С 2026 года правила семейной ипотеки могут измениться так, что доступ к льготной ставке потеряют сотни тысяч семей. Формально программа сохранится, но два ключевых нововведения заметно сузят круг тех, кто реально сможет ей воспользоваться.
Первое и самое чувствительное изменение касается обязательного участия супругов в ипотечном договоре. Начиная с 1 февраля 2026 года все заемщики, состоящие в официальном браке, будут обязаны включать супруга или супругу в число созаемщиков. На практике это означает, что оформить два отдельных льготных кредита на мужа и жену больше не получится. Ранее такая схема позволяла семье оформить сразу два льготных кредита или поэтапно улучшать жилищные условия, не выходя за рамки господдержки.
Теперь же ситуация становится значительно жестче. Если у одного из супругов испорчена кредитная история, есть действующее банкротство или проблемы с доходами, это автоматически осложняет получение ипотеки для всей семьи. Даже если второй партнер полностью соответствует требованиям банка, общий риск по сделке возрастает, а вероятность отказа резко увеличивается.
Отдельно усложняется ситуация для тех, кто уже пользовался льготными программами в последние годы. Если один из супругов оформлял любую субсидируемую ипотеку — IT, сельскую, дальневосточную или другую — после 23 декабря 2023 года, получить семейную ипотеку в будущем можно будет только при одновременном выполнении двух условий. Во-первых, предыдущий льготный кредит должен быть полностью погашен. Во-вторых, в семье должен родиться новый ребенок. Без выполнения обоих пунктов доступ к программе будет закрыт.
Хорошо иллюстрирует это обычный жизненный пример. Допустим, Александр оформил сельскую ипотеку в начале 2024 года. Через год он женился, а затем в семье появился ребенок. После 1 февраля 2026 года такая семья формально подходит под условия семейной ипотеки, но воспользоваться ею не сможет до тех пор, пока Александр полностью не погасит свой старый льготный кредит. При этом супругу обяжут включить его в договор, а право на господдержку у него уже считается использованным.
Возможность привлекать так называемых «доноров» — третьих лиц в качестве созаемщиков — формально сохранится. Это значит, что при недостаточном доходе семьи по-прежнему смогут подключать родственников или знакомых. Однако на практике найти человека, готового взять на себя такие обязательства, станет еще сложнее, особенно с учетом ужесточения банковских требований и общего роста финансовых рисков.
Второе возможное изменение — введение дифференцированных ставок в зависимости от количества детей. Обсуждение этой идеи идет с осени 2025 года, и окончательное решение пока не принято, но базовая логика выглядит следующим образом: семьи с одним ребенком могут получить ипотеку по ставке около 10%, с двумя детьми — по 6%, а с тремя и более — по 4%.
На первый взгляд такая система выглядит справедливой, но именно она может стать критичной для большинства семей. Более половины российских домохозяйств воспитывают только одного ребенка. Это означает, что примерно 2,8 млн семей, которые еще не успели воспользоваться льготной ипотекой, рискуют столкнуться с заметно более высокими платежами. Для многих из них ипотека под 10% окажется уже неподъемной, особенно на фоне роста цен на жилье и общей нагрузки на семейный бюджет.
Альтернатива — рыночная ипотека — выглядит еще менее привлекательной. Сейчас средняя ставка по таким кредитам превышает 21%, и даже в оптимистичном сценарии к концу года она может снизиться лишь до уровня около 16%. Для большинства семей это означает либо резкое сокращение доступной площади жилья, либо полный отказ от покупки квартиры в ближайшие годы.
В итоге семейная ипотека формально остается, но ее условия становятся все более избирательными. Программа постепенно смещается от массового инструмента поддержки к точечной помощи, доступной далеко не всем.