Система контроля за состоянием многоквартирных домов (МКД) в России претерпела существенные изменения. Государственная Дума в окончательном третьем чтении приняла законопроект, упраздняющий муниципальный жилищный контроль.
Инициатива, внесенная группой сенаторов и депутатов во главе с секретарем Генсовета «Единой России», первым зампредом Совета Федерации Владимиром Якушевым, направлена на устранение административных барьеров и дублирования функций надзорных органов. Корреспонденты изучили детали законодательной новации и проанализировали ее значение для рынка управления недвижимостью.
Проблема одной квартиры
Ключевой причиной пересмотра законодательства стала правовая коллизия, при которой одна квартира в многоквартирном доме фактически подпадала под несколько видов контроля. Как ранее сообщал ТАСС со ссылкой на пояснительную записку к документу, деятельность структур по управлению МКД оценивалась сразу по трем направлениям: региональный государственный жилищный надзор (ГЖН), муниципальный жилищный контроль и региональный государственный лицензионный контроль.
Проблема возникала в домах смешанной формы собственности. Если в здании находилась хотя бы одна муниципальная квартира, управляющая организация сталкивалась с тройной проверкой содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг. Авторы законопроекта во главе с Владимиром Якушевым назвали такую градацию неоправданной.
«Зачем в одном доме два разных контролера, которые, по сути, проверяют одно и то же, но при этом еще у каждого своя схема работы и инструментарий? При этом жителям муниципальных квартир полагается один контролер, а всем их соседям – другой. Это влечет затруднения в вопросе, к кому обращаться, кому и что проверять», – цитируют Владимира Якушева в официальных материалах региональных общественных приемных.
Низкая эффективность муниципалитетов
Принятое решение подкреплено статистическими данными о работе надзорных органов. Согласно информации, размещенной на портале «Госуслуги», в 2023 году органы муниципального жилищного контроля провели всего 740 проверок, тогда как региональные инспекции ГЖН – более 17 600. При этом доля выявленных нарушений у муниципалов оказалась почти в 2,5 раза ниже.
Эксперты связывают такую низкую эффективность с постоянным сокращением доли муниципального жилищного фонда. Если в 2010 году его доля составляла около 10 процентов, то к 2024 году она снизилась до 3,5 процента. Содержание малоэффективного контрольно-надзорного аппарата на местах становилось экономически нецелесообразным.
Кроме того, муниципальные контролеры обладали ограниченным административным ресурсом. Как отмечает портал «Право.ру», они не могли самостоятельно составлять протоколы об административных правонарушениях в отношении управляющих компаний по основным статьям КоАП РФ в сфере ЖКХ, что вынуждало их передавать материалы в региональные инспекции, замедляя процесс привлечения к ответственности.
Новая архитектура надзора
Принятый закон устраняет муниципальный жилищный контроль как самостоятельный вид надзора. Все полномочия концентрируются у региональных органов государственного жилищного надзора, которые теперь будут контролировать жилищный фонд вне зависимости от его формы собственности.
Как пояснил глава комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, сегодня в многоквартирных домах деятельность управляющей организации может одновременно проверяться в рамках лицензионного контроля, регионального государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля. Новая модель призвана исключить дублирующие функции.
Интересно, что некоторые регионы уже опробовали подобную модель на практике. Правоприменительная практика Воронежской и Тюменской областей, где функции были частично централизованы ранее, подтвердила работоспособность такого подхода.
Цифровизация и прозрачность
Упразднение муниципального контроля происходит на фоне общего усиления требований к прозрачности в жилищно-коммунальном хозяйстве. Так, в конце 2025 года правительство РФ скорректировало предмет государственного жилищного надзора. С 1 марта 2026 года надзорные органы будут также проверять соблюдение требований к порядку размещения информации в ГИС ЖКХ ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями.
Кроме того, с начала 2026 года управляющие компании обязаны публиковать отчеты о своей деятельности в ГИС ЖКХ по единой утвержденной форме. Как сообщал первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев, единая форма отчета устранит проблему, когда каждая УК сама решала, как отчитываться перед собственниками, что создавало неразбериху и не позволяло сравнивать эффективность работы компаний.
Мнение участников рынка
Участники рынка недвижимости и эксперты в сфере ЖКХ в целом позитивно оценивают централизацию надзора. Исполнительный директор ассоциации «Совет ЖКХ» Марк Геллер в беседе с журналистами подчеркнул, что упрощение контроля не только улучшит условия работы управляющих организаций, но и создаст более прозрачную и понятную систему для жильцов, что в конечном итоге приведет к улучшению качества жизни в многоквартирных домах.
Владимир Якушев также акцентировал внимание на том, что благодаря повышению статуса надзорного органа усилится защита жителей даже тех домов, где есть муниципальные квартиры.
Эффект от нововведений
Принятие закона знаменует собой завершение определенного этапа развития жилищного законодательства. Ранее, с 2021 года, муниципальный фонд был искусственно исключен из зоны ответственности ГЖН, что и породило систему двойного контроля. Опыт прошедших лет показал, что муниципальный жилищный контроль не стал самостоятельной эффективной системой.
Теперь законодатели возвращаются к изначальной концепции Жилищного кодекса, но на новом технологическом уровне – с использованием ГИС ЖКХ, единых стандартов отчетности и четко очерченными полномочиями региональных инспекций. Это должно не только снять избыточную нагрузку на бизнес, но и повысить уровень защищенности прав граждан, которые теперь точно будут знать, в какой именно орган обращаться за защитой своих жилищных прав.
© ДОМ.NEWS