Компания арендовала землю под строительство склада. Построила, но договор аренды закончился, а мэрия потребовала вернуть участок с построенным на нем зданием.
Нижестоящие суды согласились, но Верховный суд всё отменил: статья 622 ГК РФ о возврате предмета аренды неприменима, если речь идёт о капитальных объектах. Спор должен решаться иначе.
Как возник конфликт
Мэрия Магадана через свой департамент потребовала от арендатора:
- освободить земельный участок площадью 5100 м²
- вернуть его по акту
- снести постройки: склад, ТП, фундамент и др.
Договор аренды действовал с 2017 по 2021 год и предусматривал строительство склада. Компания приступила к работам, получила разрешение, заложила фундамент. Из-за пандемии проект скорректировали, и в 2023 году объект достроили.
После окончания аренды компания подала отдельный иск о признании права собственности на здание, а мэрия – требование об освобождении участка по статье 622 ГК РФ.
Решения судов: три инстанции – три подхода
Первая инстанция отказала мэрии: суд счёл, что постройки возводились в период действия аренды, и на них не распространяется порядок возврата по статье 622 ГК РФ.
Апелляция и кассация отменили это решение. Они квалифицировали постройки как самовольные, так как разрешение истекло в 2021 году, а здание завершили позже, значит, нужно вернуть участок свободным.
Верховный суд РФ указал: такой подход ошибочен. Нельзя приравнивать капитальные строения к временному имуществу. Применять статью 622 ГК РФ допустимо только в отношении имущества, не связанного прочно с землёй, а если объект капитальный, действуют другие нормы.
ВС РФ напомнил ключевой принцип: у земли и капитальных объектов одна правовая судьба. Если здание построено, спор должен рассматриваться по иным правилам:
- ст. 222 ГК РФ – если постройка самовольная
- ст. 239.1 ГК РФ – если требуется изъятие и продажа через торги
Просто требовать освобождения участка нельзя, если на нём стоит здание, даже спорное. Суд также подчеркнул, что нижестоящие инстанции не изучили статус объекта (движимое/недвижимое, завершено/нет) и неправильно применили нормы.
Вывод
Если вы арендуете землю у города и строите на ней объект, после окончания аренды его нельзя снести только потому, что «срок вышел». Такие споры требуют иных процедур. Решение ВС РФ подтверждает: применение статьи 622 ГК РФ в подобных случаях недопустимо – это даёт арендатору возможность защитить объект и признать право собственности.
Проверьте правовой статус ваших построек на арендованной земле. Получите стратегическую защиту объекта от рисков конфискации
Наш канал в Telegram АВАНТА: право и коммерческая недвижимость