Ситуация, которая нередко возникает в жизни: уходят из жизни старики, оставляя после себя земельный участок с жилым домом сразу нескольким наследникам. Наследники, получая свою долю в праве на дом не могут договориться между собой и каждый собирается использовать свою долю. Доля в жилом доме может возникнуть у бывших супругов или в других житейских ситуациях.
При этом собственники, например, 1/16 доли в праве на дом хотели бы иметь не виртуальную долю, а самостоятельный объект недвижимости. Ведь именно самостоятельный объект легче продать, чем долю в едином жилом доме. Да и жить проще в своей самостоятельной части дома, не устраивая коммуналку с разделом по комнатам.
Одним из вариантов в этих случаях может стать раздел жилого дома на самостоятельные блоки с изменением статуса «жилого дома» на «дом блокированной застройки». Конечно, если конструктивные особенности дома это позволяют сделать (если нет, то можно провести сначала реконструкцию дома для того, чтобы организовать самостоятельные выходы из него и развод коммуникаций).
В доме блокированной застройки каждый блок рассматривается как самостоятельный объект недвижимости, что для собственников немаловажно.
Органы власти чаще всего не поддерживают такой раздел жилого дома и отказывают в согласовании таких решений.
По ситуации высказался Верховный Суд РФ (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.06.2024 N 16-КГ24-1-К4 (УИД 34RS0027-01-2022-001712-53) и указал, что законом допускается раздел жилого дома с образованием объектов блокированной застройки при соблюдении требований градостроительного и земельного законодательства.
В конкретном деле рассматривалась возможность признать жилой дом домом блокированной застройки в связи с тем, что жилые комнаты в доме выделены в натуре в пользование, владение и распоряжение с прилегающей к ней верандой и коридором, а также надворными постройками и фруктовыми деревьями.
Возникла такая возможность после того, как в законодательстве было скорректировано понятие дома блокированной застройки. С 1 марта 2022 г. вступили в силу изменения статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, которая была дополнена новым пунктом 40 в котором приведено определение дома блокированной застройки:
Дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Также с 1 марта 2022 г. исключены требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. Собственник каждого блока после государственной регистрации права на такой блок вправе обеспечить образование необходимого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока.
Для того, чтобы снять возможные сомнения органов власти и государственного регистратора, который будет вносить изменения в запись о доме в ЕГРН, следует заказать кадастровому инженеру технический план дома, в котором будут отражены самостоятельные блоки, а в заключении будет указано, что «дом состоит из самостоятельных частей, отвечает признакам блокированной застройки, имеет самостоятельные выходы на земельный участок».
Есть ситуации, когда в Единый государственный реестр недвижимости уже внесены сведения о блоках в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки и зарегистрированы права на такие блоки.
В этом случае собственники таких блоков вправе совместным решением уполномочить одного из них на обращение от имени всех собственников в Росреестр (через, например, МФЦ) с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН «в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательства» - то есть с заявлением о том, чтобы в ЕГРН сделали запись о том, что дом является объектом блокированной застройки.
Дополнительно стоит отметить и важную позицию Верховного Суда РФ о том, что отсутствие в градостроительном регламенте, утвержденном применительно к территориальной зоне, в границах которой расположены такие объекты, указания на соответствующий вид объекта недвижимости и вид его разрешенного использования, а также утвержденных параметров разрешенного строительства таких объектов не является препятствием для внесения в ЕГРН указанных сведений.
То есть, если у земельного участка под домом вид разрешенного использования – «индивидуальное жилищное строительство» и в Правилах землепользования и застройки на квартал (микрорайон), в котором расположен дом, не предусмотрена блокированная застройка, то ничего страшного. Такая ситуация не является препятствием!
Данный вопрос вошел в "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2025)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.12.2025). Так что с нового года всем судам в России рекомендовано руководствоваться по схожим спорам позицией, которая изложена выше и признавать возможность раздела жилого дома на дом блокированной застройки.