделки увеличился. Рынок больше не растёт за счёт оборота. Он начинает проверять бизнес на устойчивость. Модели, которые жили на скорости и количестве, начинают сыпаться первыми. Просто потому, что скорость и объем только на одном этапе имеют преимущество. Наступает момент, когда объем начинает разрывать изнутри , а скорость не позволяет увидеть ошибки роста. Как итог, большой и разорванный «крейсер» несется в стену, не замечая указатели и знаки.

В других отраслях этот этап уже пройден. Когда рынок такси перестал расти экстенсивно, выяснилось, что выигрывают не те, у кого больше машин, а те, у кого лучше архитектура. Uber оказался сильнее классических перевозчиков не из-за технологий, а потому что убрал лишние издержки и централизовал расчёты. То же самое произошло на рынке краткосрочной аренды с Airbnb, который не владеет недвижимостью, но управляет системой.

Если вернуться к недвижимости, различия моделей становятся очевидны.